从业十多年，今年的楼市表现真是越人越看越上火。
因为多个房企在2022年，好不容易熬到了9月，然而摆在他们面前的出路，却依旧是：一条是降价，另一条是大降价。
上班刚一打开电脑，一位粉丝便弹来了消息：
看了看楼盘名，一个没怎么听过的项目，再加上近看到降价的信息实在太多，不是很敏感了。所以便选择性的忽略了。
谁知道到了下午，又来一条：
惠州北站小金口，雅居乐龙湖常乐府，59折买现房。按照现在的备案均价11600来算，59折之后，实际的销售价格大概是：6855元/平米。
这个价格究竟有多离谱？这么讲吧，从雅居乐龙湖常乐府出发，走5左右，就能到达高铁北站的另外一个新盘：旭辉合能江来花园，而这个项目当初拿地的价格，楼面价是7410元/平米。
也就是说，从2019年开始建设，用了三年多的时间，雅居乐龙湖常乐府现在的销售价，还没赶上隔壁的楼面价，多么魔幻！
不仅如此，把近一段时间的调价信息整理了一下，北站59折，火车站出现了6字头，大亚湾直降6000，马安全面开启8字头……
价格战的星星之火，在这个传统房产会热销的9月，逐渐形成了燎原之势，而惠州楼市的表现，终于又一次成为被炮轰的对象。
越看越上火。
一、
深铁五期规划未提东延至惠州
大亚湾楼市价格战抢跑金九
深圳地铁五期规划里，对于期盼已久的14号线东延线，没提，临深地铁梦泡汤；
大亚湾的开发商干脆也不做梦了。自救的手段立马拿出来，连万达商圈的项目，降起价来也毫不手软。
牧马湖直接将价格放到了7折，12000多的价格立马抢占了热点，1000多个人挤进售楼处，一个周末卖了上百套房。
没有不合适的房子，只有不合适的价格。
不仅牧马湖，前有和禧府、后有与牧马湖同一商圈的瑞禧园、灿邦，都选择了大力度的价格战打法。
还有此前定位在区域价格梯队的玖御府，也开始服软了，直接价格调到了16000多。
于是，我们又一次看到了整个大亚湾的楼市，价格就像坐起了过山车。虽然网签价格还保持着一些体面，但谁都知道，表面的平稳价格曲线，背后暗藏的是急流。
抢跑的是爽了，只不过，降价这种事，向来是伤敌1000，自伤800。老业主寒心，多年重建的区域信心又一次被质疑，这些降价后遗症，正在不断影响着本就脆弱的区域价值。
二、
销售放缓库存重回高位
市场供求关系再度影响买房心态。
还记得快卖断货的2019吗？买个房都要找关系，可惜当年抢房的人并没有想到，6年后的现在，惠州的房子又开始出现了供过于求。
因为销售放缓，惠州库存量开始变高，根据克而瑞新数据统计，惠州的商品住宅库存量已经排到了全国前五。
一方面是高企的库存，一方面是观望严重的心态。
根据惠民之家数据显示，2022年商品住宅月度网签数字中，除去6月份卖同了8061套房，表现尚可外，其余月份，数据都有点难看，8月份的网签量只有4786套。
销售难，成为当下惠州楼市面临的主要问题。
在这样的市场情绪下，要走量，走到后只能拼价格。而且降不到购买客户的心理预期，等于没降。
由此便不难理解为什么当下惠州多数楼盘的房价都会这么魔幻了。从9折到8折，到现在有些楼盘7折，谁都知道这是恶性竞争，但在现在这种情况下，没有别的出路。
三、
买房时机到了吗？
惠州当下的房子到底值不值得买？
对于普通人来讲，买房是人生大事，消费也是动辄上百万的。做决定谨慎是很自然的事情。
那现在究竟是不是合适的买房时机？也许应该考虑三个方面：
政策的变动；房贷利率；以及未来房价的变动。
政策方面，惠州本地化的调控，已经在5月份出来，主要是放开限购一套、公积金提取用于款；惠州向来针对楼市调整用药都不重，政策方面的放松空间和能产生的作用其实很有限。
房贷利率上，现在惠州首套房贷利率执行的都是4.1的利率，也就是LPR基础上下浮20个基点，这个利率，已经是很低的一个水平了。二套房利率现在普遍执行的都是4.9%，属于LPR基础上上浮了60个基点。
如果说房贷利率上还有空间，二套房上浮基点下调，也许还有可能，因为现在针对的房贷支持，都是以首套房为主，二套房能享受的并不多。
后再来看未来房价的变动。
惠州在这一波打折优惠下来，力度大一些的楼盘和区域，房价基本缩水了30-40%，力度一般的，房价缩水在20%左右，力度小一些的楼盘和区域，缩水也在10%；
但大多数楼盘，缩水的部分，其实就是在市场一片向好时候膨胀出来的价格。比如大亚湾备案价格一直走高，现在打个8-9折，回来的价格才是现在价值能支撑的起的价格。
所以说，现在惠州的房价水平，很多又回到了大概2018-2019年前后备案价格严控时候的样子。缩水的空间，恰好是备案价松动之后上调后的价格水份。
但我们要知道，在高速发展的那几年里，惠州的一些配套，像、道路、公园，都是同步建设的。
你用三四年前的价格买了现在的房子，享受到了配套，如果真的是自己住，亏吗？其实是不亏的。所以，只要财务情况健康，该下手时，还是要果断一些的。
后的后，好喜欢新东方顿顿老师的一句话呀，当前的楼市里，也想对你们说：不要慌，不要慌，太阳下了有月光。
不信你看，一旦大降价后，售楼处里的那些勇士，谁不是一边骂着楼市看不懂，一边交钱上车？
好了，今天的文章就是这样，点赞点在看，下篇见。
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- 2022，惠州房价大溃败？
