11月11日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发[2022]254号）。16条金融政策举措，“救项目与救企业并存”，力促楼市逐步回归正轨。1
一
进一步改善房企融资环境
重点支持优质房企稳健发展
开发贷投放，国企、民企一视同仁。金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励信托等资管产品支持房地产企业和项目的合理融资需求。
今年以来，房地产销售大幅下滑，房企普遍面临着经营性现金流和融资性现金流双重压力。大量民营房地产企业遭遇了流动性危机，逐渐退出土拍市场，一定程度导致城投公司土拍“刷单”托底，加剧政府债务风险。“一视同仁”意味着治理完善、聚焦主业、资质良好的优质民企开发融资有望实质性改善；金融机构通过债券融资、信托贷款等多渠道支持房企合理融资需求，加快“输血”财务基本面好、短期经营困难的企业；个别出险房企的优质项目也将得到合理的贷款融资支持，以化扭转房企融资困境。
二
存量融资予以合理展期
有效缓解房企短期偿债压力
对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
本条给金融机构的政策松绑，务实而高效。以还款时间换市场空间，缓解企业短期偿债压力，将有限的资金用于项目建设上，通过促销售、保交付实现项目资金回流，进而偿还项目贷款。
三
专项借款、配套融资
继续大力支持“保交楼”
支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构提供配套融资支持，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，长不超过3年。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
今年下半年，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重，新建商品住宅成交同比下滑严重，保交付为当前房地产平稳健康发展要务。《通知》专门就“保交楼”提出支持专项借款以及提供配套融资支持，特别明确对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员可“尽职免责”，减轻金融机构和从业者的后顾之忧。但同时，专项借款、配套融资与原开发贷之间，可否捋顺法律合同关系，在共同的愿景之下，实现保交楼、稳民生、还贷款，仍需要各方贡献智慧。
四
明确受困房企、不良资产处置方案和原则
加快行业风险出清
鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
目前，出险房企主要通过资产变现缓解资金压力，但经济下行压力不减、行业深度调整态势下，市场各方参与动力不足，收并购尚未大规模开启。《通知》促进金融资产管理公司、地方资产管理公司、地方政府、商业银行、优质房企等，多方协同，各尽其力，加速实现风险出清。
五
需求端同步发力
因城施策实施差别化住房信贷政策
因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求；支持金融机构优化新市民住房金融服务；疫情、购房合同发生改变或解除等情况下，住房贷款可延期展期，依法保护延期贷款的个人征信权益。
9月底，央行、银保监会发文明确符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也下调首套公积金贷款利率15个基点，降低居民购房成本的同时也为各地实施差别化信贷政策释放了空间。但受疫情反复扰动影响，居民就业及收入预期下滑，购房者观望情绪加重，市场销售恢复不及预期，房企回款压力不减，难以偿还到期债务实现良性循环，或许这也是本次中央加大房企融资政策力度的重要原因。《通知》再次明确因城施策实施差别化住房信贷政策，强调给予新市民住房金融支持，如优化新市民个人住房贷款标准、提升借款和还款便利度等，同时提出因为疫情等其他客观原因还不起贷款的可以延期还贷并且不上征信，为新市民、刚需和改善需求人群入市打消了顾虑，一定程度上提振购房者信心。
六
延长房地产贷款集中度管理政策过渡期
加大住房租赁金融支持力度
《通知》第5项提出对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期，一定程度上体现逐步趋松的监管态度。
《通知》第6项提出引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持；为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；拓宽住房租赁市场多元化融资渠道；稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
二十大报告再次提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善购+租、市场+保障的住房体系。今年以来，住房租赁金融支持加快，3支保租房公募REITs已公开上市发行，建行300亿住房租赁基金落地，住房租赁领域的金融创新取得重大突破。《通知》明确为自持运营方和改造运营方提供长期信贷资金支持，租赁住房市场迎来新的发展机遇。
房地产作为我国重要产业，关乎经济发展，也关乎金融稳定，更关乎民生需求，因此既要防范房地产金融泡沫的风险，还要防范发展失速的风险。
此次文件的推出，有拐点和风向转变的意义。从房地产企业角度看，接下来优质房企的合理融资需求将得以满足，受困房企的风险处置出清将加快，这均有利于企业经营逐渐企稳、行业发展逐步回归正轨。从金融机构角度看，允许贷款合理展期和不调整贷款风险分类可在短期内避免银行不良贷款规模明显上升，贷款集中度管理政策优化给予银行更多调整时间，这都有助于金融机构稳健经营，在短期内阻隔房地产行业调整对金融体系的风险溢出。从购房者角度来看，文件的出台有助于改善预期、稳定信心；后续，随着疫情风险降低、经济回暖，购房者对自身还款能力及经济实力有更大的信心后，会加速入场。
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- 首佳观点 ｜ 金融十六条“政策底”出台，房地产“供给端”改善力度加大，“需求端”转暖仍需信心加持
