作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
新房市场
广州
01
新房供应分析
2022年6月，广州商品住宅新增供应套数为10,101套，环比上升47.4%，同比上升15.5%；供应面积106.9万平方米，环比上升41.4%，同比上升22.0%
从各区供应情况来看，本月仅越秀区未录得新增供应，增城区、南沙区以及番禺区为本月新房供应套数TOP3区域，三区合计供应套数占全市总供应套数的61.0%。
从目前供求情况来看，外围区域依然为供应主力，本月供应排行的是增城区，供应套数2,734套，环比上升51.6%，占全市总供应的27.1%；南沙区位列本月供应第二位，供应套数1,964套，环比上升809.3%，占全市总供应的19.4%；本月供应排行第三的是番禺区，供应套数1,460套，环比上升179.7%，占全市总供应的14.5%。
中心区方面，中心五区总供应占全市总供应套数的19.6%，白云区为中心五区供应之首，供应套数828套，环比上升69.3%。
6月广州商品住宅新增供应量环比、同比均有所上升，是上半年供应量中超过去年同期的月份。
2022年上半年广州累计供应商品住宅36,225套，同比下滑30.2%，1-3月基本维持每月供应不超过4,000套的低位水平，4-6月供应量上升，4月、6月供应量更是达到10,000套以上水平。
02
新房成交分析
2022年6月，广州市商品住宅成交套数7,940套，环比上升4.2%，同比下滑3.3%；成交面积85.3万平方米，环比上升1.9%，同比下滑3.8%；成交均价38,163元/㎡，环比下滑6.8%，同比上升7.1%
从各区成交情况来看，增城区、黄埔区和番禺区为成交套数前三区域，三区合计成交占全市成交套数的54.6%。
本月全市十一区成交套数环比除海珠、南沙以及从化三区外均呈上升趋势，其中环比上升幅度的为天河区，环比上升112.7%；而环比下滑幅度的为海珠区，环比下滑42.6%，外围区成交量持续。
中心区方面，五区合计成交仅占全市总成交套数的22.4%，成交主力为白云区和荔湾区，成交套数分别为684套和525套。成交活跃的区域都集中在外围区域，尤其是黄埔区、番禺区和广州不限购的两大区之一的增城区，成交仍以刚需客户为主。
2022年上半年成交总体呈现缓慢上升趋势，累计成交38,369套，同比下滑39.9%，主要是因为上半年供应套数环比下滑30.2%，且上半年疫情导致部分地方封控。
总体来说，虽然房贷利率也因为LPR近半年下调2次而下降，但广州的购房政策没有大规模调整，买家观望情绪仍较浓，购房信心仍需提振。
03
新房存量及去化
2022年6月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2021年7月-2022年6月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为13.6个月，存量面积去化时间约为13.7个月，去化时间均较上月有所缩短。
从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为29,563套、15,820套、15,481套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和番禺区快，分别为1,849.4套/月、1,356.5套/月和1,084.5套/月；套数去化时间上，越秀区、黄埔区和天河区去化周期短，分别为4.9个月、6.2个月和6.9个月，压力的为南沙区、从化区以及增城区，去化周期分别为21.7个月、18.0个月、16.0个月，去化周期超过12个月的区域还包括花都区、白云区以及番禺区。
截至6月末，广州全市库存套数达104,943套，比上月末库存量下滑2.1%，因此本月去化时间有所缩短，去化周期停止持续14个月的回升趋势。
存量住宅市场
广州
2022年6月广州存量住宅成交均价为31,829元/㎡，同比上涨0.13%，环比微涨0.02%，总体维持高位稳定状态。
6月广州十一区均价中，天河、越秀、海珠、荔湾以及白云五区均价环比呈上升趋势，其余各区均价环比皆下滑。
其中环比上升幅度的为海珠区，环比上升0.3%；环比下滑幅度的为南沙区，环比下滑0.7%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域包括天河、越秀、海珠、荔湾四区。
截至报告发布日，官方未公布2022年6月存量住宅成交套数及成交面积数据。
回顾5月，广州存量住宅成交6,112套，较上月环比上升10.1%，同比下滑47.9%；成交面积59.3万平方米，环比上升11.7%，同比下滑45.4%；成交区域主要集中在海珠、番禺、天河以及花都。
5月广州十一区成交套数环比除从化区下滑、番禺区持平外，其余各区均呈现上升趋势，其中环比上升幅度的是白云区，环比上升40.7%；从化区环比下滑9.2%。
5月存量住宅市场成交套数与去年同期相比减少近五成，本月海珠区存量住宅成交套数排行，共成交865套，环比上涨12.5%；白云、黄埔以及南沙三区涨幅相对明显。受经济下行压力加剧环境影响下，不少客户多处于观望状态，对市场信心有待提高。
住房租赁市场
广州
2022年6月，广州市住房租金均价为51.9元/㎡·月，环比下滑0.2%；套均租金为4,314元/套·月，环比下滑0.1%；存量住宅成交均价为31,829元/㎡，租售比为1:613，整体保持平稳。
从行政区来看，越秀区凭借完善的商业设施配套稳居中心城区租金水平首位，6月平米租金均价为69.8元/㎡·月，环比下滑0.6%；天河区珠江新城、天河体育中心等为热门就业区域，无论是平米租金水平和出租率都很高，平米租金均价为64.8元/㎡·月，与上月持平；黄埔区租金水平位则居外围城区平米租金水平之首，平米租金均价为45.7元/㎡·月，与上月持平。
广州
01
土地供应
供应方面，2022年6月广州招拍挂供应土地28宗，总供应土地面积138.2万平方米，同比上升242.6%，环比上升142.5%
本月中心五区供应11宗地块，白云供应4宗，天河供应3宗，荔湾供应2宗，海珠供应2宗，合计供应面积73.1万平方米，占全市总供应面积52.9%；其余17宗地块均为外围城区供应，合计供应面积65.1万平方米。
其中，供应宗数多的为黄埔区，本月供应了8宗地块；而合计供应面积多的则为白云区，4宗地块合计供应47.8万平方米，占全市总供应面积34.6%。
从用地类型看，本月广州全市居住或商住混合地供应14宗，供应面积67.9万平方米，占全市总供应面积49.1%；商服用地供应5宗，供应面积40.4万平方米，占全市总供应面积29.2%；工业用地供应9宗，供应面积29.8万平方米，环比下滑46.7%，占全市总供应面积21.6%。
02
土地成交
成交方面，2022年6月广州全市成交土地共12宗，成交土地面积60.1万平方米，同比上升201.6%，环比下滑69.9%；成交金额26.4亿元，环比下滑92.6%
从区域分布看，本月中心五区成交2宗地块，天河供应1宗，白云供应1宗，合计成交面积3.0万平方米；外围城区成交10宗地块，合计成交面积57.1万平方米。其中成交宗数多的为番禺区，本月成交了5宗地块；而合计成交面积多的则为增城区，2宗地块合计成交27.0万平方米，占全市总成交面积44.9%。
从用地类型看，本月全市无住宅或商住混合地成交；商服用地仅天河区成交1宗，成交面积1.1万平方米；工业用地全市成交11宗，成交土地面积59.0万平方米，环比下滑10.1%。
03
土地市场小结
2022年6月广州招拍挂供应土地28宗，总供应土地面积138.2万平方米，同比上升242.6%，环比上升142.5%；成交土地共12宗，成交土地面积60.1万平方米，同比上升201.6%，环比下滑69.9%；成交金额26.4亿元，环比下滑92.6% 。
6月16日，广州公共资源交易中心官网挂牌出让2022年第二批供地，本轮集中供地共供应14宗涉宅地块，总供地面积68.0万平方米，计容总建面146.6万平方米，总起始价约253亿元，将于7月18日进行限时竞价。
相比于今年首轮集中供地，本轮供地数量上有所减少，但中心五区有8宗涉宅地块供应，供应宗数大于外围区域。除越秀、番禺、从化三区零地块挂牌供应外，其余8区均有不同数量的地块供应，其中花都3宗、天河2宗、白云2宗、海珠2宗、荔湾2宗、增城1宗、黄埔1宗、南沙1宗。
就土地出让条件来看，大部分地块均取消了“竞自持”环节，也未有对销售限价进行约束，当有两个或两个以上竞买人报出限制地价后，则停止网上竞价，且不进入竞自持环节，改为摇号确定竞得人，所有接受限制地价的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。
值得关注的是，天河推出两宗涉宅地块。
一宗为天河区燕塘地块三AT020883地块，二类居住用地，宗地面积8.2万平方米，其中可建设用地面积4.61万平方米，计容建筑面积约16.8万平方米，挂牌起始价706,029万元，限价811,933万元。根据土地出让文件，竞得人须按规划要求配建规划条件中的中用地、幼儿园（含托儿所），建成验收合格后无偿移交给广州市天河区人民政府指定单位；此外也需配建政府性房源（住宅）计算容积率建筑面积8,405平方米。
另一宗为天河区育新街南侧AT0304011-1地块，二类居住用地，宗地面积3.3万平方米，计容建筑面积约6.4万㎡，挂牌起始价244,171万元，限价280,796万元。根据出让规则，该地块竞得人须提供计算容积率建筑面积6,384平方米（住宅）的保障性租赁住房。
除此以外，海珠区琶洲西区AH040329、AH040157地块也备受关注，自琶洲2015年规划为电商总部开始，再没出过住宅用地，本轮出让的地块位于西区的核心地段，为二类居住用地兼容商业用地、服务设施用地、商务用地兼容商业用地，宗地面积1.5万平方米，计容建筑面积约8.8万平方米，挂牌起始价148,572万元，限价170,857万元。
根据土地出让文件，琶洲西区AH040157地块按商务办公用途开发建设（公共服务及市政交通配套设施除外），竞得人须配建计算容积率建筑面积34,112.23平方米的拆迁安置办公物业；须按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币3.5亿元。
2022年上半年广州土地市场仅开展一轮土地集中出让，第二轮集中供地已挂牌但尚未进行限时竞价，在2022年首轮集中供地中，18宗地终共成交17宗，1宗流拍，其中15宗以底价成交，2宗溢价成交，溢价率达1.2%。
总体来看，广州根据上年集中供地出让情况适时调整土地供应数量，土地供应量较往年大幅减少，且出让门槛也有降低，从轮土地出让条件来看，竞价规则依旧是“限地价+竞自持+摇号”，但部分区域的地块取消了限房价、限销售对象等要求；第二轮土地出让条件大部分地块均取消了“竞自持”环节，也未有对销售限价进行约束。
商业市场
广州
2022年第二季度，广州全市商业物业成交面积14.0万平方米，同比下滑44.5%，环比下滑37.2%；成交套数1,360套同比下滑23.2%，环比下滑7.5%
广州各区商业成交表现一般，成交主要来自外围区域，外围商圈为商业物业市场投入了新鲜血液。二季度增城区、番禺区和南沙区成交活跃，成交套数分别为312套、254套以及193套，三区合计占全市总成交套数的55.8%。中心区热点板块持续供应不足，中心五区合计成交套数307套，占全市总成交套数的22.6%，其中荔湾区成交为本季度主力。
2022年1-5月，广州市实现社会消费品零售总额4,223.11亿元，同比下降0.3%。其中，5月在“羊城欢乐购”等系列促消费活动带动下，消费市场出现回暖迹象，当月社会消费品零售总额同比下降3.0%，降幅比4月收窄5.8个百分点。受本地疫情反复影响，广州消费市场短期仍将受阻，线上消费持续活跃，限额以上实物商品网上零售额同比增长12.1%，限额以上住宿餐饮企业通过公共网络实现的餐费收入同比增长23.1%。
办公市场
广州
2022年第二季度，广州全市办公物业成交面积15.7万平方米，同比下滑45.3%，环比上升4.7%；成交套数1,216套，同比下滑5.1%，环比上升166.7%
从区域成交来看，二季度黄埔区、天河区和番禺区成交相对活跃，成交套数分别为510套、381套以及129套，三区合计占全市总成交套数的83.9%。黄埔区表现尤为突出，积极招商引资，吸引企业进驻。
与一季度相比较，二季度广州写字楼成交量略有上升，但整体表现相对平淡，写字楼租赁需求显著缩减。2022年以来，尽管广州经济保持一定增长，但经济增速放缓，行业租赁需求有所下降，企业扩张与搬迁意愿降低。
以上内容摘自世联评估《城市快报[广州]》。
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