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截止到6月14日，北京二手房网签3686套。每日的具体数据如下：
这都半个月过去了，网签量还不到4000套。按这个趋势下去的话，本月网签量大概和上个月差不多，也是8000多套的样子。
这个数据，大大低于预期。
可能很多人又会说：这是因为疫情。
我完全不这么认为。
，上一篇文章《》中，我已经提到了：
五月二手房网签量低，疫情是主要原因，但并不能全部归结为疫情。
因为：从四月开始，量就无法继续向上突破了。而且，多个片区还呈现出了横盘态势。
4月份，二手房网签14239套，环比3月下滑16.7%，同比去年4月下滑28%。
而4月份，疫情对北京楼市造成的影响可以忽略不计。 因为朝阳社区陆续封闭是从4月25日左右才开始的。况且，整个4月份，受疫情影响的只有朝阳区，其他区是五一假期之后才陆续受影响的。
第二，2020年6月份，北京曾爆发过一轮新发地疫情。2021年12月，也曾爆发过一轮疫情。我们把这两个月的网签数据拿出来做个对比：
这是2020年各个月份的网签数据：
2020年6月份17309套。而2021年12月的数据是15442套。
这说明：
上个月，包括这个月的数据不理想，跟疫情关系不太大。说白了，这是市场自发调节形成的结果。
在北京，只要单月网签量超过1.5万套，这就基本代表着：市场已经有温度了。可若低于1.3万套，也基本代表着市场有些不乐观 （春节的那个月除外）。
从目前的形势来看，6月的网签量，多多，不会超过1.3万。个人盲猜可能会在1-1.2万之间。
这就很尴尬了。
而且，不要忘了，再过半个月，各的录取结果就陆续出来了。那些上学不太理想的，其对应的价，肯定是要跌一跌的。
举个例子：
如果太阳宫四大神盘，房本630之后的孩子，大部分都被分到望京那个校区了，你觉得四大神盘的房价还能撑得住吗？
别忘了，去年7月初东西城相继暴雷后，短短一个月，有个别房源急跌了20%以上。德胜、月坛两个片区，整体跌了10%以上。
和去年一样，今年上学不理想的片区，短时期内也会跌一波。
如果你要买二手房，特别是，等7月份录取结果出来之后再说。
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在北京，是有很强的带动作用的：
行情上涨时，它是领头羊；若行情开始向下，也基本是由它带动的。
2020年7月，万柳、中关村、上地这三个片区开始发力，然后带动整个东西海上涨。再然后，东西海带动整个城市的优质板块上涨。
2021年7月，东西城炸雷，出现急跌。然后带动80%以上的区域开始向下走。直到去年12月ZF救市，市场才重新开始回暖。而这个回暖，依旧是由东西海开始的。
所以，半个月之后，市场会不会按照去年的剧本走，我觉得是有这个可能性的。但关键的，还要继续观察7、8两个月的网签量，才能终下结论。这也是之前那篇文章《》中表达的核心思想。
另外还有一个因素，那篇文章中没有提到。那就是——
下半年将迎来新房供应高峰。
6月1日二批次土拍结束，预计两个月之后，成交的14宗地块将会陆续开售。
届时，下半年全北京在售新房项目将超过200个，其中城六区新房项目超50个。
上周我刚讲到过，去年批次集中供地的29个项目，除了树村之外，其他都还没卖完呢。而且，有些项目去化不到30%。
旧的没走，新的就来了。接下来的北京新盘市场，只能越来越卷。而有些项目，注定只能降价卖。
上周，大兴某盘推出了一部分特价房，优惠完之后，折合单价只有4.4万，而之前，它的售价一直在5.3-5.4万之间。
4.4万，和周边老破小二手房价格几乎相当了。不出意外的话，接下来，很多去化差的项目都会变相降价。
而前几天，北京市ZF又发布了一份文件——《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》，文件明确指出：下半年还会有两批次集中供地。
去年有三批，今年有四批哦。
天量的新房供应，会不会分流二手房的成交量？
2018-2019年天量限竞房入市，当时的市场表现情况，已经给出答案了——
只要价格合适，人们肯定买新房。
现如今，核心地段的项目，要么存在一定程度的倒挂，要么跟周边同品质二手持平，比如太阳宫、树村、京昌路等等。
有钱人都去抢豪宅了，势必会对二手市场有一定影响。
另外，8.8W+套的某壳挂牌量，也说明市场不太乐观。要知道，去年同期，挂牌只有7.6万套左右。
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综上，个人认为下半年二手房市场不太乐观，可能会有一波微跌，不急用房的，不妨观望一下7、8两个月的走势再说。
当然，这句话的意思并不是说，所有的房子现在都不能买。有很大可能性要跌的是东西海朝部分学区，其他本身就没涨的区域，风险不大。
而且，个别价格倒挂的新盘，也是可以入手的。
上一篇分析了2021年批次供地的29个项目，今天再来简单分析一下第二批。（鉴于篇幅关系，今天只简略分析一下，大家如对哪个项目感兴趣可留言，下一篇讲第三批次项目时我再详细分析）。
“金隅昆泰云筑”，项目反馈很差，主要原因是十八里店这个地方现在界面实在是太烂了，出地铁口就是一片荒地。
单纯从界面来看，比王四营更糟糕，好在它更靠近市区，地理位置更好，所以价格也比王四营贵四千。但说实话，如果不是有新房癌真没必要买这，还不如去百子湾看看二手房呢。
“壹品学府公馆”不讲了，日光了已经，能买到就是运气。
“幸福里润园”和“中海滙德里”这两个，明显不如壹品学府公馆，但整体来看都还可以。去年“幸福里”做改善卖得不太理想，今年中海改做刚需，真是切中了用户需求。这个位置和价格，刚需基本可以闭眼买。
“端礼著”，周边界面不是太好，东边有铁道，还有一个检测公司，这个项目和“瑞府”离得不远，但却比瑞府贵一万块钱。另外就是刚拍的亚林西地块，还有懋源的三个地块，这四个项目可以放在一起做个对比。
懋源，位置是其中差的，如果是我买的话，这个首先排除。剩下的三个之中，我会选择亚林西，因为它周边就是中国玺昆仑域，旁边还有万达广场和右安门医院。从入市后的表现来看，中国玺昆仑域还是不错的。
“中海云庭”不用点评了，我不太看好石景山新盘，这价格有炒作的嫌疑。
通州于家务，直接放弃。就那地段，估计只有打算修仙的人才会去住。
“中铁兴创·逸境”、“橡树湾”，买这俩还不如去4号线地铁沿线买个次新房。大兴刚需，挨着地铁很重要。
“硅谷one”也直接放弃，又远又没地铁。
房山，如果你是真正的刚需，只买地铁沿线二手次新就可以，新盘看了都是浪费时间。
门头沟、平谷，图环境好的话，想养老的话就随便买吧。当做纯消费就行。
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- 暂停入手，下半年要跌！
