还有两个月，我们就要迎来2023年。
这一年，楼市太难了。疫情－复苏－疫情－疫情……
但是，牛市靠势，熊市靠质。越是动荡期，越是不确定就越要确保把钱花在刀刃上，鸡蛋要放到能够对赌的盘子里。
现在的问题是，郑州楼市在谷底，还要停留多久？而对买房人而言，不在谷底买，难道等谷底反弹后买？
.01.
10月不易，但楼市里仍然有不少值得关注的楼盘。
这一次，上榜自媒体榜单的6个楼盘均为纯新盘，也是目前市场上关注度的几个新项目。
典型的是龙湖熙上9月29日销售中心开放，3000余组客户到访。这种热度，这两年的市场的确少见。
究其原因，一是龙湖稳健的企业特性深入人心；二是项目本身的亮点足够突出。
企业层面，连续6年保持绿档，像龙湖这样称得上信心支柱的民企，甚至精神领袖的民企，也不剩几家了。
今年1—9月份，龙湖销售额是1455亿，其中三季度598亿元，同比增长0.8%。房地产Top15房企中，只有四家在三季度实现了正增长，龙湖是这里面的民企。
从拿地来看，近两月，龙湖在北京、上海、合肥、成都等高能级城市新获取了10个项目。
总之，当市场一片愁云惨雾的时候，龙湖向前的步伐反而是明显加快的。
项目层面，龙湖熙上是龙湖在郑州的第6个项目，也是高新区景粼玖序惊艳交付后首个亮相的新项目。
三大突出优势：位置好，产品不错，限价红利。
管南金岱片区核心，离经开主城和郑东新区都不远，也是被低估的一个片区。
首先，路网通达性好，4号线和规划中的17号线双地铁配置；其次，周边住宅用地稀缺，且成熟度较高。
产品不错，龙湖熙上从6月22日土拍拿地，到9月29日开放售楼部，仅用3个月时间，可见龙湖的项目操盘能力和开发节奏把控。
此外，项目还大手笔打造出了实景示范区，归家大堂等。实景呈现，品质看的见，也可见龙湖对产品的诚意。
主力户型100—120㎡，偏改善的定位，在管南在售项目中也不多见。
后是限价红利，项目毛坯限价13650/㎡。对比隔壁中岳丽景湾1.5万的二手房，这样的价格买到龙湖的品质，就是一种红利。
高新区的高新·和锦莲序，也是期待值很高的新项目。
国企拿地，永威代建，实现了双强联合。
项目拿地方高新建设集团，是高新区管委会下属国有企业，郑州高新投控下属集团公司，专注高新城市基建、公共服务配套、地产开发三大板块。
在高新区，高新建设集团除了城市基础建设、配套工程建设和安居工程外，还做过锦华苑、锦和苑、锦绣苑等房地产项目。
这一次，实力国企选择和精细化永威合作开发，进一步增强了产品力。
和锦莲序位于双湖科技城，产品规划了高层、洋房，从户型面积段来看，是一个偏改善的项目。
项目亮点是户型设计非常惊艳。
在某种程度上说，和锦莲序代表着这几年郑州户型改变的结果，舒适、通透、采光全面兼顾。
99㎡户型，可以做到两个卫生间，两个卧室，客厅朝南；
140㎡户型异于其余的四面宽产品，入户门右侧紧邻厨房，买完菜之后可直接进入厨房进行消杀。“L”型玄关设计，保障了客厅私密性的同时，兼具强大的收纳功能。
总得来说，和锦莲序有国企实力背书，又有永威代建作为品质保证，值得地缘客户重点关注。
同为区域高期待值楼盘的，还有万科山河道二期。
中原老城改善，万科山河道是怎么也绕不开的一个项目。
中原老城辉煌的一年，是2020年。恒大云玺高调开盘，康桥玖玺园一售而空，昆仑望岳二期众望所归。如今回头看，却是几家欢喜几家愁。
但万科不一样，至少让政府放心这一点，它做到了；让业主放心这一点，它也做到了。
截止今年年8月底，万科在郑州如期交付6.2万套住宅。山河道一期今年年底即将交付，11月就可以让业主提前参观，足见万科底气。
千金难买“放心”二字，万科山河道二期从去年就开始备受期待了。
相比于一期，二期的改善味道更浓了，户型从124/127/143变成129/149/185，户型更改善了，楼栋分布也更错落有致。
中原老城，乃至整个西郊改善都空窗太久了，万科山河道二期可以重点关注。
.02.
在郑州的央企中，保利在主城布局甚广，从二七、高新、经开，到金水北、北龙湖皆有产品落定。
今年6月，郑州首次土拍中，保利拿下北龙湖3号地，如今备案名：保利檀园（推广名待定）。
从项目信息看，容积率1.69总计11栋7层洋房，公建化外立面设计，户型有建面约159、199、255平面积段。
作为保利首个酒店级豪宅产品系列，拥有双层架空、挑高连廊、近2000平酒店式全龄段泛会所等亮点。
此外，保利檀园还有三大突出优势：
一是北龙湖“龙首”位置，一线视野，近观约8400亩北龙湖。同时，背靠中原科技城，60余家高科技项目，蕴藏强劲购买力。
二是周边资源也很丰富，清华附属中就在附近，4号线地铁带来通勤便利、凤山、龙湖湿地双公园在家门口。
后，保利二字就是信用背书，央企龙头，继保利珑熙、保利璞岸后三进北龙湖，积累了不错的市场口碑。
许久没上新的北龙湖南岸，也有新盘出现了。
亚新星云湾由河南三建和周口国资联合拿地，亚新集团负责代建，整个项目一半商业一半住宅。
在本土房企里，亚新规模不算大，但在成品房领域独树一帜。开发的公馆系产品，如茉莉公馆、海棠公馆、紫藤公馆，都有着不俗的口碑。
亚新星云湾也是亚新在龙湖壹号十年后，三进北龙湖。
项目商务地块规划为 11栋6层花园独栋办公，其中 1-2 层为高端商业，全部自持，统一招商运营，打造体验式静态商业街区；
住宅地块紧邻东风渠景观带，容积率约 1.69，规划为13 栋7层花园洋房；打造 168 ㎡-238 ㎡精装现代美学大平层。
产品规划上，亚新星云湾邀请了奥雅创始人李宝章，全球酒店室内设计榜首的CCD事务所创始人郑中两位大师亲自操刀。
住宅户型设计上，L型阳台、南北双阳台、四叶草多套房设计，其中210平户型做到了四开间朝南、双阳台。
亚新星云湾是北龙湖南岸仅存不多的住宅用地，稀缺性不言而喻。
后一个值得关注的新盘，是金水北的越秀金悦文华。
这个项目，市场期待已久。越秀是来自广州的100%的国企，资金实力雄厚，交付力强。根据克尔瑞2021年数据，越秀地产广州市场占率已经达到了13.3%。
这个来自广州的百分百国企，将用39年的房地产经验带给郑州更多惊喜，而且这次是和金水控股合作，双国企更安全。
在具体产品上，预计主力面积段在100-140㎡，为郑州带来创新户型，通过上百次的打磨和数十次的探盘，贴合郑州人的生活习惯。
产品亮点上，3米层高，双河交汇、两条地铁，西侧一墙之隔就是公园等。
据了解，越秀金悦文华11月中下旬售楼部开放。项目后期还有更大地块，未来很可能成为金水北首屈一指的品质项目。
.03.
10月在疫情中迎来尾声，楼市也有不少热点事件。
首先就是财政部发文叫停国企托底拿地。换句话说，城投以后不准给楼市兜底了！
城投被禁入土拍市场，对地方楼市来说，不是个好消息。
在此之前，城投进场拿地主要有两个目的：一个是暖场，让土地市场恢复热度；另一个是为了降低土地流拍率，防止楼市陷入恶性循环中。
现在城投被禁，未来的土地市场又缺了一个拿地主力，楼市的“扛旗人”又少了一个。
对于很多城市来说，年底的土拍恐怕就是一场大考验了。
第二件事，是11月起，郑州二手房可以实现带押过户。
毫无疑问，带押过户对二手交易是重大利好。
1.简化交易流程，缩短交易周期；
2.降低交易成本，无需解压，直接过户，省钱省力；
3.进一步激活二手房市场，刺激新房市场成交。
今年，郑州二手房市场表现明显强过新房，近几个月二手房销售套数都逼近新房套数。
带押过户政策推行，很可能接下来郑州二手房销量会超过新房。
二手房市场好了，新房也会间接受益。这是郑州今年众多楼市利好中比较重磅的一条。
今年以来，郑州出台了一揽子楼市利好政策：取消20%差额税，降利率，降，放松限购，保交付等。
总而言之，郑州对楼市的关爱之情溢于言表，推行的政策力度不小，希望市场早日走出谷底。
.04.
进入11月，楼市也终于迎来了好消息。
前两天，21家民营房企，参加了由交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司召开的座谈会。会议的主题集中在继续加大对民营房企发债的支持力度上。
在保交楼的大背景下，政策层面也已暖风频吹。民营房企们，终于等来走出“至暗时刻”的曙光。
这或许就是一个信号，一个楼市即将走出谷底的信号。
毕竟，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。房地产依然是个十万亿量级的巨大市场。
就像前几天刘润的2022年度演讲一样，安全感来自确定性，机会藏在不确定性里，只要你能在风雨中看清弯道，意外、周期、趋势、规划都是弯道超车的机会。
谁都没想到去年的三道红线让地产十强洗牌，也没人能想到接下来又会倒下哪个巨头，哪个行业。
我们现在能做的事就是在自己认知范围内，看经济、地产的周期，只有坚定周期才能把握趋势。
对于普通人来说，此时就该规划好手里的资产，认准确定性的产品，合理配置，才能穿越周期。
-End-
扫描下方二维码，关注作者公众号
- 后俩月，郑州真诚的购房建议！
