“如果不是因为疫情，我们项目的认购量会比现在多。”
作为上海全面复产复工后个采用线上认购的新盘，闵行华漕的碧桂园柏悦前湾刚刚结束认购，其推出的528套房源，共收到700余组认购，超过了1.3:1的认购比触发积分制，面对这一认购表现，案场销售发出了上述感慨。
位于大虹桥主城区的柏悦前湾是2022年度批入市的新盘之一，由于疫情影响，3月便已取得预售证的它推迟至6月方才进行认购。出于防疫安全考虑，其采用线上认购，同时调整认购规则，将认购金从套均总价的20%下降到了10%；资金证明亦有放宽，不再要求银行冻资仅需提供资金证明；因疫情原因无法开具的相关证明材料也可以补交，认购人只需签署承诺书即可。
即便如此，间隔两三个月的防疫期也会让此前倾向性较强的客户再度摇摆，尤其是一些无法线下看房的客户，这种天价“盲盒”并非所有人都能接受。
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防疫安全是关键
柏悦前湾的接待处设在闵行区宁虹路上，其实是在商务区设立的一个生活体验中心，距离楼盘尚有4公里远。记者在认购结束前一天走访时看到，疫情阴霾未散，周边来往人员依旧稀少，生活体验中心面积不大站在门口便可一览无余，五六十平的空间内摆放了6组桌椅，左侧紧凑的放着两个电子屏承载着电子沙盘的功能，内有两组客户分开而坐，不时低头与销售人员细声探讨。
扫描场所码、消毒、登记后，可入内详谈，提前联系好的案场销售会在场内等候接待，并对项目情况进行介绍。彼时，柏悦前湾的认购组数仅500余组，基本与供应的房源数持平，案场销售告诉记者，“我们其实已经做好了样板间，且装修标准在整个板块内都算是很高的规格，只是由于工地没有复工，无法带人参观，如果可以的话，也会是一个很好的加分项。”
说话间，在场的另一组客户的销售已经在整理材料，拿出POS机等待。“预计会触发积分制，只是分数不会太高。”案场销售对于终认购情况如此评估。后也有业内人士在网上爆料，认购的后半天，柏悦前湾又新增了百余组客户，触发了积分制，预计分数线在50分左右。
随着上海进入全面有序复工复产复市后，上海楼市也开始逐步复苏，柏悦前湾正是新房市场的“排头兵”。
而相比于其近半年的蓄客时间，第二批次新盘的反应时间无疑要短上很多。
全面复工后，不少符合入市条件的楼盘一边积极线上推广蓄客，一边陈情申请过会取证，紧锣密鼓中，上海土拍收官当周即披露了今年第二批集中入市新盘的46个项目信息，比此前机构预计的37、38个新盘要多出不少，招商璀璨城市正是其中之一。
“我们项目是从今年2月开始蓄客，基本到4月两个月的时间，主要是疫情拖到了现在，也已经有超1300组客户验资。”招商璀璨城市的案场销售对记者如是说道。
该盘的城市展厅设在浦东曹路镇顾唐路上，马路对面便是楼盘，出于防疫考虑，项目颇为严谨，需提前预约到访，每日限流20余组客户，且同一时间段内仅可有一组客户进入售楼处。与碧桂园项目不同的是，璀璨城市到访客户除了要进行扫码登记外，还需做单独的抗原检测，确认阴性后佩戴专门的N95口罩方可入内，因而记者在走访过程中仅与另一组客户错时段交汇，现场倒颇为冷清。
璀璨城市建筑工地
该项目临近地铁9号线顾唐路站，宣称30可达陆家嘴，交通便捷，加上其所在的曹路板块内多为动迁房，新盘极少，供求失衡，板块内外购房者均不少。
“这是曹路十多年来首个入市的商品房，要不是我是二套积分不够，肯定想认购这个项目。”一位曹路板块的居民对记者笑称，我们都叫这个项目“曹路之光”。
后，案场销售也对这个新盘的终表现做出了预估，“大概分数会在60分以上。”
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验资才可看房
第二批次中，招商还推出了虹口和平公园板块的虹玺项目，其于6月11日取得预售证，13日开启认购，并将于29日在线上选房。作为颇为紧俏的内环项目，加之主打85-106㎡2-4房的小户型产品，上车门槛不高，客户面较广，虹玺的线下样板间、售楼处虽已开放，却也有着严苛的预约制度。
虹玺的销售人员告诉记者，“我们也是刚刚复工，按照防疫要求，样板间参观限流，现在比较严格。”根据披露的接待要求，购房者不仅需要持72核酸阴性证明，同璀璨城市一样也需进行现场抗原检测，同时每组客户参观人数多2位，参观时间多不超过30。
这些要求更多是出于安全考虑，但新客户看房却并不仅是这么简单。
虹玺的销售强调，目前是优先对已经验资的客户进行参观安排，由于验资量已超过1500组，按照现在的限流接待结构，大概率认购前都接待不完，对于新客户可能要在认购之后、选房之前再进行接待了。
另一方面，销售也透露，之前积累的客户，加上瑞虹新城流出的这部分需求，我们预估以0.18作为系数计算，客户中60-70分的占比很高，终入围分数不低，如果是二套的话，只能说社保满月没有问题
“疫情之下，提出验资看房除了从防疫角度更容易把控，也说明对项目自身颇具自信。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者。据网上消息，招商虹玺6月13日开启认购的当天，就收获了约150组客户认购，认购率约39%。
具有验资门槛的还有青浦徐泾的招商璀璨公馆，其毗邻万科天空之城星之屿与招商虹桥公馆，亦是热门楼盘之一，项目计划于今年第三批入市，目前正在蓄客阶段。购房者在了解项目情况之初，销售人员便会发送验资材料，称目前只有临时展厅，可以验资预约参观。换言之，未验资者大概率不会进行线下接待。
璀璨公馆展厅
6月9日晚间7时，记者前往临时展厅时发现，展厅内部灯火通明，结束一天工作的销售正在整理材料，仅让记者做登记后返回等待业务员联系。之后又有销售人员告知，目前的验资量很大，一直没有停过，预计已经快3000组，不验资的话后期售楼处开放也是要限流接待的
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冷热分化依旧
不同于上述楼盘的种种要求，第二批取证入市的红盘蟠龙天地售楼处还未开放，在线上沟通中，销售人员颇为自信，不仅直言60多分没有希望，还透露出目前很多都是社保月份很高甚至全款的客户，销售自己想买都买不到，推荐购房者去虹桥其他项目看看。
售楼处不开放也并非没有办法。
记者走访过程中发现，在蟠龙天地三期项目外，聚集了不少由中介带领的购房者，他们在没有座椅茶水、露天的环境下，热切地听着一位自称蟠龙天地销售的工作人员拿着宣传图册进行讲解，讲解的重点也针对此次推出的叠加、联排产品。而这些产品本次取证单价在8.19万/平方米，较此前高层的6.15万/平方米有明显溢价。
蟠龙天地当然有自己傲娇的资本。项目一期开盘就获得了3700多组认筹，打破了上海市场维持了两年半的新盘认筹记录，有购房者6万单价买入9万挂牌出售，一二手房价倒挂明显；二期认购数仍超3000组，触发积分制后入围分数线达81.23分，已算是高分红盘。
蟠龙天地一期小区大门
卢文曦告诉记者，上海楼市复工后，市场的变化其实并不大，即便是线上操作，热盘还是热，冷的就没办法
同样是内环项目的天汇世纪玺底气就没有招商虹玺那么足了，“我们这次开的房源比较多，有500套，可能不触发积分，如果想现场看的话就可以过来。”项目的案场销售并未提过多要求，反而热情地邀请线下参观。
确实，天汇世纪玺的入围比为2.5，若触发积分则至少要有1250组客户认购，蓄客时间较短的情况下也不易达成。另一方面，该项目自身也存在一些缺陷，有购房者告诉记者，自己前往售楼处看了之后发现，小区临近地铁线，噪音问题比较严重，虽然宣称有4层玻璃隔音，但未造好之前，真实的效果谁也不知道，自住影响还是蛮大的。
市场冷热分化依旧，但可以预见的是，被迫停摆两三个月的上海楼市积压了一批不小的购房需求，这些需求或许都将在复市后的几个月内集中释放。
这也可从近的成交数据中窥得一二。
上海中原地产数据显示，复工首周（5月30日-6月5日），上海入市6个项目，总供应面积达到25.77万平方米，已经恢复到正常水平；新房成交面积8.84万平方米，环比增加141.8%。此外，当周上海也有6成新盘售楼处恢复开放，各大中介门店也在恢复，但如青浦、嘉定等区域尚未进入“状态”，成交面积未超过1千平方米。
随着时间的推进，楼市复苏程度也在逐渐提升。复工第二周（6月6日-6月12日），上海新房成交面积16.24万平方米，环比增加83.6%，成交数据在不断攀升。
“短期成交量肯定有反弹，这是前期积压的需求需要释放，后续是不是有足够的新需求来接续才是考验市场的真正力量。”卢文曦认为，目前楼市的问题是预期出现偏差，信心还没有回归，政策不断出利好，但房地产各种数据还是疲软。“预期和信心看不见摸不着，要回归不容易”。
（文中图片均为左宇拍摄）
记者 左宇
编辑 孙婉秋
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