07.18-07.24
房地产市场一周快讯
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7月21日国务院常务会议
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《北京市协议出让涉及的划拨地价评估技术指引（试行）》
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征求《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》意见的通知
以下为快讯正文
01
宏观经济
国务院常务会议
7月21日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。在经济形势、房地产发展方面，会议指出：我国经济正处于企稳回升关键窗口，三季度至关重要。要贯彻党中央、国务院部署，高效统筹疫情防控和经济社会发展，推动稳经济一揽子政策进一步生效，下大力气巩固经济恢复基础，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，优先保障稳就业、稳物价目标实现。政策性开发性金融工具、专项债等政策效能释放还有相当大空间，并能撬动大量社会资金，要以市场化方式用好，更好发挥有效投资补短板调结构、稳就业带消费综合效应和对经济恢复发展的关键性作用。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。
首佳观点
伴随疫情好转，稳经济大盘将成为下半年重中之重。为进一步巩固好当前中国经济的恢复基础，促使房地产继续发挥经济“稳定器”的积极作用，继5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”后，本次国常会再次提出，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。这是进一步重申房地产市场的政策基调，即在市场低迷表现面前保持政策定力；同时，也意味着未来仍将以保障刚性住房需求和支持合理改善性需求为主的方式，继续推进市场需求端稳定。
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02
北京市政策
《北京市协议出让涉及的划拨地价评估技术指引（试行）》
7月18日，北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会发布《北京市协议出让涉及的划拨地价评估技术指引（试行）》的通知（北估秘[2022]002号），《指引》自发布之日起试行，有效期2年。重点关注内容如下：
明确适用范围：本市行政区域内划拨土地办理协议出让时涉及的划拨国有建设用地使用权地价评估行为；北京市行政区域内的企业改制土地资产处置、土地收储等涉及的划拨地价评估，可参照使用。
细化价格内涵：①出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，出让地价和划拨地价均按照现状使用条件设定；②出让时重新设定规划建设条件的，设定土地用途、容积率、土地开发程度等，出让地价按照新规划建设条件设定，划拨地价按照现状使用条件设定。
明确估价期日：划拨土地办理协议出让时，估价期日原则上以北京市规划和自然资源主管部门依法受理时点为准；但当已有相关文件，例如司法文书等，明确了估价期日的，应以相关文件明确的估价期日为准。
明晰技术路线：①出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，按照技术规范评估现状使用条件下的出让地价，减去按照指导意见和本指引评估的现状使用条件下的划拨地价；②出让时重新设定规划建设条件的，按照技术规范评估新设定规划建设条件下的出让地价，减去按照指导意见和本指引评估的现状使用条件下的划拨地价。
评估方法选取：划拨地价评估，宜遵循谨慎原则，优先选用成本逼近法和剩余（增值收益扣减）法，原则不选用公示地价系数修正法和市场比较法。当划拨土地上房地产出租案例充足，所在行政区明确规定了租金收益需要上缴国家的土地收益比例，且满足收益还原法或剩余法应用条件时，可选择收益还原法或剩余法。当划拨土地上房地产转让案例充足，且满足剩余法应用条件时，可选择剩余法。
权重取值方法：①各方法评估结果差异率小于等于10%，采用简单算术平均法；②各方法评估结果差异率大于10%，小于等于30%，采用加权算术平均法，在对每种方法的估价结果可信度分析基础上，合理确定每种方法的权重，且每种方法的权重均不宜低于30%；③各方法评估结果差异率大于30%，对权重进行充分论证后使用或重新评估。
其他注意事项：①划拨土地合法的现状地上容积率＜1.0时，按照容积率1.0测算划拨地价。②将评估结果与《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发〔2022〕12号）规定比例的政府土地出让收益金额进行对比，按照孰高原则确定应当缴纳的地价款金额建议。
首佳观点
《指引》结合北京市实际情况，进一步明确不同情况下协议出让涉及的划拨地价评估的价格内涵、技术路线、方法选取、权重取值及其他注意事项等内容，为规范本市划拨国有建设用地使用权地价评估活动提供了指导依据。
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征求《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》意见的通知
7月22日，北京市住房和城乡建设委发布征求《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》意见的通知。《通知》共11条，公开征集意见时间为2022年7月25日至8月12日，主要内容为以下五个方面：
统一非住宅房屋用途认定标准。明确无论征收什么性质的非住宅房屋，评估时应坚持房地一体，房屋用途统一与市基准地价土地用途分类相对应，区分为商业、办公、工业和公共服务四大类，并细化对应到二级分类，解决非住宅房屋用途认定标准不统一的问题。
规范未登记、规划用途调整的非住宅房屋的认定处理。强调征收范围内对未经登记的、规划用途调整的非住宅房屋的认定、处理应由区人民政府作出，并坚持权责相当原则和扣减相应房屋评估价值价款，不得随意认定、处理，不得随意变更认定、处理的责任主体。征收未登记的非住宅房屋，因特殊情况认定其合理，但比照已登记的房屋，其市场价值明显缩减，其补偿价值也应与手续齐全的房屋价值有所区别。按照权责相当原则，《通知》明确对此类房屋的评估补偿价值进行惩罚性扣减，扣减幅度参照用途调整的扣减比例，并在基础上适当降低，扣减15%，以示配合征收工作的激励。同时明确，如还存在改变用途问题，比照前款再酌情扣减25%。
强调做好非住宅实物补偿安置的价值评估。规定各区房屋征收部门可以统筹存量非住宅房屋和安置房资源，用于征收项目的非住宅房屋实物补偿安置，满足被征收人物业还建的要求。非住宅房屋的实物补偿安置，不是用途与规模的实物对应，而是价值的对等，尤其是经协商可以用存量安置房进行产权调换，这是一种创新。
细化三种评估方法的技术要求。其中，明确在采用比较法评估非住宅房屋价值时，对可比实例成交价格的修正或调整幅度，单项不得超过10%，综合不得超过15%，比《房地产估价规范》明确的标准下降一半。明确采用成本法评估非住宅房屋价值时，土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重不得高于30%，基准地价修正法的权重不得低于50%。同时明确，土地重置成本采用比较法评估时，可选用同区域或类似区域内近三年三个（含）以上土地市场招拍挂成交实例作为可比实例；采用成本法评估时，可选用同区域或类似区域内近三年三个（含）以上土地一级开发项目或棚改项目成本数据作为可比实例。在案例选取上，规定在同一行政区内不能满足时，可适当扩大到同圈层区域或相邻圈层区域，如在同一土地级别，参照《北京市区片基准地价因素总修正幅度表》进行修正；如跨土地级别，参照《北京市级别基准地价表》进行修正，修正后的结果价格不能超过1.2倍。
明确征收划拨用地非宅房屋的评估要求。《通知》明确，以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估应当遵循以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估方法及原则，其房屋价值应以出让方式取得土地使用权的房屋价值扣减政府土地出让收益。
公开征集意见时间为：2022年7月25日至8月12日。
意见反馈渠道如下：
1.电子邮箱：zhengshou@zjw.beijing.gov.cn
2.通信地址：北京市通州区达济街9号院北京市住房和城乡建设委员会征收拆迁管理处（请在信封上注明“意见征集”字样）
3.电话：010-55597308
4.传真：010-55597147
5.登录北京市人民政府网站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见。
首佳观点
《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》对非住宅征收评估虽有具体规定，但因非住宅征收不多，关注程度不高，配套政策不够成熟完善。随着城市建设的加快，一些老旧厂房、低效产业逐渐退出，在征收过程中，一些问题逐渐显现。包括非住宅征收评估存在评估结果差异大、评估案例选择难、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难、实物还建需求一般得不到满足、新政策带来新情况等问题，需要出台政策予以规范统一。该《通知》主要是打好政策“补丁”，对已有的规定不重复，对管用的措施继续坚持，对不完善的补充，对新情况新问题作出具体规定，做到前后衔接，使非住宅征收评估政策体系更完善。
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- 房地产市场一周快讯（2022.07.18-07.24）
