28.73亿元！
招商蛇口又拿地了。
这次是长沙，而且是一个超级综合体地块。
当然了，近两年来，这样的地块，招商蛇口拿了并不止一块。
自2021年上半年正式对外公布自持物业“双百战略”以来，招商蛇口就一直在寻找合适的机会，加大对商业综合体的布局。
当下，尽管行业面临一定的困难，但作为行业头部企业、国内商业地产领域的玩家，招商蛇口仍保持着自身的战略定力，加大对优质稀缺资源的获取力度，并力争在地产下半场，取得良好的发展和较好的身位。
01.
28.73亿元拿地
商业版图再落子
——
昨天，招商蛇口又拿了一块高能级商业用地，商业版图再添一块新拼图。
这块地很是引入注目。
事情是这样的：
在2022年长沙第二轮集中土拍中，招商蛇口以28.73亿元的总价拿下了市中心区的一个当红地块。
为何要把这块地单独拿出来跟大家说？
是因为它比较特殊。
1、核心位置： 项目地块为长沙岳麓区观沙岭城市更新片区首宗地块供地， 紧邻长沙著名八方小区、周边人口稠密、交通便捷、享有长沙教育配套。
2、体量大： 高达43万方。
3、定位高端： 项目定位长沙新一代城市多功能综合体，涵盖高品质住宅、购物中心、商业街区等多种业态。其中，购物中心体量达18万㎡，预计于2024年下半年开业。
4、条件苛刻： 比如要求，（1）、竞得人需自持不低于8万方的商业、自持期限不低于10年；（2）、竞得人需具备强大商业运营能力，并要引入其商业资源和品牌。
问题是，在国内商业综合领域，有如此实力的玩家其实并不多。
我曾把国内商业领域的玩家做过划分，大致可以分这么几类。
0-1的初步布局阶段： 多数房企，尚处于这一阶段。
1-10的突破阶段： 以金科等房企为代表。
10-100的全面扩张阶段： 以招商蛇口、华润、龙湖、新城为代表。
你明白了吧，按照地块的要求，真正能拿的也就那么几家了。
不过，话又说回来，这样的优质地块，招商还真拿了不少。
2021年以来，招商蛇口陆续在南京、上海、厦门、长沙、成都、乌鲁木齐等城市落子集中商业项目。
比如，
2021年10月，招商蛇口在南京拿了一个能级更高的商业地块，位于玄武区铁北红山新城中心区域，总地价达88.9亿元、总体量约76万方。
根据规划，该项目将打造集商业、办公、公寓、住宅、基层社区中心等一体的超级城市综合体。
项目建成使用后，将会直接把玄武区铁北红山新城的城市界面，拉到一个新高度。
（招商蛇口南京玄武区项目效果图）
2021年6月，招商蛇口获得厦门海沧个高能级TOD商业综合体，该项目位于马銮湾新城核心区域。
2021年7月，招商蛇口拿下成都金牛区幸福桥TOD地块，项目将配建10万方集中商业。
2021年8月，招商蛇口以42亿元获得上海虹口一大型商业地块80%的权益。
……
02.
战略定力强大
“双百”战略稳步推进
——
其实吧，这块地如此受关注，还跟当下的大环境有关。
大家都知道，如今的房地产行业的形势并不好。
1、去年至今的房企暴雷潮仍在持续；
2、行业销售大幅下滑已是事实；
3、断供潮初步爆发，并有愈演愈烈之势；
尽管招商蛇口一直是国内少有的稳健派，但如此大手笔的拿下大体量的商业地产项目，还是引起了极大的关注。
但是呢，它也证明了几点：
1、招商蛇口的基本面很稳。
众所周知，商业物业本就有资金需求大、回报周期长等特点，对房企的经营稳定性和资金面要求很高，而项目8万方商业、自持10年的硬规定，在普遍钱紧的当下更是足以劝退一众房企。
但招商蛇口却稳稳地接住了，这背后，既是自信，也是实力。
2、招商蛇口战略定力强。
今年土地不少城市都拿出了压箱底的好货。
业内的朋友给我说，此次招商蛇口拿的这块地就是长沙的压箱底地块，但并不是说，这就是一次激情式拿地。
相反，它是招商蛇口落实自持业务“双百”战略的又一次实践。
“双百”战略是招商蛇口于2021年，正式提出的一项发展战略，即未来5年，拥有100个自持物业，且自持物业要实现100亿营收。
其中，集中式商业又是自持物业的重中之重。
3、对行业未来充满信心。
现在的投入是基于未来的产出，当前，招商蛇口在土拍市场，尤其是门槛更高的商业物业的大举投入，都是对地产行业的未来用真金白银在投票。
4、表明招商蛇口仍坚守主阵地，坚持综合运营发展模式不动摇。
招商蛇口与同行的不同，就是其独树一帜的综合运营发展模式，所谓“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力，通过对不同业务及产业的有效融合，进而为新时代的城市升级提供综合性解决方案。
在该模式中，商业是不可或缺的一个驱动轮。
前面我们说了，招商蛇口目前是国内商业地产领域的玩家。
目前，招商蛇口已打造出海上世界、花园城、花园天地、花园里、九方等一系列商业IP。
（深圳海上世界实景图）
比如海上世界，其名气的经久不衰，除了其传奇历史外，也与招商蛇口的商业开发运营能力密不可分。
依托自身国际化社区氛围、独特艺术资源，招商蛇口打造了一系列具有品牌特色的大型城市级节事活动，不断为其注入滨海、国际、艺术、时尚多元化特色。
如已举办5届的海上世界国际灯光节，吸引数百位国内外灯光艺术家参与，活动期间日均客流超20万；已连续运营8年的海上世界音乐水秀，日均客流量约10万人次；
03.
新旧模式转换
“三个转变”显成效
——
在今年的业绩会上，招商蛇口董事长许永军表示，当前房地产行业进入了一个新旧模式的转换阶段，具体到招商蛇口而言就是“三大转变”，即从开发为主向开发经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变。
大家都知道，当下的地产行业，有这么几大特征：
1、行业的底层发展逻辑巨变，我们迎来了彻底的大分化时代；
2、行业增速放缓，总量见顶；
3、纯住宅开发已触及天花板，转型和相关多元化才是未来；
再来复盘招商提出的“三个转变”，你就会理解，为何招商蛇口会坚持战略定力，持续加大对商业地产领域投入了。
事实上，过去的几年，招商蛇口在全面提升各项经营发展能力、推进综合发展模式有效落地、推动高质量发展等方面取得了不错成绩。
开发业务方面， 2021年招商蛇口合同销售额，全行业排名第7，2022年上半年进一步升至第6；
在深圳、上海、苏州、南京等 7 个城市销售规模居当地前三，16 个城市销售规模当地排名进入前十。
运营类业务方面：
截至2021年12月底，招商蛇口旗下招商商管全国已辐射布局深圳、上海、南京、成都、武汉、重庆等32个城市，管理商业项目超60个，商业总体量超700万㎡，其中已开业运营25个项目。
2021年，招商蛇口新获取4个集中商业项目，并实现3个集中商业项目的开业。其中杭州花园城，开业5天客流21万人。
（杭州七堡花园城）
2022年，招商蛇口计划新开6个集中商业项目，覆盖上海、厦门、成都、常熟、十堰、大连等城市，其中6月24日开业的常熟琴湖溪里开业期三天实现总客流超40万。
此外，以袁嘉骅为领头羊的新商管团队已在招商蛇口体系内建立了专业化、垂直化的组织架构，形成了体系化的商业能力输出。
具体到收入端，2021年招商蛇口商业战线营业收入和EBITA相比疫情前的2019年，同店同比都有比较大的提高。
产业园区上，截至2021年，招商蛇口已运营管理网谷、意库和智慧城三条产品线共计 25 个项目（含建设期），布局 15 个城市；
2021年，招商积余成功摘牌上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，并创新性打磨出了“沃土云林”云科技平台型商业模式。
邮轮运营上，2021 年实现从零到一的突破，率先组建国内家五星旗游轮公司招商维京游轮，首艘五星旗游轮“招商伊敦号”也正式投入沿海航线运营。
大健康方面，在“地产+健康”的智慧康养模式下，成功拓展落地西安未央玺、昆明依云国际、成都双流天府玺等 5 个项目；
养老方面，完成了机构-社区-居家三级联动模式落地，新开业盐田观颐二期、杭州观颐养护院、蛇口观颐二期 3 个养老项目；
轻重结合方面，2021年招商蛇口完成了双REITs平台的搭建，即香港房托基金和蛇口产园公募REITs双REITs平台。
04.
写在后的话
——
当前的市场大调整，让地产行业很痛苦，但某种程度上，它也是房地产从野蛮生长走向成熟有序的必经阶段。
不管是自持物业的“双百”战略，还是“三个转变”新战略，本质都是招商蛇口对“不动产开发+运营”时代的all in，都是对“综合运营”发展模式的升级和强化。
在可预见的未来，地产行业会逐步企稳，而在窗口期内积极自我优化的招商蛇口，也将会迎来更大的发展机会、更广阔的市场空间。
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文 |村长♂
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- 又一座超级综合体，招商蛇口“双百战略”再下一城！
