目前，深圳楼市处于什么阶段？值不值得入手？
对于这些灵魂之问，数据往往是的答案。
今天，我就给大家分析下，过去半年深圳二手房的市场情况。
之所以聚焦二手房市场：
一是，楼市的“二手房市场”就相当于股市里的“二级市场”，其成交量和活跃度，更能真实地反映出市场的健康度和冷热状况。
二是，不管有房一族，还是想买房的购房者，二手房都是一个绕不开的关注点。
为什么这么说呢？
因为有房的人很在乎房子的增值情况，卖房的话，也想通过市场信息判断出货时机；而购房者则看重二手房的“即买即得”。
下面是我对深圳二手房市场的10个判断，抛砖引玉，供大家参考。
1、当前是深圳二手房的绝对寒冬，但并非全是坏事。
如果把时间线拉长，就会能发现，2022年上半年是深圳二手房市场，10多年来，冷的冰河期。
日前，我拿到了一份乐有家的市场研究报告，简单翻了下，看完心里一凉：
2022年上半年，深圳二手房成交量9965套，创下自2007年以来16年的上半年新低。环比下降18.7%，同比大降65%，为历史上的跌幅。
要知道，深圳楼市本来就是一个存量主导的市场，二手房成交占比一度达70%，但如今二手房市场份额已大幅减少仅38%，一手占比则升至62%。
对于从业者来说，这是绝对的寒冬！
对于急于卖房的有房者来说，这是典型的割肉行情。
但对于想捡漏的购房者来说，却非坏事，就像巴菲特说的“别人恐惧时我贪婪”。
2、深圳二手房的核心问题是政策，而其他很多城市二手房的核心问题在于市场本身。
造成深圳二手房市场急剧萎缩的直接，也是重要的原因就是调控政策。
具体来说是两股政策性力量相互交织的结果。
一是，2021年出台二手房参考价，既打压了业主卖房的积极性，也提高了购房者的买房成本（间接提高了）。
二是，一手房限价政策又导致一手二手市场房价出现倒挂，使得有资格的购房者涌向“买到即赚到”的一手房市场。
需要特别强调的是，上述原因使得深圳二手房市场的低迷，与内地很多城市有着本质性不同。
内地很多些城市的二手房之所以卖盘压顶、有价无市，主要原因还是市场缺乏足够的接盘量能，导致二手房市场形成一个巨大的堰塞湖。
而深圳楼市二手房市场本身的购买力和需求量能，是不存在问题的，现在的萎靡是被刻意压制的结果，后市依然值得看好。
3、深圳二手房市场的自我修复力很强，政策毋需强刺激，行情就能大不一样。
从过往历史看，深圳二手房市场存在着明显的枯荣周期规律的，接下来，二手房市场能否重现过去的周期性走势，其关键还要看政策。
对深圳楼市来说，不需要完全放松，更不需要出台什么刺激性政策（当然也不可能），对现有的指导价政策，进行适当修政，市场大概率就会有完全不一样的表现。
事实上，过去两个月，即便没有实质性利好，仅是市场情绪的修复，深圳楼市二手房就已出现了明显的反弹。
比如，在5月和6月两个月，深圳二手房成交量重新站到2000套以上。
由此亦可见，深圳楼市的自我修复力之强。
4、“量价”表现出的一致性，使得市场筑底的信号，越来越明显。
价格信息的变化，进一步释放了深圳二手房市场，完成筑底的信号。
一般来说，但从量的变化，很难说当前深圳二手房市场已完成筑底，具体还要结合价格来看，因为“量涨价跌”和“量涨价涨”，意义是完全不一样的。
今年二季度，深圳二手住宅的同比、环比跌幅，较于一季度明显收窄。再结合二季度深圳二手住宅成交量明显高于一季度的信息。
基本可判断，深圳二手房市场正在筑底。
5、刚需买房可优选龙岗、龙岗、光明，但投资性买房避开。
在深圳这个大盘子中，不同区的二手房市场量能差别是很大，但对于体量本身，我们需要辩证地去看。
从区域来看，龙岗（包含坪山大鹏）二手房成交盘，其次是宝安（包含光明龙华）、福田、南山。
2022年上半年，龙岗（包含坪山大鹏）二手房成交量2621套，占比达26%；
宝安（包含光明龙华）为2001套，占比20%；福田为1946套，占比20%；
此外，南山为1664套，罗湖为1485套，盐田为268套。
一般来说，成交量越大，说明市场盘子大、市场相对稳定，选择空间大。
所以，对刚需购房者来说，可以优先选择龙岗、龙华、光明这样的大盘子市场，因为价格厚道，选择空间大。
但对于投资性买房来说，避开这样的市场，因为成交量大并不意味着市场流动性高，也不意味着更好的价格涨势。
6、福田是投资性买房的首选之地，真的好“出货”。
若从成交量/挂牌量这一指标看，深圳二手房流动性的是福田，其次是罗湖和南山，但后两者与福田有着明显的差距。
统计数据显示，2022年上半年，深圳福田二手房成交率（成交量/挂牌量）高达63.4%，遥遥，罗湖、南山分别53.3%、52.8%。
不出意外，这些高流动性的区域都是位于深圳西部的核心、成熟区。
流动性差的是龙岗（包含坪山大鹏），二手房成交率仅38.3%，相当于福田流动率的60%，甚至不及盐田。
一句话，投资客还是把目光锁定在西部，因为这些地方真的是“有价又有市”。
7、板块的持有价值，改善说了算。
从颗粒度更细的板块看，深圳二手房市场反脆弱能力强的是：南山的西丽、南头，福田的景田、和罗湖的黄贝岭。
其中，西丽上涨了5.61%、景田上涨了5.32%、南头上涨4.98%、黄贝岭上涨4.64%。
上涨板块的共同点是：都在流动性较强的区、片区内供给量偏少、区域配套齐全，片区以改善盘为主。
但从另一个角度也说明，这些板块的房子恰是极具持有价值的。
8、龙岗、龙华的坑是真多，买房一定要睁大眼，此外，要慎重。
抗跌能力差的板块有，龙岗的中心城、大芬、丹竹头，龙华的民治、梅林关，罗湖的东门、布心。
这些下跌板块也有很多共性，比如区域内界面较差（农民房较多）、刚需盘为主、市场供应量偏大。
总之，这些都是有钱人不怎么care的板块。
还有一个要注意的变化就是，的信仰正在破裂，比如罗湖的翠竹和东门主要就是受学位房下跌影响。
9、靠刚需接盘为房价上涨买单的逻辑，已不复存在。
目前，深圳二手房市场，刚需已经买不动了，富人群体开始成为市场主导力量。
2022年上半年，深圳楼市总价1000万元+的成交房源，市场占比从去年底的12%上升至18%；
90-144平米的大面积成交占比，从27.6%涨至31.1%；144平米以上的超大面积成交占比从4.4%涨至8%。
直接原因就是，经济形势不好，中低收入群体受影响更大，对买房变得更保守；而且现在的高房价，也让有效刚需越来越少。
而富裕阶层，不仅抗风险能力更强，抄底的意识也更强。
不过，也从另一个角度说明，未来靠刚需接盘为房价上涨买单的逻辑，已不复存在。
10、择时，还是择地，已不再是个问题，能顾好一头已实属不易。
过去大家买房，是“既要也要”，既要选到一个好地方，又希望买在一个好的时间点。
但现在，不管是刚需还是改善，能顾好一头就已实属不易。
对深圳刚需来说，二手房市场，买对时机其实比买对地方更重要。
因为深圳买房门槛很高，刚需真正选择的空间很有限，能捡个便宜上车，就已经很不错了。
对深圳改善/投资客来说，二手房市场，买对地方比买对时机更重要。
原因也很简单，深圳楼市内部也在加速分化。一旦买错，是真可能被套牢，甚至被迫割肉的。
总之，闭眼买房、买了就能涨的时代，就像青春一样，一去不复返，即便在深圳这样的超高能级城市亦如此。
不过，较于其他城市，深圳楼市的安全边际依然很高，仍然值得玩家们进场。
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文 |村长♂
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