作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
新房市场
上海
01
新房供应分析
住宅新房供应结束了3月以来的逆势，本月一路回升。
从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，商品住宅供应面积为69.14万平方米，供应套数为6,124套
在疫情的冲击下，房地产供应市场持续疲软无法发力，5月出现供应封零的情况，随着本月复工复产工作持续推进，供应市场又重新迸发生机。
从区域分布来看，奉贤区以供应套数1,882套、供应面积19.20万平方米的实绩独占鳌头，其中奉贤核心区域南桥板块推出1,142套新房使其他板块望尘莫及；闵行区（供应872套、供应面积9.48万平方米）居于次位。
6月，伴随着全面复工，上海住宅供应市场率先回暖。一方面供应陆续恢复，各类交易也能顺利开展，另一方面疫情期间积压的需求也得到有序释放。为了更好地促进新房供应市场，政府出台了一系列利好政策，房地利率下调、加速放款，对交易市场起到激励作用。
月内公布的第二批次集中入市房源名单，无疑是楼市最好的一针强心剂，期待房地产交易市场持续复苏，房地产良性循环发展。
02
新房成交分析
本月新房住宅成交市场持续升温，成交量逐渐恢复至疫情前水平。
6月新房住宅成交7,488套，是上月的7.85倍，但同比仍然下跌26.72%；成交均价为75,164元/㎡，环比增长5.20%，同比增长42.09%；成交面积为90.37万平方米，环比增长743.79%，同比下跌19.18%
从成交区域来看，浦东新区新房住宅成交套数依然遥遥领先，销售套数高达2,023套，成交面积22.44万平方米；其次是虹口区，成交1,122套商品住宅，成交面积16.15万平方米。
从成交总价来看，总价过千万的新房成交2,515套，占本月总成交套数的约三成，500-1,000万的新房也占比31.54%。
进入6月以来，新冠疫情得到有效控制，上海所有区域已陆续解封，住宅房地产市场成交量有大幅度的回升，基本恢复到疫情前水平，但与去年同期相比成交量依然下降明显。
本月新房的成交均价为75,164元/㎡，实现连续四个月的增长，推动本月成交均价上涨的主要原因可能是以虹口区四川北路板块等为主的中心城区的的成交量有较大幅度提升。
随着新冠疫情压制的解除，开发商急需售房回款，购房者月前搁置的购房计划重启，预计未来上海住宅市场的成交量将会持续恢复。
03
新房存量及去化
6月，各区商品住宅存量共计482.63万平方米，存量套数为38,604套，存量面积去化时间为6.7个月，相较于2022年5月，住宅存量面积及存量套数略有增加。
商品住宅库存集中于外环以外区域，其中，浦东新区存量面积以87万平方米居各区域之首，约占全市存量的近两成。
受疫情影响，4-5月上海商品住宅市场停摆，而伴随着全面复工，市场又重新迸发生机。6月商品住宅加快入市，虽成交量有大幅度地提升，但存量面积及存量套数较上月均有所增加。
随着落户政策放松、利率下调、集中供应房源在认筹等规则上有所微调等利好政策和举措下，预计后期商品住宅市场去化情况会逐步改善。
存量住宅市场
上海
6月上海存量房成交套数为15,658套，成交均价为58,419元/㎡，成交量明显回升，而成交均价相对稳定，较5月略有上涨（+1.14%）
其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持最高，为95,479元/㎡。
自4月疫情爆发，上海楼市遭受不小冲击，成交量跌至谷底。5月份上海存量房市场逐渐复苏，成交量较去年同期及疫情爆发前均有较大跌幅。
随着复工复产的进行，6月存量房成交套数创2022年新高，积压的需求集中释放，整体成交均价仍然保持平稳。
住房租赁市场
上海
2022年6月上海住房平均月租金较上月有所上涨，为86.98元/㎡，租售比为1:672
各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位优势月租金最高，为125.36元/㎡，而崇明区月租金仅28.28元/㎡。
整体来看，随着租赁市场活跃度逐步回升，上海住房租金也呈现逐步上涨的趋势。上海租赁住宅需求向来很大，整体月度租金维持在相对稳定状态，略有起伏。在核心区域供需紧平衡之下，叠加比价效应，新增租赁需求外溢，带动一些距离城市核心轨交通达性较好的远郊区域租金上涨，如宝山、嘉定等。
随着疫情逐步得到控制，加上即将迎来毕业季住宅租赁旺季，预计上海住房租赁市场热度将会进一步提升。
上海
01
土地供应
从供应土地面积来看，2022年6月上海的土地供应大幅度回升。本月供应土地总面积（不含保障性住房）为199.22万平方米，较上月大幅上升197.84%
本月共推出59宗土地，其中3宗为商办类用地，土地面积合计3.90万平方米，占比1.96％；22宗为工业及科研设计类用地，土地面积合计75.66万平方米，占比37.98%；34宗为居住用地，土地面积合计119.66万平方米，占比60.06%；月内无保障性住房用地推出。
从供应区域来看，本月全市共有12个行政区供应了土地。浦东新区以15幅宗地（合计供应宗地面积61.92万平方米，合计规划建筑面积140.82万平方米，其中临港新片区贡献5宗工业用地但未推出涉宅地）遥遥领先、位居榜首；松江区、嘉定区、奉贤区均各推出7宗，并列第二。
6月，上海土地供应面积骤升，市场明显回暖。27日上海土地市场网站发布上海市二批次集中供地出让公告，新鲜出炉的涉及12个行政区共计34宗涉宅地带动供应端复苏，商办、工业类用地供应也几乎恢复至疫情前水平。
随着上海全面放开，人民生活也渐步回归正轨，预计随着上海复工复产步伐的加快，土地市场状况也将持续好转。
02
土地成交
土地成交市场本月迅速回暖。6月成交土地面积259.54万平方米，环比上升339.37%
本月有53宗土地成交，从成交土地类型来看，36宗为居住类用地，合计土地面积199.71万平方米，占比76.95%；3宗为商办类用地，合计土地面积12.59万平方米，占比4.85%；14宗为工业、科研设计类用地，合计土地面积47.24万平方米，占比18.20%；无保障性住房用地成交。
从成交区域来看，浦东新区（82.81万平方米的总宗地面积以及208.34万平方米的总规划建筑面积）共计成交12宗地，位于本月成交数量排行榜的榜首；松江区成交11宗地紧随其后。
6月上海保卫战宣告胜利，疫情得到有效控制，土地成交市场热度居高不下。原计划3月开拍的第一批集中土拍搁浅，终于于本月1日重启，历时5个工作日，8日正式收官。
作为2022年度上海首轮集中土拍，场面十分火热，推出的36宗地块全部成交，其中19宗地底价成交，17宗地被多家竞买溢价出让（甚至有13宗地块以超过8%几近封顶的溢价率成交）。
目前，人民的生产生活步入正轨，轨道交通、公共设施、商业等都逐步恢复常态，土地市场重启，交易活跃度可观。
明星地块
63.7亿元成交，总价第一：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司联合湖北省华融置业有限公司以63.7亿元竞得普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块，成交楼板价28,382元/㎡。
该地块位于上海市普陀区，四至范围：东至中江路，南至同普路，西至规划公共绿地，北至金沙江路，出让土地面积为60,660平方米，规划建筑面积为224,441平方米，容积率3.7。
该宗地位于上海普陀区长风版块，该板块东起中山北路，西至丹巴路，北到武宁路，南濒苏州河，原为长风工业区，傍绿面水，交通便捷，区位优越，作为普陀区重点打造的区域，13号线、15号线双轨环绕，长风大悦城、桃源π等商业综合体林立，再加上华东师范大学第四附属中学等极具潜力的学区资源，让整个区域生活舒适度很高。
03
土地成交与供应
6月供应规划建筑面积为413.37万平方米，环比上升138.21%，同比上升54.86%；成交规划建筑面积为554.28万平方米，环比上升252.66%，同比下降30.73%；土地成交金额870亿元，较上月激增，达去年7月以来的最高值。
6月，无论是供应还是成交端，土地市场均呈现明显的上升态势，供应端超过去年同期，成交端在成交宗地数及规划建筑面积仍低于去年同期的情况下，成交金额与去年同期水准接近，近半涉宅地块溢价成交，市场复苏的态势势不可挡。
月末第二批集中供地发布公告，居住类用地共推出34宗，占6月推出宗地总数的六成左右；月初进行的首批集中土拍，在火热中落幕，36宗地收金834.72亿元！
04
土地市场小结
本月，土地供应市场、成交市场均呈现一片繁荣盛景。供给端第二批次集中供地月内公布，商办、工业类用地也持续输出；从区域来看，供应重点依旧向五大新城倾斜，新城合计推出地块数量占比过半。
万众瞩目的第一批次集中供地也于本月重启，可能受上月发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中关于促进房地产开发投资的影响，本轮供地活动热度创造历史，荣膺全国城市出让金榜单月冠军；此外土拍规则的变化也提高了房开企业拿地的积极性，上海本轮集中供地，取消招挂复合打分入围方式，采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人，上海的相关部门也对拍地监管账户冻资金额做出了调整；但民企已无心恋战，央国企仍是扫货绝对主力，央企拿地金额占比达31%，国企占比47%。
受利好政策的影响，本月上海土地市场较为活跃，供给两端均创今年新高。全面复工复产后，本月市场的优秀表现无疑高度体现上海市加快经济建设、重振市场的决心以及投资者对上海的看好，未来市场走向我们将持续关注。
商业市场
上海
01
商业新房成交分析
2022年二季度上海商业新房成交市场有较大跌幅。2022年二季度商业新房成交332套，环比下跌55.50%；成交面积约为8.41万平方米，环比下跌46.64%；成交均价为27,784元/㎡，环比下跌3.81%
从区域分布来看，闵行区商业新房成交均价位居前列，为105,943元/㎡，成交面积0.42万平方米。
在成交套数方面，崇明区、奉贤区商业新房成交位居前列，分别为88套及87套，两区套数合计占总量的50%以上；二季度虹口区商业新房仅成交2套。
从数据上分析，2022年二季度商业新房成交主要集中在崇明区、奉贤区等疫情控制较好、较快恢复生产生活的郊区；从板块分布来看，崇明区崇明新城板块及奉贤区金汇板块成交最多，分别成交85套、55套，合计占比超总量的40%。
02
商业存量房成交分析
二季度上海商业存量房市场成交均价相比上季度成交均价翻了超三倍。二季度成交均价47,983元/㎡，环比上涨277.52%，成交104套，成交面积约8.33万平方米。从2020年二季度开始形成的平稳曲线在2022年一季度出现了明显下滑后二季度陡升。
二季度上海商业存量房市场成交面积下降，成交套数环比下降85.58%。2022年二季度受疫情影响大，成交套数较少，二季度商业存量房成交受限。成交面积集中于单价较高的黄浦区及浦东新区，故成交均价大幅上涨。
03
商业市场小结
2022年二季度，上海商业新房成交面积约8.41万平方米，成交额约23.38亿元，成交套数约332套，成交均价27,784元/㎡；上海商业存量房成交面积约8.33万平方米，成交额约39.95亿元，成交套数约104套，成交均价47,983元/㎡
从商圈热度来看，商业新房中崇明新城板块及金汇板块较为活跃，商业存量房中嘉定区安亭汽车城版块成交套数最多，黄浦区五里桥版块成交面积占比最高。
2022年起商业新房成交量同比上年度持续下滑，商业存量房成交量亦下降明显。二季度受疫情影响降幅更为显著。
从商业体量上看，上海城市开发迅速，可拿地相对较少，且土地成本高，近年来往往以5万平方米左右的社区型商业为主，2021亦是如此，主要以小项目为主。
不过，2021年上海也涌入了几大体量巨大的项目，诸如黄浦江畔的北外滩来福士、大宁久光百货、崇明百联万达等，而20.6万平方米的南翔印象城MEGA是全年体量最大的项目，且是印力最高端产品线的首秀。
今年或近几年上海零售市场的特点是各大商圈积极调整经营结构和品牌结构，提升知名度和影响力，建设特色商业街区，继续呈现多中心、多层级、网络化的发展格局。
办公市场
上海
01
办公新房成交分析
2022年二季度上海办公新房成交611套，环比上涨37.30%，同比下跌55.07%；成交面积为25.71万平方米，环比上涨105.52%，同比下跌7.65%；成交均价为49,079元/㎡，环比上涨34.40%，同比上涨10.58%。
从区域分布来看，黄浦区成交均价在各区中最高，达123,945元/㎡，仅一套成交；静安区的成交面积和成交总额均高居首位，成交面积为13.44万平方米，成交总额为78.14亿元；在成交套数方面，浦东新区在各区中成交套数最多，为339套，占比超五成，成交面积为6.71万平方米。
2022年二季度，上海办公新房成交量较上一季度有较大增幅，成交均价亦有所上涨，市场热度逐步恢复。
本季度长宁区、徐汇区、普陀区、金山区、虹口区、崇明区均无成交数据；从商圈热度来看，办公新房中不夜城板块、洋泾板块及周康板块较为活跃。随着疫情好转，上海营商环境持续改善，供给端带动成交逐步复苏。
02
办公存量房成交分析
2022年二季度上海办公存量房成交834套，成交面积为6.33万平方米，成交均价为23,480元/㎡
其中徐汇区办公存量房成交均价位居首位达39,622元/㎡，成交20套，成交面积为0.17万平方米。
在成交套数方面，嘉定区位居首位，为191套，占比22.90%，成交面积1.08万平方米，成交均价为17,191元/㎡。
自6月起，上海逐步解封，6月上海办公存量房成交总额最高达14.53亿元，成交815套，占比97.72%，是三个月中成交套数最多的一个月，均价也达到了23,438元/㎡
二季度，上海办公存量房市场较上一季度成交套数环比下降58.86%，成交面积环比下降58.71%，成交额环比下降63.32%，成交均价环比下跌11.20%。受4月、5月封控影响，本季度上海办公存量房市场活跃度明显下降。
03
商业市场小结
2022年二季度，上海办公新房成交面积约25.71万平方米，成交额约126.18亿元，成交套数约611套，成交均价49,079元/㎡；上海办公存量房成交面积约6.33万平方米，成交额约14.86亿元，成交套数约834套，成交均价23,480元/㎡
二季度与上一季度相比办公新房成交面积翻倍而办公存量房成交面积则近乎腰斩。
受4月、5月全面封控的影响，上海办公房地产市场几乎停摆；自6月起，新冠疫情得到有效控制，上海逐步解封，办公房地产市场触底反弹。
短期内，上海办公房地产市场正逐步恢复到疫情前水平；长期来看，随着新冠疫情的反复，未来办公房地产的不确定性因素有所增加，再加上国际形势的瞬息万变，都将对未来办公房地产市场造成不可估量的影响。
以上内容摘自世联评估《城市快报[上海]》。
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- 上海城市快报 | 疫情后新房成交量大幅回升，存量房成交创2022年新高
