都说今年是楼市有史以来的大宽松之年，而对于“宽松”二字最直接的理解就是房贷利率降低了，限购解除了，简言之就是购买资格自由了，购房成本降低了！
然而，面对史诗级的利好之年，众多房媒、中介及开发商用了“转瞬即逝”这个字眼。
也就是向买方传递“窗口期”的意思，“今天不买，明天就买不起”的惯性思维仍然在市场上流行。
从6月初开始，南京楼市就开始盛行利率上涨之说，而且各方都把这个消息说得有鼻子有眼，说南京房贷利率上涨节点为7月1日，而且是多家银行“联合行动”，一起上涨！
传闻经过一个月的发酵，效应不可小觑，对于助涨商品房成交量来说已经起到了不小的作用！
真实数据如何呢，从6月四周南京楼市的认购成交情况来看，6月最后一周（靠近7月）的数据呈现明显上涨。
第四周（6月27-7月3日）南京认购商品房2713套，成交1869套，对于第三周，认购上涨18.6%、成交上涨332%。
第三周（6月20-6月26日）南京共认购商品住宅1168套，成交1090套，认购量下降13%，成交量下降15%
第二周（6月13-6月19日）认购下降12.3%，成交上涨29%
第一周（5月30-6月5日）认购上涨1.8%，成交下跌5.8%
也许有人认为6月最后一周的大涨行情不过是传统的月末行情翘尾，但也不能排除7月1日房贷利率即将上涨的“自带逼定效果”的小道消息，然而南京房贷利率真的涨了吗？
是动真格还是虚惊一场？
为了摸清7月1日南京房贷上涨是否会施行，多家银行的联合行动是否真的开始，日前多家媒体对南京地区银行进行了摸底和调查，得出的结论惊人的相似：“没有上涨”！
目前南京多家银行仍然执行首套房最低利率4.25%，二套房利率在5.05%这几乎是南京房贷的“标准套餐”。
基准之上，也有部分银行的房贷利率稍微偏高一些，首套房利率略高的有招商银行、民生银行、汇丰银行等，利率为4.45%，目前首套房利率最高的是东亚银行的4.6%
不过二套房房贷利率各家银行的水平都比较统一，都维持在5.05%，且之前有媒体报道称二套房房贷利率还有洽谈空间，一位广发银行某支行工作人员向媒体透露说“贷款申请人条件好的话，二套利率可以做得更低，甚至4.8%左右也可以实现”。
可见6月甚嚣尘上的“7月1日说涨就涨，上浮40个基点，首套房按照4.65%执行的说法”并不实在，多家银行的联合行动更是子虚乌有。
而有关这则谣言，南京多家银行给出的说法是“一直没有接到相关文件，房贷利率上涨一说只不过是卖家和中介出于‘逼定’的需要，人为制造的一种说法”！
其实当前楼市处于一个异常敏感的时期，全面回暖之说四起夹杂着彻底躺平论裹挟而来，让购房群体一时间也“晕头转向”，“一时唱多、一时唱衰”成为当前南京楼市的日常状态，似乎任何一点的风吹草动对当前的购房情绪影响都非常大。
其实现实来看，南京目前的去库存压力还是比较大的，今天网上房地产数据，新房库存仍在76878套，二手房挂牌突破13万+套，在这样的市场环境下，加快销售端流速应该还是第一要务
数据来源：网上房地产
正如一位银行负责人此前的说法，之所以有房贷利率回升的传闻出现，正是当前房屋销售端流速尚未达到卖方的预期，故而贩卖“焦虑”
实际市场情况来看，目前南京非热门区域的新房及二手市场仍有大量房源待售，买家积极性有待提高因此判断房贷处于低利率的现状可能还要维持一段较长的时间。
如果真如市场传言所说的“说涨就涨”“全面上调”，恐怕对处于恢复期的南京房地产市场来说是个不小的打击。
不过从银行和金融机构的专业角度来看，目前的低利率确实是购房的最佳时机，特别是首套房而言，对比去年年中6.25%的高位利率，如今的4.25%真的可以为购房者省去不少购房成本
有人就算了一笔账，以总价400万的房子为例，首付3成，贷款280万，按揭30年，等额本息还款方式来计算，4.25%的贷款利率比6.25%每月月供可少还3466元，30年利息总额少还约125万元，非常可观。
按照多家银行的说法，依据今年楼市利好政策不断，房贷政策也在时时变化，但这种变化趋势与楼市销售的好坏可谓是紧紧相连，也就是说一旦楼市全面回暖，恢复到往年火爆的常态，房贷利率也会回升。
预计房贷低利率可能还需要维持一段较长时间
为什么这么说？
这里需要跳出房贷来看房贷问题，按照“房住不炒”的三稳政策方针，地价和房价要稳定在一个正常的合理区间，但去库存是一大要务，也就是说在“不大降房价”的情况下，提高房屋的销售流速。
限跌令与去库存的矛盾统一论逐步成型！
唯一的解决方法就是打开购房资格与降低利率实现购房优惠并行，纵观今年以来大部分城市出台的正向利好政策都是往这个方面发力的。
而希望通过变相降房价实现跑量，无论是楼市政策还是个别楼盘的营销活动都被无一例外的叫停了。
6月22日全国楼市前期一股农作物换房的优惠风潮。
无论是河南的小麦、大蒜换房，还是南京的西瓜换房，无锡的水蜜桃换房，在社会各界惊叹地产营销人的脑洞之大的同时，殊不知这些其实是一系列隐蔽且心思缜密的“变相降价活动”
据悉上述四家换房活动已经被全部叫停，而在“叫停”之前就曾有记者暗访过这几家楼盘，比如说无锡的水蜜桃换房，该楼盘置业顾问说“其实不用客户真的用水蜜桃来交割换房，活动目的就是想吸引客户闻讯来到售楼处，然后降价卖房，水蜜桃其实上是“工具桃”，河南大蒜换房楼盘“实际上也不收蒜”，就是想吸引客户上门。
“窥一斑而见全豹”！从前段一系列农作物换房活动可以证明如今楼市的销售压力之大，但是房价不许降，那么只能将利率维持在较低水平，以期换取流量。
- 风传的7月南京房贷利率“上浮40个基点”，到底成真了没？事出有因！
