地产财富会
楼市是一条线
一开始以为是波浪线
颠簸一下就过去了
没想到
走着走着就走成了V字线
2022-7-8
今年，楼市继续下探，走出一条“深V”，惨烈程度远超预期。
销售方面，百强房企业绩表现远不及近年同期，行业TOP100房企1-5月累计业绩规模同比大幅降低52.3%；融资端，2022年融资规模的下滑趋势继续扩大，上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%
比销售融资端全部腰斩更甚的是，拿地端几乎斩到脚踝了。 2022年上半年，高达82.5%的上市房企尚未在22个集中供地城市拿地，绝大多数为民营上市房企。
所以，V字型走势下，大家无比期待转机出现——即便是一个小小的上扬回暖趋势都是行业至暗时刻的信心催化剂。
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6月销售边际回暖
筑底完成拐点已现？
曙光初现，6月销售的边际性回暖，终于让房企看到了转机。
克而瑞发布的6月房地产市场月报显示，受供应集中放量和密集利好政策叠加影响，房地产市场整体成交量稳步复苏，6月30个重点城市新房成交1847万平方米，环比上升31%，同比下降38%，降幅有小幅收窄趋势。
二手房方面的回暖趋势更加明显。
根据诸葛找房数据研究中心监测的重点城市来看，6月重点11城二手房成交68085套，环比上涨39.62%，同比上涨3.16%，二手房成交已经超过去年同期水平。
资料来源：诸葛找房数据研究中心
同时，在房企端，万科、龙湖、世茂、远洋等不少房企销售明显改善。
6月份单月，万科销售环比增长53.4%，而世茂6月销售环比增长也达到了55.5%。
这是否表明市场筑底完成，走向回暖复苏通道？
至少在行业“吹哨人”万科看来，有那么一点意味。
面对市场回暖的讯号，6月28日，郁亮在万科2021年度股东大会上做出判断：
“
“市场已经触底，恢复仍需时间，6月在环比上有比较明显的提升。”
从“黑铁时代”到“活下去”，再到“触底修复”，房企们一起熬过持续且漫长的凛冬，终于等来久违的一丝暖意。
“修复窗口期”
部分房企先暖起来很重要
值得注意的是——
不仅是央国企，这一轮“触底修复”中，甚至一些面临不同程度流动性危机的民企也率先回暖了。
这个趋势非常重要，因为民企是决定市场情绪与信心的关键因素之一。
只要一些规模民企能回暖，那这个市场就一定会回暖。
以世茂为例，2021年下半年以来，受行业流动性危机影响，融资难度逐渐加大，市场低迷叠加疫情影响，世茂销售持续下滑，流动性承压，虽然后续世茂采取包括促进销售回款、处置资产、现有融资展期及豁免等措施以改善流动性，但受限于融资市场的不确定性以及整体经营及资金状况，世茂流动性并无太大改观。
可是，随着这一轮“触底修复”的深入，世茂不仅销售局面被进一步打开，而且化债能力得到了体现。
在销售上，借势五一、端午小长假集中发力，世茂全国多个项目迎来热销，大湾区、长三角、华北、中西部区域表现不错，据不完全统计，超19个项目量价跑赢当地区域市场，多个项目持续蝉联，其中不仅有成都世茂云璟这类单月销售过亿的红盘；也有广州在售高楼广州CFC汇金中心这个位列全市1-5月销售面积、套数、金额“三冠王”的商办项目。
有销售的支撑，世茂流动性问题确确实实能得到不小的缓解。
但仅凭借销售支撑，不足以全面改善现金流，好在世茂并不是单一做住宅开发的企业，而且重点布局在风险较小的一二线城市。
因此，世茂在应对流动性问题时，还有另一个筹码——即通过对优质资产的处理实现变现。
去年，曾有投资者问询如果在极端情况下世茂的偿债能力问题，当时世茂管理层就表示，世茂在上海、北京、香港等核心城市拥有写字楼、酒店等核心资产，基本上都是负债低、可变现的优质资产。目前并不需要考虑出售，如出现极端情况，这些优质资产可以保底，也会考虑合适的价格。
当世茂这次遇到席卷行业的流动性危机时，优质资产确实也拉了世茂一把。
从2021年下半年至今，世茂处置多处资产化解债务危机，包括已公告的香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店，另还有上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕•武夷度假酒店等近20处资产，补充经营性现金流，保障生产经营稳定。
因此，世茂较强的化债能力和底气不仅在于有较高质量的销售回款，亦有大量优质资产托底。
某种程度上，世茂是幸运的。毕竟民营房企阵营里，世茂这种较强的化债能力并不具备共性。
更多陷入流动性危机的民企，尤其是那些在30强以外的民企，因为盘子小，优质资产少，化债能力弱，要想“自救”或进入“修复窗口期”，靠自身能力远远不够。
所以，他们不仅得寄希望于政策更大的力度和更快速的传导，还得寄希望于规模民企能否率先回暖。
就跟先富带后富一个道理——现在楼市要想暖风拂面，必须先暖带后暖。只有一批规模民企的流动性问题出清，市场信心才会修复，更多的民企才能在困局中站起来。
民企修复
不能一谈展期就风声鹤唳
现在的市场，三天两头躺平暴雷，债务展期似乎进入常态化。
TOP50房企里面，超半数民企，出现不同程度的债务展期情况。
甚至，根正苗红的国企绿地也同样面临债务展期，并成为50强里宣布债券展期或者违约的国企。
不展期，不房企。
地产财富会觉得，大环境如此，债务展期早已不是什么新鲜事。如果还是一谈展期就风声鹤唳，陷入恐慌挤兑的恶性循环，那市场就没法玩了。
所以，要分清主次。
不能只看到一些房企债务展期，而看不到他们集中力量保交付的努力和决心。毕竟，很多房企出现债务展期的一个重要原因是——市场资金端突然收紧，他们不得不把更多的流动性资金用来保交付。
多给民企一些时间和空间很多问题可能会迎刃而解。
目前来看，伴随销售回暖和现金流预期改善，行业关于债务展期的认知也在发生积极变化，不少房企债务展期顺利通过。
例如：
4月1日，此前无奈选择展期洽谈的“20融创01”债券，其展期方案获得了82%债券持有人的支持投票通过；
世茂股份“20世茂G2”债券展期兑付议案通过，境外债方面世茂还收到了来自2018，2019银团大多数参贷行出具的书面支持函；
另外，在还款近300亿元后，融信中国首次债务展期也获通过。
黎明前是黑暗的时刻，也是接近曙光的时刻。
在地产财富会看来，尽管市场有所回暖，但“触底修复”不是一个绝对的节点，而是一个区间。尽管随着宏观经济逐步恢复、房地产政策工具箱持续打开传导，需求侧回暖带动市场基本面有所好转，但不会很快出现V型反弹。底部区域的修复、市场的复苏，一定是一场延续几个月甚至更久的鏖战。
因此，接下来的几个月或者说下半年，将是决定楼市走向的关键时期。
民企修复则是关键时期的一道必解题。
这个阶段，如果一些基本面还可以，销售表现也在持续回暖的民企能率先暖起来，进入“修复窗口期”，那么楼市也将迎来新黎明。
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