0 1
楼市回暖，已无悬念
重庆上周的成交量，又涨了。
环比上升了15%！
其实可以明显感受到，在月初触底后，6月环比5月的成交量，明显上移
原因也很好理解：
其一，政策持续刺激，尤其信贷方面，利率进入历史低点。其二，开发商以价换量，冲刺半年度任务。
其三，优质楼盘加推。
按照铭腾数据，上周重庆新房住宅成交2053套，合计约23.16万方
这是一个值得玩味的数据。假设按照上半年出货量去估算，2022年度重庆中心城区住宅成交将大致去到800-1000万方左右。
换算成套数，大概就是8-10万套新房
之所以形成上述成交，重要因素之一，其实是这几年的土地供应规模，萎缩了
你有没有想过一个问题：
面对这个同比2015、2016、2017供应量高峰期，几乎折减了50%-60%的数据，未来，会发生什么？
会发生什么呢？
重庆区别于其他城市的特征之一是：重庆通过全国的高层住宅规模，率先把刚需问题解决了，如今全面进入改善时代
在改善时代，供应和成交规模必然会显著衰减，同时，核心地段好房子的市场价格，将会不断的水涨船高
用上述逻辑去思考几天前，我们熟知的某“神盘”大幅提升售价，开盘疑似“翻车”的案例，你会豁然开朗！
0 2
倒挂神盘
N个读者都曾经咨询过我这个楼盘--北恒紫云。
在很长一段时间里，他都有着“礼嘉三大神盘”之首的舆论地位。
神在哪里呢？
● 区域好
礼嘉的地位，不用我多说什么。
2017年正式“三限”之后，礼嘉实际上就坐实了“改善区”的地位。
同时，得益于有山有水有风光的自然资源优势，这里被人称之为“重庆新的富人区”。
而北恒紫云就在礼嘉的位置。
● 位置好
北恒紫云的位置相当不错，挨着欢乐谷地铁站。
旁边就是华悦中心商业。
如此位置自然拥有较好的配套。
除了上面提及的商业和地铁，还有一个王炸--隔壁的
● 配套好
在家长群里，大家都在议论这个楼盘与礼嘉实验和两江巴蜀，太近了。
你懂的。
这两是礼嘉目前抢手的关键配套，也是稀缺型配套。
交通、、商业，一个不缺，同时，项目设计定位也不错。
● 定位高
小区的大门很大气。
中庭也挺大，据说南北尺度，能有200米之宽！
部分楼栋的外立面，还有弧形阳台、大尺度玻璃、辅以石材的设计。
当然了，以上所有，都还不是这个楼盘的核心卖点。
之所以称之为“神盘”，是在具备上述价值点之外，他此前的“超低定价”与周边一二手房相比，有了明显的“倒挂获利”空间。
以上述楼栋为例，新房备案建面价约11000-12000元/㎡左右，套内价约13400-15300元/㎡上下。
和彼时周边比他位置更差的二手房小区，有大约4000元/㎡的“利差”
100平赚40W。“买到即赚到”，把北恒紫云推到舆论的风口浪尖。
一度“茶水费”满天飞，甚至还让人怀疑，他存在“利益输送”之嫌。
（截图自购物狂网站 仅供参考）
优质、低价、赚钱效应、八卦话题。
神盘，诞生。
0 3
意外
神盘关注度一直很高，于是人们对他的第二次登场就格外期待。“大赚一笔”的时候又到了？
的确，他的二次开场很惊艳。
按照媒体曝光：2022年6月23日北恒紫云二期开始抢房，网上开盘没几秒就被一抢而光！
一口气卖了11个小目标，轰动整个市场！
大家燥动了。
这张被疯传的照片显示了当时的狂热：
684套房，1302个人认筹。几乎是2个人抢一套！
但是，几天过后的签约数据，却让所有人大吃一惊。
（截图自购物狂网站 仅供参考）
开盘接近10天后，我打开网上房地产网站，看到签约率，非常震惊。
尽管开盘被“快速抢光”，但十天后真正卖出去的（完成网签），大约只有10%左右？
（截图自2022年7月4日晚20点数据）
684套，签了70来套。稀稀拉拉。绿意盎然。
神盘，怎么了？
0 4
明星为何“翻车”
事后我复盘了一下“神盘意外”的几点原因：
1）
定价策略大幅超预期
这点让很多人意外。
正当你以为“拿地楼面价3000元/平左右的北恒紫云，就该卖之前建面11000-12000+元/㎡，多涨一丢丢意思意思。”的时候。
二期的价格，给了你胸口一拳：“没大没小！我可不是便宜货！”
在价格明细上，你惊奇的发现，他的新房源建面单价高达16000-18000元/㎡左右！
（仅供参考 以售楼部释放为准）
对比一期11000元/㎡+的建面单价，一口气多涨了6000多元/㎡
很多人觉得贵了。
除了价格，还有另外两点因素。
2）
盲目自信，过于高冷
有读者和我说，在各大平台上他几乎找不到北恒紫云的消息，起初我还不信，后来才发现，这是个“三无”楼盘
无分销
无宣传
甚至项目位置附近都没修售楼部
在各大中介网站上找不到楼盘介绍。
（截图贝壳找房）
意向购房者说他去项目绕几圈，都找不到售楼部。
（截图自购物狂网站 仅供参考）
上次遇到如此高冷，我印象中，还是在高二时暗恋过的校花！
于是，因为过份神秘，当年就有网友吐槽：能买到这个楼盘一期的一定不是一般人
像“集资房”？不对外宣传那种...
3）
操盘水平，存在问题
除了过于高冷，二期的“意外翻车”，主要问题还在于营销组织
别的不说，就说他基于“自信”，几乎自导自演了一出“抢房戏码”，可结果却让人啼笑皆非。
从套路上而言，一个楼盘的预期目标和现实结果形成了如此巨大的反差，真是前所未见。
好了，那你认为上述三点问题中，哪一点致命？
是第1）点？
错！
在很大程度上，第1）点没有问题。
涨价，才是重庆楼市大趋势下的必然结果：优质、紧俏的项目，因为奇货可居，所以价格上扬！
北恒紫云的问题，更多其实是因为第2）第3）的人为动作变形，缺失了一些正常的操盘逻辑思考，直接导致了“神盘意外”，给大家泼了一身冷水。
而这，恰恰又折射出当前重庆楼市某些关键问题所在。
0 5
关键所在
重庆市场已然迎来复苏。
但掣肘楼市进一步快速回暖的关键，还在于几个问题：
其一，总有人刻意不断“带节奏”，营造负面情绪，而消费者对重庆楼市的信心会否被消磨？能否理性看到这座城市长期而巨大的价值？
其二，被逼上“绝路”的地产人们，你们才是楼市的主导者。策划、销售、营销总、城市总们，能振作起来保持动作不变形、不骚操作吗？
其三，上述两类群体，将显著影响开发商区域或集团总部对重庆的信心，进而影响他们对重庆的投资、拿地计划
其四，开发商是否积极拿地，央国企们、龙湖香港置地们，此时是否能扎的起？又将决定这座城市楼市的自信心、热度，以及恢复周期
重庆楼市正在有序的回暖。
更加不可避免的是：未来重庆的“北恒紫云”会越来越多：
地价贵的，房价大概率不会便宜；
地价便宜，房价大概率也不会继续便宜。
重庆楼市在供需新模式的驱动下，核心地段的优质住宅，房价分化，更加剧烈。房价长期稳步上涨，也已成为趋势。
老铁们，透过这些蛛丝马迹，你看明白其中的机会了吗？
重庆的未来，值得期待。
而我们，要做好准备。
（PS：今天有第二条，分析贷款置换，高利率置换低利率）
-END-
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