我不知道还有没有金九，但我还是特别地怀念有金九的楼市。
一转眼，又要到金九银十了。看着眼下这苟且的房地产市场行情，停笔已久的鱼眼忍不住拿起这支钝笔，想给诸位尤其过去一直关注鱼眼的“鱼粉”们描绘一幅楼市的“诗和远方”。
只是不知道，你们还在不在？我们曾一起讨论过的芜湖楼市还在不在？
前几天，芜湖发布了造船厂地块的拍卖公告。一位很多年前就关注了我的网友找到了我，问了我一个问题：造船厂地块的拍卖是不是芜湖楼市金九到来前的敲钟仪式？别说，我真被这种清新而奇特的类比方式一下子惊艳到了。
果然是芜湖楼市的老铁啊！过去芜湖楼市的爆发几乎都是从某个地块上引燃的，1608，1701，1802……造船厂地块在芜湖土市久负盛名，这不能不让我们这些长久关注芜湖房地产市场发展的人，天马行空起来。
可是，鱼眼想说它跟它有什么关系呢？造船厂地块的上市与芜湖楼市的金九又有什么关系呢？依我的判断，他们几乎就是两条交叉线，碰撞后就分道扬镳了。它更像是过往土拍市场上非住宅地块的延续，与我们期望的居住用地的拍卖还是隔着一条深深的巷子。
无非，它增加了芜湖楼市的一些谈资。毕竟市场上还是会有一些房企想借势发挥，宣传一下自己的项目，有人又玩起了地产企划界1508致敬1608的梗。
老套路代表着旧思维，但环境与市场已经发生了翻天覆地的变化！
相反，造船厂地块的出让倒像是玩了一个新梗，是芜湖楼市创新型的土地出让模式的继续。土地市场从供不应求，到无欲无求，短短一年的时间，这种冰火两重天的市场变幻，如果还不打破旧的思维模式，做出新的策略，长期依赖土地出让获得发展资金的地方将不能良性维持。
上面一节的表述，反映出的主要问题是：，楼市观察者们似乎依旧用旧的思维来分析和看待芜湖房地产市场的发展趋势；第二，芜湖市场的参与者依旧用固有的思维借势营销，老调重弹，营销推广上已泛善可陈；第三，可能也是重要的一点，因为很少有人判断出了（或打死也不敢相信）中国房地产发展出现新趋势，才会如此依赖惯性思维；
这样一看，我们依旧还在，但我们期待的芜湖楼市已经变了模样。
有数据显示，截止目前涉及房地产相关政策调整的城市已有240多个，各类楼市政策加加起来也超过了650次。这些松绑的目标就是三限的三板斧，限售限贷限购，还叠加一些如降低比例，提高购房补贴，进行契税补助，鼓励农民进城买房，调动公职人员买房等等云云。
此外，更高层面的还有麻辣粉（MLF）下调，近的降息，未来的再降准……全套组合拳，是一波接一波，覆盖面也涉及到了行政指导，金融政策，信贷手段等，但好像没什么用，房地产市场依旧探底。
疯狂给楼市打鸡血，居然没什么效果，这是中国房地产市场20多年来非常罕见的现象。过去一管就死，一放就疯的楼市路径消失了，这就是中国房地产市场的新常态。
这核心原因到底是什么？
很多年前，有人就说只要土地财政还在，房价就不会跌。看到眼下的行情，如果是按这种逻辑，是不是土地财政已经消失了呢？当然，根本没有什么迹象表明维持多年的土地财政消失了。
换言之，在维持着的固有的条件之下，房地产市场显现出了当下的状态。该如何解释？我们是不是要从外部找点思路呢。
，经济发展的速度放缓，我们是不是要开始习惯低增长的环境？2022年上半年经济增速为2.5%，这让实现全年的GDP增长的目标变得难上加难。造成经济发展放缓的原因有很多，显而易见的也是那么几条，各类财经媒体已有长篇累牍的分析和解读。
过去，在高速增长的大环境里，到处都是机会，都是机遇，只要运气好，躺在电梯里也能上18楼。我们在这样的大环境里，套用一句名言：猪都能飞起来。
这就是信心，也是干劲！也正因为有这份信心，很多首富都是“首负”，越是有钱人越是负债。因为所有的负债，都有大把大把的机会从别人那里填补过来。
谈及眼下的楼市，很多人都会讲楼市不行是因为老百姓信心不足，信心不足就不敢借钱，更不敢贷款买房。
公开数据显示，二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。7月住户贷款增量与上年同期相比，减少2842亿元，其中，住户短期贷款增量同比减少354亿元，住户中长期贷款增量同比减少2488亿元。
当然缺钱的不止是老百姓，房企也缺钱。房企缺钱主要是主管部门给了他们三道印，借不到钱；其次是一些头部房企不务正业，把钱用到了房地产开发之外的其他地方去了。借不到钱，钱又花到别处去了，工地不就烂尾了么？
房企没钱，就不敢买地，老百姓没钱，就不敢买房，如果继续出现烂尾，那老百姓就更不敢买房了。因此，工地烂尾是一个系列的开始，必须加以干预。从思维定式上看，大家原本还能指望房地产能在关键的时候拿出来用一用，不想一遭走下来，如今的房地产行业反倒成了宏观经济坠跌的力量。
第二，过分依赖城镇化带来的房地产高速增长，是否也遭遇了瓶颈？2010年，中国人均住房面积为31.06平方米，房地产高速发展的十年里，我们把这个数据提高了41.76平方米。数据可以反映两个问题：首先是城里的房子够不够大家住了？其次是即便城镇化率再提高一点，住房增量是不是还会有那么大？
两个问题其实指向了一个新常态，未来市场没有那么大的需求了。
那么，那些高杠杆，高负债，高周转的房地产主体会不会减少？
那么，基于过往的历史经验和逻辑的路径依赖还能不能存在？
那么，我们对楼市的思索、探讨是不是也要换一种模式了呢？
换句话说，要想对未来的楼市做出准确的判断，过往的经验已经失去了参考价值。比如现在的利率为4.3%，地方下调20个基点后只有4.1%，成为史上利率，市场的反应在哪里？
这就是芜湖楼市之外的大环境。
因此，我们似乎可以预见，芜湖造船厂地块的上市对芜湖市场产生的作用。所以，基于此而做出的所谓的金九银十的楼市前景，也就不存在。正所谓皮之不存毛将焉附？
也许很多人会问，难道地方政府会任由市场下行吗？开发商就任由房价下跌吗？他们不会想办法阻止目前的下行趋势吗？答案显而易见，不然迄今也不会出现那么多楼市松绑的政策了。
那未来究竟要怎么看？
房地产终究是一个市场，所以鱼眼相信，需求也终究是存在的。这就是芜湖楼市的“诗和远方”，它并不遥远。怕就怕，我们还分不清形势，看不到趋势，还又想的太多，模糊了房地产的前景。
起笔之后，今天只是开篇，说的更宏观了一点。来日方长，我还想通过近年来的各种数据，具象到芜湖真实的市场现状上去，力争描绘出“金九”的全貌。我是鱼眼，下期再见！
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- 金九之前 写给芜湖的楼市
