夫妻双方感情不和，在离婚协议中约定将宅基地上的房屋约定给未成年子女名下，夫妻双方能否凭借此协议申请办理不动产登记？
一、如果该房屋只办理了土地使用权登记肯定不可以办理。
《土地管理法》第九条，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。可以看出，宅基地法定属于农民集体所有，依法确定给农村村民使用。村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。也可得出结论，宅基地不属于遗产，不能被继承。如果当事人申请，不动产登记部门应出具不予受理通知书。
二、房屋已经办理房屋所有权登记和土地使用权登记
夫妻双方的确感情不好，把宅基地上的房屋给未成年子女，用以保障未成年子女的成长需求，确属人之常情，要求也合情合理。有无途径把宅基地上的房屋约定给未成年子女呢？答案是明确的，房屋所有权办理之后，是可以通过约定给未成年子女的。
《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（三）分家析产的协议或者材料。
本身未成年子女属于该家庭户成员，应该有房屋的份额，夫妻通过离婚协议将宅基地上的房屋约定给未成年子女，和分家析产高度近似，夫妻双方申请办理到未成年子女名下，可以通过房屋所有权的转移和房地一体的原则办理登记。
《不动产登记操作规范（试行）》10.3.1，已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请转移登记：2.分家析产；宅基地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：（2）分家析产的协议或者材料；夫妻离婚协议的约定作为转移登记的申请材料即可。
三、办理登记后的相关情况
《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十四条，农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。
《不动产登记操作规范（试行）》10.3.5 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。
可以看出，宅基地使用权包含有身份属性，与农村集体经济组织成员身份相关联。宅基地上房屋所有权转移到未成年子女名下之后，父母和子女都无法再获批宅基地。
四、实务中的问题
鉴于宅基地的特殊身份属性，如果接受房屋的未成年人不具有该集体组织的成员身份，也应当不予受理。
实务中，农业农村部门和乡镇政府以及自然资源规划部门协商一致，针对宅基地上的房屋，夫妻约定房产给予家庭成员的情况制定具体的实施细则，毕竟给予家庭成员之后，双方都有可能导致丧失宅基地申请权，尤其是具有集体组织成员身份的未成年人，因为父母的约定而获得的房屋所有权，可能导致自己成年之后失去宅基地申请权。这个获得的所有权并不一定是能够完全保障未成年的合法权益。
《民法典》第三十五条，监护人应当按照有利于被监护人的原则履行监护职责。如果此时房屋不约定给未成年子女，成年之后，该子女有再次申请宅基地的机会，按照目前的经济形势来看，那样未成年人的经济利益可能更大化，且父母的房屋不约定给子女，子女依然可以通过继承的方式合法取得，因此，在宅基地上房屋约定给子女的情况，有关审批管理机构能够细化明确更佳。
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- 夫妻是否可以约定宅基地上房屋给未成年子女
