存量市场平稳，新房、土地市场不振 | 2022年8月全国重点城市楼市综述

来源：价值领地作者：世联评估 2022-09-15 09:19:29

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

存量平稳市场活跃度有所提升

新房不振行业新格局逐渐形成

8月综述

存量市场平稳，新房、土地市场不振

8月份，世联EVS存量住宅加权均价为24,773元/㎡，环比名义跌幅为0.06%

近一年来存量住宅均价被“冻结”，本月同比由升转跌，同比跌幅为0.2%，并且明显低于长期同频共振的广义货币（M2）同比增幅（12.0%）。

除深圳、上海以外，其他13城的二手房指导价已悄然退场，存量住宅挂牌量激增，市场活跃度有所提升。在可连续获得官方数据的城市中，8月存量住宅成交环比上升0.1%，表现略好于新房市场。

8月，新房市场面临宏观经济压力、疫情冲击、高温气候等不确定性因素的干扰，成交呈现了明显下降态势，市场继续全线回落，其中三四线城市去化降幅较大。

世联评估跟踪的重点城市新建住宅销售面积环比下降12.4%。其中，一线城市环比下降3.8%，二线城市大幅下降12.2%，三四线城市下降19.0%。从同比数据看，总体销售量同比下降24.8%，市场信心处在低位，整体需求不足。

8月，全国居住用地成交规划建筑面积环比下降18.3%，成交金额环比下降48.1%，溢价率下降至3.0%，流拍率上升到18.6%，城投平台类公司“托底”开始力不从心。

深圳今年第二批集中供地共挂出16宗居住用地，终14宗地名花有主（其中5宗地进入摇号环节），落槌收金339.3亿，问鼎全国城市出让金榜。此轮集中供地清一色由国央企瓜分，其中华润斥资119亿元包揽4宗地成为的赢家，招商、深铁、越秀分别斩获两宗地。

厦门第三批集中供地也无一例外全部由国企托底，推出6宗居住用地，终成功出让5宗，成交总额179.1亿元，提名金榜榜眼。

东莞、无锡分别掘金136.9亿元、133.7亿元，位列第三、四位。

环比变动

下跌城市数量远多于上涨城市

在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有14座（比上月增加1座），下跌城市多达32座

表现相对较好的城市多位于长三角和珠三角的核心城市，典型如上海、合肥、佛山、东莞、苏州等。西南、西北、华东以及华北城市整体表现不佳，重庆住宅均价连续九个月下挫，本月交卷领跌。

环比涨幅居前的城市为西安（0.95%）、上海（0.48%）、成都（0.39%）、合肥（0.25%）及北京（0.23%）。

环比跌幅居前的城市为重庆（-0.93%）、贵阳（-0.74%）、郑州（-0.72%）、天津（-0.71%）及福州（-0.70%）。

均价同比

南热北冷格局持续

存量住宅均价同比上涨城市有13座（比上月减少2座），下跌城市有33座

泉州、厦门、海口 等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、呼和浩特跌幅扩大，南热北冷格局持续。

同比涨幅居前的城市为泉州（4.60%）、北京（4.23%）、厦门（3.78%）、海口（3.69%）及合肥（2.85%）。

同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-9.83%）、郑州（-6.08%）、南宁（-5.65%）、烟台（-5.51%）及呼和浩特（-5.16%）。

市场展望

对“金九银十”不抱太高的期望

天气渐凉，魔幻的2022年仅剩下三分之一。

华为任正非预期全球经济在未来3到5年内都不能转好，“活下来，把寒气传递给每个人”。经济、疫情环境微妙变化，新房市场持续降温，寒气逼人。

8月，整体销售上无明显恢复，土地市场也延续低迷态势，房企端出清在继续，保交楼和房企纾困推进缓慢。自2021年1月“三道红线”出台以来，这一轮行业的深度调整已经一年多，中国房地产从白银时代直接跌落到了黑铁时代，行业的新格局也开始逐渐形成。

8月24日，国务院常务会议指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。从政策层面看，近期国家对“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多，充分说明政策对住房消费需求提振的高度关注。各地持续出台宽松政策生火取暖，如南京取消认房又认贷、上海临港放松限购等，各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式，虽然频率高但力度较小，楼市依然没有见到明显的起色。

8月，央行给出了史无前例“非对称降息”的大礼包，与房贷利率挂钩的五年期LPR下调15基点。今年以来，五年期LPR已经累计下调35个基点，首套房贷利率下降至历史新低4.1%，说明降低中长期资金成本的导向和迫切性。在这样的重锤之下，市场销售仍未作出明显正向反应。

对于今年的“金九银十”虽然能够预见政策层面会逐渐宽松，但是不能抱太高的期望。预计三季度存量住宅呈“均价平稳，成交上升”态势，各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘，市场有较高韧性，其核心区住宅均价、成交量将率先回稳；二线城市郊区以及三线以下城市将面临较长时间的盘整期，市场持续低位运行。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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