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问：易总，接下来栢悦书香，滨河湾，星澜湾都会在6月登记，这三个盘从倒挂角度来看，优先顺序如何？滨河湾和星澜湾居住舒适性相对好一些，栢悦书香紧邻方兴大道，高速，未来还建设宿松路高架转方兴大道的高架桥，如果打中栢悦书香122平，三室，后期考虑小区房源少，噪音多，边上同样有区房门票可购买的情况下，未来转手难度如何？五年可售价格预估在什么区间，相比丽水家园会有多大差距？
答：借这个机会，跟大家说一下改善户型投资这方面的问题。
通常我会跟大家说一个适合改善的小区这样一个概念，这是什么意思呢？就是购房者在购买了这个小区之后，既能满足自己的改善居住需求，又同时可以保值增值，这个保值增值期至少在10年以上。
适合改善的小区，通常需要具备这样的条件，所有优势资源都占尽，使自身客观条件足够稀缺，能够吸引到市场上足够多的高净值人群，让他们觉得一旦拥有别无所求，可以一站式解决他们几乎所有需求，基本未来20年都可以不用置换，这样相对来讲能够造成供小于求的客观现实，才可以形成保值增值的基础。
在所有适合改善小区能够占有的优势资源里面，重要的只有学区，学区权重可以占到70%以上（这还是保守的说），换句话说，没有学区，没有一个适合改善的小区是能够长远保值的。
一个适合改善的小区，除了学区之外，还有很多优势资源也能对其大户型保值增值有正面影响，总的来说有以下几个方面：板块，房龄，品质，户型，品牌，物业，环境，配套，医院，交通等等，其中房龄影响尤其大，一般来说，房龄超过5年，再怎么改善的小区，都会逐渐走下坡路，也就是说保值增值逐渐打不赢同小区均值，但只要有了学区，这个老化时间会延长15-30年。所以在学区面前，可以这么说，其它所谓优势资源都不能打。
政务区为什么是适合改善小区聚集的地方，就是因为集优质学区、商业配套、环境资源、交通资源、医疗资源等等所有稀缺资源于一体，你在合肥其它任何地方几乎再也找不到具有这样资源集中度的房产，所以政务区的房价是合肥楼市的天花板。
相信你们也听说过栢景湾，琥珀山庄，阳光花园等等这些曾经的高品质小区，这些小区不论位置、配套、品质等等各个方面在当时都是全市的存在，可现在再看看它们是什么样子，或许作为新房时候，它们价格不亚于人民巷那一群老破小，但现在看看谁笑到了后。
绿城刚进入合肥的时候，也有几个开山之作，同样震惊了合肥市，比如绿城桂花园，当时价格不比政务区一众高容积率的鸽子笼低，但现在价格被这些鸽子笼越拉越远。与此相似的还有万科金色名郡，当时开盘价格甚至比政务区均价都高出20%-30%，现在被政务区拉的连尾气都看不到。而像绿城百合公寓，绿城玉兰公寓，这些早期的明星产品，早已消失在人们的视野当中。在学区面前，像品牌品质什么的，一个都不能打。
除了政务区之外，还有几个适合改善的小区，一个是滨湖核心区的信达公园里、高速时代公馆、置地双玺，一个是168玫瑰园的绿城玫瑰园，一个是蜀西湖畔几个房龄在3年以内的改善小区，省府板块也是一个相对适合改善的区域。这些小区或者板块，基本上都满足我讲的稀缺资源占尽的这种情况，尤其是房龄。
对于这些所谓的适合改善的小区，房龄在5年以内，保值增值大致可以跟得上同小区的小户型（5年内那些打不赢同小区大户型的小户型，基本是户型拉胯到不忍直视的，比如置地栢悦公馆或者凯旋门，但凡小户型户型稍微好一点，直接吊打同小区大户型，比如蓝蝶苑或者岸上玫瑰），房龄超过5年，基本上被同小区小户型吊打，而对于那些不适合改善的小区，可能刚交房，大户型就已经被小户型吊打了。
这两年大户型相对比较好卖的原因有以下几个：
1、房票有限。限购造成大家房票较少，高净值人群手里钱多花不掉，再加上客观上的改善需求，倾向买大一点的户型。
2、限价。限价造成奇葩的打新现象，大户型货值高，总价越高赚得就越多，所以大户型被追捧也正常，但如果被少数大V或者博主解读为改善型的春天到了，我想多少都会有带节奏带货的意思。
3、不明真相的吃瓜群众被带节奏。现在自媒体比较发达，房地产大V层出不穷，总价较高的改善房相对难卖一些，所以开发商给的佣金就更多，很多不明真相的购房者被带节奏买了不适合改善小区的大户型，造成局部热销的假象。
过去10年来，合肥二手房户均成交面积仅增加了2平米，过去1年来，合肥二手房120平以上的改善户型成交占比仅有13%多一点。你觉得改善户型能一下子就成为主流吗，大家的钱都是从天上飘下来的吗？这个社会供养富人的资源是有限的，多数情况下穷人才是这个社会的主体，不然总理怎么说中国还有6亿人年均收入不足1000元呢？
这几年政府出让的土地容积率较10年前有大幅下降，开发商有更多空间做改善户型，当然他们也有动力做改善户型，毕竟改善户型单价能够卖得更贵，他们也赚得更多，但开发商赚得多了，你不就赚得少了么？
开发商卖出的时候是新房，就算不好卖，通过分销或者全民经纪人也能够卖得出去，但你接盘之后作为二手房卖的时候，你有开发商那么多的营销手段吗？你认为有多少有钱人愿意花千八百万买套二手房，我买新房不香么？后降价卖出是不可避免的，而且还很难卖。
这两年滨湖和高新的这些所谓适合改善的小区，增值之所以可以跟得上板块，还是因为它们正处于能打的年纪，也就是房龄在5年以内，如果在未来10年，所在学区无法蜕变为真学区，恐怕早晚会跟栢景湾、绿城桂花园、万科金色名郡等一样的结局。
毫无疑问，栢悦书香是倒挂多的，尤其是122平户型，只要学区在，转手没有难度，不预测房价。另外两个谁先出来打谁就可以了，有机会就抓。
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- 合肥改善型房产投资的误区
