（图片来源：万科官方）
2018年秋天，万科说：要活下去。
2021年冬天，万科说：这是黑铁时代。
2022年夏天，万科说：行业很危险，但要善于发掘好的一面。
一直悲观的万科，难得说了“好话”。因为，郁亮看到了好的一面——在6月28日的万科2021年年度股东大会上，他预判，短期市场已触底，市场正在缓慢、温和地【恢复】。
但郁亮并未用“反弹”一词形容接下来的楼市走势，而是用了恢复。
在他看来，恢复需要时间，恢复也并不意味行业规模能回到高峰时期的规模和增速。
行业未来需要挖掘更多元的一面，“靠住宅开发肯定不够，必须做些别的。”
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市场怎么看?
在郁亮看来，万科是老说“狼来了”的孩子。
在6月楼市环比销量有所上升，同比销量仍在下降、但下降幅度相对收窄的时候，郁亮就已经有了判断：短期市场已触底，市场恢复将是一个缓慢、温和的过程。
郁亮用了“恢复”这个词语，而没有用“反弹”。恢复仍然需要时间，而恢复的时间里，行业早已经进入新的发展阶段，人口状况、人口结构、收入水平、市场运行的指导原则已经发生变化。
郁亮直接挑明，行业不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。
他也给行业注入了信心，“在坏的时候，房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有。”
对于行业这一年的变化，郁亮表示，今年以来确实是自己从业以来压力的一段时期，但走访过程中前线的同事给予了很大信心。
这是郁亮总结的市场行销经验：
【只要我们造出好的产品，客户是会买单的】
【销售方式上我们也要从坐销到行销，跑出去把客户找到。】
2
业务怎么跑？
黑铁时代的开端漫长而沉重。
万科总裁祝九胜在会上提出三个小目标，关键点是“止跌”“维稳”
，业绩一定要止跌回稳，止住跌势
第二，在开发业务上继续维持阵营的行业地位
第三，从长计议，万科要从房地产开发转向开发、经营、服务并重，做出成效
在开发层面，现阶段万科进行了组织形式、管理方式的调整，自从开发经营本部成立以后，将担统筹重任，发挥开发经营本部的集中管理功能，从投资机制、投后管理、产品标准化系列化等方面实现业绩止跌企稳。
具体来看，万科在原有的开发投资标准上进一步优化投资机制，已派上了用场。
今年前5个月万科投了13块地，9块今年可以面市，6块现金流今年回正 。在祝九胜看来，这对对未来两三年业绩实现有很好的支撑。
在经营业务层面，万科正在从2014年就开始转型布局新赛道。
万科旗下万物云一直在同行处于领跑位置，去年销售收入超过240亿元。
祝九胜表示，万物云要持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。
万科的新业务也在不断增长，物流仓储营业收入保持35%以上的增长，今年要实现报表盈利；长租公寓则预计在今年现金流实现盈利，明年会计报表实现盈利。
文旅方面，万科冰雪度假业务在2021至2022雪季累计实现业务收入2.7亿元，同比增加39%；接待91万人次，同比增加28%。其中，重资产项目NOI率已达到6%。
此外，万科还参与了北京场建设和赛后运营。公司目前持有29家在营酒店，覆盖核心城市以及旅游胜地。
万科转型过程中，物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等业务的增速高于住宅开发业务的增速，总体的营业收入规模也接近400亿元。
郁亮在今年3月承诺的新的利润增长点正在逐步形成中，虽然难度不小，管理层仍表示有一定的信心。
郁亮也在股东会上提到转型的必要性，“未来企业再靠单一地卖房子，已经很难了，但城市发展形态有很多变化，必须做些别的。”
3
钱怎么发？
今年发布年报的同时，万科曾宣布，将在未来三个月内择机开展20亿元至25亿元回购A股，回购价格不超过18.27元/股。但截至目前，万科仅回购了12.9亿元。
针对此事，万科董秘朱旭在股东会上如此解释：
1.此次回购总时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天。
2.中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购。
3.回购还有一些时点的限制。
针对接下来的回购安排，朱旭表示如果股价满足条件，万科会尽力去做回购。“如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”
早前宣布回购方案的同时，万科还提出了史上比例的分红派息预案，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。
朱旭表示，2021年，由于万科的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。
万科未来公司股息分红比例稳定在35%-40%之间，管理层认为，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。
万科的预判，你怎么看？
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- 万科郁亮：短期楼市已触底，但未来是恢复不是反弹
