当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放 孤勇者音乐：ShaunGibson;Jasmine是茉莉花-肖恩作品集 
宁波哪个板块的房东实在？不说你可能不知道，答案是镇海新城的骆驼。
是的，骆驼的二手房，挂牌价和成交价之间的距离差不多是近的。无论是老小区如华丰花园，桂花园，还是次新房如中梁首府、吾悦广场；无论是安置房如金邑水岸，还是商品房如保利城，骆驼许多的二手房小区，挂牌价只比成交价高出千把块钱。
这差不多是主城区的价差了。
与之相反，宁波某些板块的二手房挂牌价，可谓高得离谱，典型的如鄞州中心区的，无论房龄新旧，动辄4万甚至5万以上；当然还包括2018年之后卖出的次新房，房东在挂牌时只想着自己要赚多少钱，几乎完全无视市场的接受度。
相对应的，这些小区的房子半年零成交，太正常不过了。
老司机近把大量的时间用在分析宁波二手房市场上，一方面这的确是痛点——大量的二手房卖不掉；另一方面也是因为新房市场太索然无味了。
楼盘本来就少，还很多是被国企拿去的，一直闷头捣鼓也不知道他们在干啥。
接下来的新盘市场更加无趣，看看第三轮土拍都是些什么货色。
楼市没有了民企，就变成了大清的后宫，说起来佳丽三千，事实上惨不忍睹。
坦白说，如果后宫都是这等佳丽，老司机也不想当这皇帝，太吓人了。
大清没美女吗？当然不是，五十六个民族五十六枝花，每个民族都一定是有美女的。如果视野再放宽一点，东洋的、西洋的、印度的、波斯的，在当时的北京城里都找得到。
但为什么偏偏就选了这么瘆人的女子入宫呢？
原因是大清选秀也讲出身，讲门第血统，讲“根正苗红”。经过权力斗争，派系倾轧，终进宫的女子，都是系统博弈的赢家。
所以，这个时候，颜值什么的就不重要了。
现在楼市是不是也这样？留在场里的要么是央企，背景深厚，运作神秘，别说我等百姓，就连地方官也一无所知；要么是地方国企，血统纯正，忠心耿耿，但要钱没钱，更不会赚钱。
这可苦了国土部门，看着眼前这两拨“佳丽”，一个不敢惹，一个不能惹，哪来的恩爱甜蜜？
老司机猜想，现在各个地方的国土部门，肯定都无限怀念当初民企的好了，民企既妩媚动人，又逆来顺受，还功夫了得。
恍如隔世啊！
既然新房市场没花头，那就多看看二手房，近老司机把主城区的二手房情况几乎都摸了一遍，也算是首次对二手房的供求有了一个较为全面的认知。
二手房目前的主要问题，是大量的挂牌价脱离实际，以致无人问津。
当然，也可以说是需求太少，所以挂牌价才会显得高，因为相比去年，今年的挂牌价已经下调很多了。
老司机近在为几位房东做价格方案时，发现这些小区的挂牌价，半年内跌幅都在10%左右。
近房贷利率又下调了，首套调到了历史新低4.1%，又爆出限购取消了，还有大量的拆迁计划，许多人问我，这会不会让市场好起来。
效果多少都会有的，但逆转谈不上。
利率调降的边际效应是在递减的，人们差的不是那点利息，相反，如果存量贷款的利息不降下来，提前还贷的人还会更多。
限购取消类似于取消计划生育，的确有一部分想生二胎的会生，但从根本上逆转不了人口衰减的大趋势。
白鹤整体拆迁，会制造约5800户需求，当然，这其中有一部分是原拆原建；海曙西枢纽也会制造大量的拆迁需求，并且带动局部的成交，但整体上，相对于宁波约10万套的在售存量，以及接下来三年的解禁高峰，我认为拆迁仍然是杯水车薪。
何况拆完了，那些地还是要卖出来建新房的，所以问题没有解决，只是推后了，就像2016年的去库存一样。
以前我们听到底线思维这个词时，总是没啥感觉，但这两年房产界应该体会很深了。
所谓底线，也就是糟糕的情况。回过头来看，现在我们遇到的情况，是不是比当初预想的糟糕还要糟糕？
老司机是这么认为的。
两年前会有人想到那么多房企暴雷吗，或想到那么多同行失业吗，会想到那么多楼盘烂尾吗？
恐怕都想不到。
但现在是不是就到了糟糕的时候呢？还是不能这么乐观，情况还有可能变得更糟。
这两天网上都在流传任正非的内部讲话：要把“寒气”传递到每一个人，首要的目标是“活下去”。任正非的远见是有目共睹的，他的讲话也是对所有人的警示：
现在还不是乐观的时候。
谈乐观，老司机认为要到2024年才有条件，近两三年，我们会看到各种救市，各种信心喊话，但积累的问题很难短期内完全化解。
比如房企暴雷，比如天量库存，比如次新房解禁，比如疫情，比如外贸脱钩，比如人口衰退。。。
可以马上得到解决的，是今年的高温旱情。
—老司机服务矩阵—
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- 降息、拆迁、解除限购，宁波楼市会不会大逆转？
