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撰文|杆姐&编辑|雯雯
2022年各种见证历史，国内外亦如是。
就在今天杠杆地产构思这篇文章时，日本发生了件大事，还是我去过的一座城市。作为地产号，政治的话题不宜多说，但这件事给我很大触动：谁也不知道未来和意外谁会先来。
这句话放在国内房企身上，似乎也不违和。
这让我想记录每一个正在暴雷或面临危机的房企。因为谁也不知道，这会否就是变局之下某些个体的终篇章。
比如也是今天（2022年7月8日），新晋上市房企上坤地产公告披露，正就美国境外非美国人士所持的少1.89亿美元或2022年到期票据的未偿还本金额的90%进行交换要约
经历了2022上半年上海的黑色三个月后，上坤地产的生存情况如何？
01
2022上半年：销售同比降6成多，排名下滑
官网显示，上坤集团成立于2010年，其创始人、行政总裁、董事会主席兼执行董事朱静，是业内颇有名气的年少有为派代表。
此前她在建业地产就职，据悉大约每10个月她就能换一次岗位，仅7年，就一路升职到了副总裁，而后离职创业。
坐标上海，主要辐射长三角，2022上半年上坤地产的难过可以想见。
新公告披露，截至2022年6月底，上坤集团的合约销售额约为56.5亿元，销售面积46.97万平米，平均价格每平米12022元。
根据克而瑞的榜单杠杆地产看到，这一成绩在2022上半年房企销售中排名109位，权益销售额方面上坤集团则以33.3亿元排名127位
无论从体量还是排位上，2022上半年的上坤集团都明显下滑
图片来源|克而瑞（特此感谢）
如上图克而瑞“2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”显示，彼时上坤集团的全口径销售额以167.2亿元排名96位，权益销售额以85.4亿元排名113位
如此来算，2022上半年，上坤集团的全口径销售额同比下滑66.2%，大幅高于百强房企48.6%的平均下滑幅度。
要知道曾经的上坤集团，虽说与“同龄”的新城控股“闪电”发展速度相比逊色不少，但也堪称是业内黑马之一。
2016年，创立6年的上坤就成功跻身上海房企30强；2019年便出现在某些房企百强的榜单中。
02
上市以后：风波未平
2020年11月17日，上坤地产于港交所上市，可谓趁热打铁。从公开信息杠杆地产看到，为上市，上坤做了狠多努力。
比如上市前6个月（2020年5月），聘请地产“老兵”冯辉明任集团执行总裁，负责分管融资、财务等业务。冯曾辗转于花样年、佳兆业、宝能、协信等多家房企，似乎擅长为企业解决“钱”的问题。
但遗憾的是，任职不到1年，2021年2月10日，冯辉明由于个人原因已确认离职。
还有上市前8个月（2020年3月），挖来了资深地产老将佟文艳任副总裁，此前，她曾在绿地、旭辉控股、泰禾等多家房企任职。
但也是好景不长，2021年3月，佟文艳亦出走上坤
高管离职的另一边，上坤集团今年的其他事儿也不少。
比如今年早些时候网络疯传的，上坤集团安徽区域离职员工向媒体爆料的消息。
据该员工称，其在公司任职期间，曾根据公司的制度被要求强行跟投了合肥某项目，本金20.4万元。
图片来源|网络（特此感谢）
其后，在2021年的3月，跟投的项目达到还款条件，公司返还了部分本金，4月该员工离职，2022年1月份第二笔跟投款分回时，公司不予分回。
后据了解，该项目已到节点的跟投款，已全部退还。该员工因其他原因，产生纠纷，通过网络申诉。目前纠纷是否解决尚未看到公开报道。
还有2022年4月底，上坤集团披露，以339.2万元出售某项目公司60%股权。该项目公司主要资产为由其开发，且持作销售的位于河南省商丘市的住宅及配套物业。
逐步撤出三四线城市，对上坤来说不失为明智之举，侧面也能看出其收缩的趋势。如此来看，上市以后的上坤地产似乎并没有好过多少？
03
财务承压，融资成本高
数据更能说明问题。
营运方面，上坤地产营收的式微从2020年——黑天鹅开始之初，已经初见端倪。2020当年，其营收同比增速跌破至个位数为8.7%，2021年进一步下滑至1.8%，要知道3年前的2018年这一数据还是470.1%。
图片来源|东方财富（特此感谢）
利润指标跌得更猛。2021年上坤地产毛利润11.72亿元，归母净利润2.50亿元，同比分别下跌34.7%、29.8%。2021年上坤地产的归母净利润为4年来首次下跌。
毛利率和净利率更不用说，2021年下滑严重分别为14.05%、7.0%。从中能看出，这两年黑天鹅叠加调控，对中小房企的打击可见一斑。
再来看部分财务指标，2021年末，上坤地产的资产负债率微增至80.55%，其中流动负债占比上升较大。
图片来源|东方财富（特此感谢）
如上图东方财富数据显示，2021年上坤地产流动负债268.67亿元，占了总负债325.23亿元的约82.6%。其中增加猛的有两项，其一应付账款及票据，从2020年末的17.15亿元翻了近3倍到2021年末的47.35亿元；
其二流动负债其他项目，从2020年末的80.02亿元增加了50多亿元，到2021年末的137.77亿元。
短期借款，上坤地产2021年也上升，从2020年的23.3亿元增至31.47亿元。
现金及现金等价物，上坤地产2021年则是下降的，同比降了3亿多为29.47亿元。
图片来源|企业预警通（特此感谢）
融资成本方面，上坤地产也是偏高。根据上坤的公告，此次拟进行交换要约的是2022年7月21日到期的12.25票息美元债券，存续规模为2.1亿美元。
从企业预警通杠杆地产看到，该笔美元债是上坤地产于2021年7月发行，到期日为2022年7月21日。12.25的票息，真挺高的
另外上坤地产还有个1.39亿美元的美元债，票面利率更高为13.50%，到期日2023年1月2日。
希望上坤地产此次美元债交换要约能够成功，希望房地产行业能基本企稳。
本文未标注出处的图表，均源自上坤集团公告，特此说明并致谢
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