深圳零售、写字楼市场 2022年二季度 | 纾困措施落地，经济指标回升，TMT投资活跃，零售市场逐步恢复，写字楼租金小幅下跌！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-07-29 11:07:01

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）价跌量升

由于出现商业营业用房大宗交易，6月份一手商业物业均价为59,261元/㎡，环比下跌13.9%。全市成交面积86,572平方米，环比暴升75.0%。

商务公寓主力成交在龙华区，成交面积为0.78万平方米；其次为龙岗区，成交面积为0.39万平方米。

本月龙华区民治精品公寓深国际万科悦城以成交176套（7,286平方米），成交金额4.2亿元（均价58,202元/㎡）一枝独秀囊括全市成交套数、金额双料，在一片平淡中这样隐隐约约的光亮吸引了十分的注意。本项目位于民治大道和梅观路西北侧，项目涵盖住宅、公寓、商业等多种业态，分为三期开发，批准上市公寓共2,722套。

其他较活跃楼盘包括恒大悦玺大厦（37套）、深汕绿地商务中心（32套）、世茂·粤湾壹号（28套）、和合时代大厦（16套）。

商业营业用房方面，几个楼盘录得大面积、低单价的大宗交易。

其中南山区红树湾深湾汇云中心（万科臻湾汇）大卖39,831平方米，成交金额12.3亿元（均价31,000元/㎡），摘得全市成交面积、金额双料。深圳地铁、万科强强联袂推出的深湾汇云中心位于深湾一路与白石四道交汇处东北侧，占地54,078平方米，建筑面积470,000平方米。

其他热销楼盘还包括佳兆业盐田城市广场（27,316平方米，均价30,278元/㎡）、远洋新干线远洋广场（14,847平方米，均价36,596元/㎡）、万科珑城原点（10,537平方米，均价30,921元/㎡）。

6月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为233.7万平方米，环比上升4.1%

库存去化周期略有下降，但仍高达44.0个月，库存压力山大。

三季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目35个，其中商务公寓20.94万平方米，3,018套。

近日，南方电网发布《深圳市发展和改革委员会关于对我市商务类公寓及商业类用房转租赁用房等用电价格有关问题的通知》以及《关于商务类公寓及商业类用房转租赁用房等用电价格认定细则》。深圳用于居民家庭住宅居住的商务类公寓、商业类用房改建为租赁用房的，可转民用电价，有利于商务公寓去库存。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金平稳，空置率趋势性下降

6月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积25,521平方米，环比上升38.0%

2022年二季度，深圳高效统筹疫情防控和经济社会发展，不断巩固经济稳定恢复的基础，确保经济运行在合理区间，零售市场逐步恢复。

深圳主要商圈优质购物中心优租金层租金依然保持韧性，平均租金为757元/㎡·月，环比微涨0.1%。空置率为5.2%，环比上升0.2个百分点，在经济恢复带动下表现平稳。

深圳尽管受到疫情的严重干扰，上半年全市地区生产总值高达15,017亿元，同比增长3.0%。

全市社会消费品零售总额4,483亿元，商品零售增长1.4%，消费升级类商品保持较快增长。

根据深圳第七次人口普查数据，深圳常住人口（含深汕特别合作区）1,756万人，十年增加713.6万人，年均增长5.4%。

核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价跌量升

由于几个楼盘大面积、低单价的交易集中备案，6月份新建写字楼成交均价41,330元/㎡，环比下跌16.7%成交61,192平方米，环比飚升318.6%

位于龙岗区龙城的万科珑城原点以31,222平方米的成交面积，9.3亿元（均价29,662元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交面积，同时拉低了全市均价。

万科珑城原点别名“万科城市原点”“珑城原点广场”，占地19,687平方米，总建筑面积195,091平方米，其中商业36,415平方米，办公87,049平方米，标准层面积1,253平方米。

与此同时，位于龙岗区坂田的恒大都会广场大卖11.3亿元（19,632平方米，均价57,705元/㎡）勇夺成交金额宝座。

其他热销楼盘还包括恒大时尚慧谷（26,606平方米，均价27,904元/㎡）、星展广场（11,388平方米，均价28,472元/㎡）、时代方舟大厦（5,030平方米，均价39,098元/㎡）等。

6月份，深圳新建写字楼可售面积高达158.6万平方米，库存量上升9.1%，高位供应持续。

库存去化周期达到匪夷所思的60.5月，显示写字楼市场长期供过于求。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金平稳，空置率趋势性下降

本月深圳存量写字楼销售成交15,321平方米，环比上升25.9%，连续4个月上升，但绝对数值对于超过800万平方米的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

上半年，深圳积极应对严峻复杂的外部形势及多点散发的局部疫情等不利因素，扎实推动经济稳增长各项措施取得成效，主要经济指标在二季度企稳回升。

高技术产业投资活跃，电子及通信设备制造投资增长70.0%，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长54.5%。

TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。

二季度，深圳商务区甲级写字楼平均租金为199.3元/㎡·月，环比下跌0.6%，静态租赁回报率为2.8%

深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

二季度，深圳写字楼租金补贴政策及政府物业租金“免三减三”纾困措施陆续落地，叠加部分新项目推迟入市，甲级写字楼平均空置率小幅降至20.8%

其中，福田中心区、科技园、龙华坂田、车公庙板块市况相对较好，而宝安中心区（空置率24.6%）、前海（26.8%）、后海（20.2%）、罗湖（24.6%）招商运营压力巨大。

深圳2022、2023年供应量超过500万平方米，而租赁需求无显著增长空间，预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

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