6月的两笔收购，让中国金茂备受业内关注。
一则是拟私有化中国宏泰发展，交易作价约25.65亿港元；另一则是旗下金茂服务拟以4.5亿元收购首置物业。
如果是在行业健康发展的年份，两笔收购正常不过。但如今，地产行业冰冻三尺，依然处在艰难的复苏爬坡阶段。中国金茂连续耗资并购的背后，是出于什么考虑呢？
01
地产锐观察
关于私有化宏泰发展
——提速城市运营业务
随着房地产行业高杠杆扩张模式走向终结，并购市场上的主角们也发生了变化，更具财务安全优势的央国企，迎来了并购优质资产的机会。
中国金茂就是其中之一。
6月10日，中国金茂（00817.HK）与中国宏泰发展（06166.HK）联合公告，中国金茂拟以协议安排方式私有化宏泰发展，所需要的资金约为25.65亿港元。
那么宏泰发展称得上是“优质资产”吗？
对于其他房企未必，但对于秉承“城市运营商”定位的中国金茂来说，恰恰是的。
宏泰发展是我国新型城镇化建设及产业园区运营的知名企业，在我国核心经济圈的高能级主城区拥有多个产业园项目。据其2021年年报，截至2021年末，其待售土地开发项目货值约46亿元。
并且中国金茂早在2021年6月就已经通过收购29.9%股权（同时认购了约1.23亿美元可换股债券）成为宏泰发展的第二大股东，对宏泰发展旗下资产的质量应有清晰的认知与把握。
据公告，此番私有化计划成功实施后，中国金茂将拥有宏泰发展90.10%的股权，约9.90%股权将继续由利东公司（宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士）持有。
对于中国金茂来说，通过私有化宏泰发展，将使得其掌握宏泰产业园项目后续发展的主动权，并且凭借中国金茂的央企背景，也有利于进一步加强与地方政府的后续合作。
而保留利东公司持有部分股权，继续发挥其管理和营运方面的经验，也有利于中国金茂与宏泰发展之间的长期协同合作与共赢。
据了解，在宏泰发展的多个产业园项目中，其中引人瞩目的是龙河项目，位于京津冀首都经济圈的龙河高新区。
该区域一车距内拥有三个国际机场（首都机场、大兴机场、天津机场）、一个特大港口（天津新港），是具有优越区位优势和交通优势的新兴城市片区。
目前新城内已经集聚中国建筑集团、中国核工业集团、韵达集团、富士康等多家央国企及世界500强企业，累计实现工业总产值1740余亿元，纳税实现约166亿元，带动就业七万余人。
中国金茂表示，将参照其在长沙打造的城市运营典范案例——长沙梅溪湖国际新城，将龙河新城打造为北中国又一宜居滨水城市运营项目，并已规划启动18项配套完善升级工作。
龙河新城项目效果图
此前中国金茂已披露，截至2022年3月末，中国金茂已累计获取城市运营项目34个，均分布于中国一二线核心城市群，在全国产生了规模效应与率先效益。
私有化宏泰发展后，一起打包进多个产业园项目，将使得中国金茂的城市运营版图快速扩大，也意味着中国金茂有意提速其城市运营业务的拓展。
02
地产锐观察
关于并购首置物业
——提速物管赛道
紧随上述并购事件后，6月17日，中国金茂旗下金茂服务（00816.HK）发布公告称，全资附属公司金茂物管透过北交所举办的公开挂牌程序，以4.5亿元收购了首置物业100%股权，这是金茂服务今年3月份上市以来的笔大宗收购。
据公告，首置物业业务覆盖全国19省22座城，服务业态包括住宅、商业、写字楼、公建。截至2021年末，合约建筑面积约711万平米，在管建筑面积约280万平米。
对于此次收购，金茂服务在公告中表示，首置物业服务项目在地域分布及业态组合方面均与金茂服务具有较高的重合度。
一方面，首置物业的在管及合约管理面积主要为高端住宅及高端商业项目，与金茂服务管理高端项目的战略定位较为匹配，且有助于提升其在商业项目物管领域的品牌与专业能力。
另一方面，首置物业项目主要分布于京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群核心城市，且北京项目分布占比；而截至2021年末，金茂服务98.7%的在管面积位于一线、新一线及二线城市，双方在管项目地域重合度高，有利于发挥协同价值，增加管理密度。
据金茂服务2021年年报，截至2021年末，金茂服务的合约建面约为5760万平米，在管建面约为3640万平米。显然通过此次收购，金茂服务的在管及合约面积都将有大幅度的提升。
值得一提的是，背靠母公司中国金茂的城市运营商优势，区别于其他物管公司多以市政清卫服务进行城市服务项目拓展，金茂服务在城市服务项目拓展上也具有先天优势。
在地产锐观察看来，更为重要的是，除了具有依靠母公司的先天资源禀赋之外，此次收购首置物业，同时也提升了金茂服务的资源外拓能力及市场竞争力。
近日，光大证券等券商研究机构也发表了研报，认为此次收购不仅将扩大金茂服务的经营规模，也意味着IPO之后金茂服务整体发展迎来了新局面，迈上新台阶。
03
地产锐观察
把握窗口期，注入新活力
为长远发展蓄力
越是行业困境之时，越显企业破局实力，也越能抓住发展机会。
但对于中国金茂的连续耗资收并购行为，也有人提出了疑问：当前宅地招拍挂市场也迎来低价拿好地的机会，为什么不选择将资金更多地投入到净地抄底呢？
在地产锐观察看来，经历了此轮深度调控，业内已经形成共识，房地产行业面临着增长难、盈利难的挑战，传统的房地产开发经营模式已经无法支撑房企的长远发展。
中国金茂连续将宏泰发展和首置物业纳入麾下，提速其城市运营和物业服务两大业务赛道，也正是为其未来发展蓄力。
犹如另一大央企招商蛇口，早在40年前就打造了蛇口工业区，成为知名的产业新城成功案例，如今形成了庞大的产业集群协同效应。
中国金茂通过发展城市运营，也会带来很多优质低价的土地获取机会，且这种与城市共生长的投资开发模式，是地方政府更为需要的，也更有发展潜力和可持续性。
与此同时，进行市场化并购，也符合当前促进房地产行业平稳发展的大政方针。
接下来，期待行业中有更多类似中国金茂的收并购案例出现。
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