五月房地产政策 | 政策出台密度再创新高，房企合理融资受关注

来源：价值领地作者：世联评估 2022-06-18 09:05:01

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

█五月楼市延续适度放松趋势，中央层面提出支持房企合理融资需求

3月份以来，受新一轮疫情、国际局势变化等超预期因素影响，国内经济下行压力持续增加。4月底中央政治局会议提出“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”三大要求，针对房地产领域，提出坚持“房住不炒”，支持因城施策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。5月初以来，央行、银保监会、证监会等多部门作出响应，释放优化房地产信贷与融资政策信号。

在落实差别化信贷、满足合理住房需求方面，5月15日，央行与银保监会将首套个人购房贷款利率下限下调20个基点；5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%（较此前不变），5年期以上LPR为4.45%（较此前下降15个基点）

在房地产企业融资方面，5月中央层面释放出明显的放松信号，在坚持“房住不炒”、防范系统性金融风险的前提下，各方均表示将优化房企融资政策，支持房企合理的融资需求与正常的融资活动，保持房地产融资平稳有序。2020年房地产融资收紧以来，房企资金链承压、爆雷频发，2022年部分房企依旧面临一定债务压力，金融机构对房企信贷风险偏好持续下降，因而虽然当下房企融资释放一定利好信号，但效果如何仍需静待后续执行落地情况。

█全面部署一揽子政策措施助力市场纾困

5月23日，国务常务会议上提出为应对当前持续加大的经济下行压力，帮助市场纾困，将实施6方面33项稳经济一揽子措施。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，提出把稳增长放在更加突出位置，着力保市场主体以保就业保民生，保护中国经济韧性，努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。同时，会议就贯彻落实一揽子政策措施也作出全面部署。5月31日，《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》正式对外发布。六方面政策措施主要涉及财政政策、货币金融政策、稳投资促销费政策、保粮食能源安全政策、保产业链供应链稳定政策以及保基本民生政策。

与此同时，为落实国务院常务会议提出的各项政策措施，央行、银保监会、住建部等多部门亦做出响应。5月23日，央行一日召开两场会议，其一在全系统货币信贷形势分析会上，提出引导和支持地方法人金融机构加大贷款投放，优化信贷结构，降低融资成本，进一步加大对中小微企业和个体工商户的支持力度，稳市场主体保就业；其二在与银保监会联合召开的主要金融机构货币信贷形势分析会上，提出金融系统要用好用足各种政策工具，从扩增量、稳存量两方面发力，以适度的信贷增长支持经济高质量发展。要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息等。

5月24日，住建部、财政部、央行三部门联合发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，在进一步加大住房公积金帮助企业与个人纾困方面提出三项举措：（一）受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。（二）受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。（三）各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。政策一经出台，各省市迅速跟进，纷纷出台相关支持性政策。

█公募REITs扩募，首发两只保障性租赁住房REITs已受理

5月25日，国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出要多种方式盘活存量资产，发展基础设施领域不动产投资信托基金，有序推进政府和社会资本合作，积极推进产权规范交易，发挥国有资本投资、运营公司功能作用，挖掘闲置低效资产价值，支持兼并重组等其他盘活方式。在当前形势下，对于扩大有效投资、稳定经济增长具有重要意义。

在此基础上，5月31日，上交所和深交所分别发布了《新购入基础设施项目（试行）》的通知，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产。而在保障性租赁住房REITs方面，5月份也取得了更进一步的发展。5月27日，证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域，为保障性租赁住房REITs的推进做好政策支撑。

5月30日，由深圳市人才安居集团有限公司发起的深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划，以及厦门安居集团有限公司发起的中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划分别获深交所与上交所受理，保障性住房租赁REITs实践迈出实质性一步。

█其它重点政策一览

█五月地方政策发布量再创新高，放松边际持续延展

5月份楼市政策发布量呈高速上涨态势，较上月有过之而无不及。据世联评估价值研究院不完全统计，全国超110城发布涉房地产调控政策合计超过150次，政策调控方向在延续前期思路的基础上持续细致化，并且有更多高能级城市加入楼市调控行列。其中，有超过50个省市发布促进房地产市场平稳健康发展的综合性措施或意见，包括太原、大连、吉林、长春、南京、扬州、东莞、杭州、宁波、岳阳、武汉、西安、银川等重点二线或省会城市，可以说截至目前，除北上深以外，几乎所有城市都在选择放松。而上海在本月底印发了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中强调要促进房地产开发投资健康发展，更是提出要全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接、居转户、购房等条件，释放出利好信号。

整体上，从需求端来看，放松调整涵盖“三限”、公积金、、人才、多孩与养老家庭、特定群体（如教师、抗疫人员、现役与退伍军人、消防员、见义勇为奖获得者），重点支持刚需和改善需求群体，一是通过提供各项购房补贴优惠、降低贷款利率与比例、提升贷款额度等降低购房家庭资金压力，同时配套购房、子女入学等政策，尤其是配合国家生育政策，向多孩家庭提供更多支持；二是各地基于自身市场状况，通过逐步放松限购、限售及限贷，以增加房屋交易的流动性、释放更多购房需求。

从供给端来看，政策调控聚焦减轻房企压力与提升流动性、市场存量盘活与去库存两个方面。在减轻房企压力与提升流动性方面，一是从提升行政审批效率、降低配建要求、降低竞买保证金、缓缴土地出让金、优化预售监管等多方面入手，以达到减轻资金成本与税费压力、减少资金沉淀、加强资金周转的目的，涵盖前期开发、拿地、开工、销售全流程，其中基于房企资信条件进行差异化管理的趋势更加显著；二是明确加大对房企的金融支持力度，要求金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷。

而在存量盘活与去库存方面，多市提出通过优化土地供应规划结构、允许已批已建已售项目转变土地利用类型、支持“商改住”、与保障性租赁住房挂钩、强化货币化安置等方式盘活存量以及加快去库存。