地产财富会
2023
需求流向高端改善
这样的房子值得关注
2023-1-20
“住房改善将是未来拉动内需的重点。”
自从中共中央、国务院在《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》明确了上述要点后，一系列房地产政策正在从供给端、需求端全面发力，尤其是在需求端不断释放利好，保护刚需和改善。
本周国家统计局新发布的全国70城市房价数据显示，政策利好效应已在一线城市显现。
根据统计局数据，2022年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。
相比二三线城市，一线城市的市场筑底已基本完成。其中，北京新房价格12月环比微涨0.2%，同比上涨5.8%，更是呈现出众多城市中少有的韧性。
这个在2022年表现得更有韧性的城市，在2023年也更快显示出企稳恢复迹象：
来自贝壳监测的数据显示，1月上旬北京日均二手房成交量较去年12月翻倍。而中原地产给出的数据也显示，1月上旬，北京二手房网签2888套，比去年同期上涨4%。
2023，北京市场已经率先在变化。
北京市场回暖
高端改善成主流
值得关注的是，这是1月10日至今重点提及2023房地产工作的第五个关键会议了。
实际上，北京的市场改变，在2022就已奠定基础。
复盘2022市场，北京已经形成了以高端改善住宅为主流的新市场结构。
克尔瑞统计数据显示，2022年在北京，120平米以上改善类产品则成交占比正在全面上扬；而刚需、首改类新房项目成交比重全线收缩，80-100㎡面积段的刚需产品成交占比下挫，
来自仲量联行的报告也显示，在房地产市场交易整体紧缩的2022年，北京高端住宅市场全年总成交量却创下了五年新高：
单价8万+产品成交量占比达到北京市场的17%，较去年提升10个百分点；单价10万+豪宅全年成交同比去年更是上升56%，达3172套。
不同于普通刚需市场，以豪宅为代表的高端改善市场，在整体环境紧缩的2022年就已经走出一波上升行情。这种“高端豪宅热”不仅体现在北京，也体现在上海深圳广州甚至部分二三线城市。
其背后的驱动力，一方面源于高品质豪宅产品所具备的收藏级稀缺属性，另一方面也因为疫情唤醒了购房人对居住品质升级的迫切需求，以及高端客户寻求资产避险及保值的选择。
以北京远洋源山春秋为例这个均价约10万的北京高端住宅在2022年取证之后因其稀缺的西山墅居、低密社区、纯粹豪宅等特点得到市场客群的广泛关注
其一期别墅产品入市不久即全部售罄，二期平墅产品同样备受市场热捧如今去化率已超80%网签数据显示，远洋源山春秋期房签约金额已达约11.74亿
随着这类高端住宅产品在2022年需求端市场更受环境、更具韧性；2023年，其口碑和韧性将转化为更多市场的信任。
2023买房置换
建议坚守“两个坚定”
可以预见，在2023年楼市新政持续发力于“抬信心、稳预期”的过程中，改善类高端住宅将在北京市场中继续热下去。
而对于买房人而言，2023年房产选择上，建议坚守两个“坚定”。
一是坚定地把三四线城市的房子，置换到一二线核心城市来
二是能力范围内坚定地把资产从刚需换成改善、把改善换成高端住宅
春节前夕，仅仅是地产财富会身边，就已经有好几个准备置换房屋的朋友，在打听北京优质豪宅新盘节后的新推产品。
其原因之一是自身生活改善升级需求，原因之二则是出于资产置换保值需求——因为韧性十足的一线高端住宅，他们不仅在紧缩期依旧保值坚挺、更因稀缺高价值而在未来调整中更具潜力。
2023年以后，中国楼市没有普涨的可能、也不会有暴击的可能，但市场会进一步加速分化。这个时候，坚定地往稀缺高价值产品的方向去，所可以实现的，一是生活品质的切实升级，二是成为楼市稳预期的长期受益者。
目前，北京的高端改善产品的交易增长和价值增长已经提前在2022就有所显现了。2023年仍旧继续。并且将呈现出更加供不应求的趋势。
尤其北京。北京高品质豪宅项目需求会持续增长，但是高价值产品的供给正在收缩。
因此，2023年在北京买房，刚需或者可以再观望，但改善买房群体尤其高端改善购房者，在供不应求趋势中，需要紧盯市场，寻找适合自己的优质产品。
年后高端盘推新
这个项目不容错过
兔年春节后的2月-5月，可能是2023购入北京高价值豪宅产品的关键窗口期。建议大家紧盯具备以下特点的高端改善产品：
1、位于具备稀缺性价值的核心地段
2、经过2022验证的高价值品牌
3、优质高端盘的年后新品
其中，值得关注的是，一个经过2022市场检验的高品质楼盘——远洋源山春秋，其限量珍藏40席观山产品，预计就将在今年2月左右加推。
人们常叹，豪宅常有，而西山墅难得。而远洋源山春秋就位于北京西山正脉，这里是众多高净值财富人群心中的“西山圆梦所在”。
远洋源山春秋区域及周边示意图
作为北京具文化底蕴和传世价值的豪宅板块，受土地供应稀缺的影响，近十年来，西山豪宅板块都少有容积率在1.5以下的住宅用地供应，直到远洋源山春秋的出现。
西山正脉、住宅1.1容积率，仅仅是这两个关键词，就让远洋源山春秋拥有极为稀缺可贵的底层价值逻辑。
而在稀缺土地、低密生态的基础上，远洋不负西山，在这里以极为硬核产品力打造了一处理想的东方墅居社区：
春秋系示范区实景图
承袭远洋“春秋系”营造理念，溯源山水之中的东方仁者精神内核，远洋源山春秋请来了奥雅设计创始人李宝章、中国陈设艺术执行主任梁建国、豪宅设计教父杜康生、国际空间设计创始人刘荣禄、水平线设计创始人琚宾等世界级大师亲自操刀设计。
让具有东方美学的建筑从自然中生长出来，远洋源山春秋成就了属于当代的西山低密美宅，并因此成为北京别墅1-10月成交TOP1，2022年石景山区成交TOP1。
为高净值人群而来，2023年，远洋源山春秋即将加推新品——仅有40席珍藏席位的观山产品。
作为面积约210-440㎡宽境平墅，观山产品均位于社区中的佳席位：东侧紧邻北京银行保险产业园，北向近距离观山，具备更开阔的观山视野。
在阔绰的户型尺度中，平墅产品为居者打造出约5.4米面宽的奢阔南向客厅，以承揽更多阳光。同时其北侧亦实现了约4.6米面宽，并通过超4米观山窗景，为全家人带来更为贴近西山的壮美景观。
在功能性空间设计上，其方正布局的客餐厅不仅便于空间的规划和整理，也能容纳更多家人交流亲友欢聚的快乐。
南向主卧套房，不仅为主人预留了专属约6.9米面宽，使得居家日常得以随时沐浴于美好阳光中；更配以双衣帽间、全明独立主卫、设计观景式浴缸，只为实现更美好更舒适的高价值生活。
人性化设计的U型中厨、西厨岛台、中西双厨房等，能够更好地响应更多烹饪需求，满足全家人的味蕾。
此外，北向灵动双次卧，也从一个家庭的全生命周期规划出发，为家庭发展预留了足够空间——不仅可作为一双儿女的自由天地，也可实现独立山景书房、私人收藏室、家庭影音室、健身空间等多功能场景。
作为远洋源山春秋的高价值封卷之作，其后的收藏级平墅产品，恰好出现在北京豪宅的置业窗口期，值得期待。
新旧交替总伴随着浮沉变幻。
对过去一年的拷问和审视，是为了更好地看清未来的路。
2023年已经向我们走来，这一年房地产将是怎样的光景？地产财富会与你一起「开年问势」，提前锁定乘势而上的机遇和路径。
“2023，问中求变”系列专题正在进行中。
目前已发布：
5、市场篇：聚焦北京市场，需求流向高端改善
敬请期待以下好文：
6、债务观察篇：留给展期房企的问题们
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2023问中求变②｜十问2022（下）
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