3月下旬，深圳新房成群结队上新。
多的...小编都没力气逐个做“打新快报”了——每天都有一堆的节点和动态，数据更新都来不及。
但是，幸好，基本上都是“楼市小春天太暖”：新房卖地很好，绿城光明、龙华超核、西乡星奕府都卖出60-73%的去化。
就连爱住家的粉丝团，也拼命在这些新盘里精挑细选好房源。有人就是晚上7、8点，还在星奕府办购房手续。
是勇者，就敢在“抄底”期上岸。
话说是想要抄个低，但是在人人都怀疑楼市的时候，能战胜纠结而上车的，都是眼光要超前。
要知道，疫情后，德国、韩国、新加坡的房价可都涨了。连住房分类、分流体系及其完整的新加坡，疫情后房价也涨了3.5%，房租更是涨了35%
深圳的限价新房，还有多少成长力？
是新房限价6折价的人才房，又有多少成长力呢？
有的人不敢算答案，有的人摸摸算答案、拥有抢“低总价”人才新房——华发新城选房前2天，甚至都创造出“人才三房”的认购新高
深圳楼市并没有十分地放松，来的都是“积分入户重启”、“多胎家庭公积金贷款成数增加”这种小痛小痒的政策。
买的人，显然不是因为“楼市政策要放松”而来提前下注。买的人，仅仅是嗅到了性价比、被刚需所驱动，而入市。
两大巨无霸人才房同步入市
市场去化还是挺理想的
今年是【人才房大年】，几万套的供应量。
同时，也可能是人才房的后一批：是批人才房，也可能是后一批人才房。
而且，供应上完全是“全军”出动，不但不给商品房喘口气，也不给人才房自己喘口气。
不同于有的新房一次“备案1-3百套”，人才大盘都是2、3千套同时上线。
去年12月份上了一批人才房。2房大概总价140-330万之间，3房大概190-460万之间。
人才房总价真的是算便宜了，都可以跟惠州比一比。但是，销售情况大体是：
1、中西部2房基本售罄，东部人才房走不动。
2、3房卖地没两房好，大部分都剩余不少3房。
“经济适用性”——在去年年底那批人才房里，表现是很明显的。
人才房的吸引力，就在：
几十万，或勉强100来万。
月供几千块，或勉强万把块。
刚需到不能再刚需，低门槛到不能再低门槛，这就是深圳人才房的客群。
到今年，2月底到3月份，深圳更多人才房抓紧上新。近一口气来了11个项目。
看起来，好几个楼盘认筹批次上万，感觉很多售罄盘似乎要涌来。
但是，实际销售情况是，也就体量相当小、位置又很不错的安居峰景苑，才在2天内卖完了全部2房和3房。因为3房只有30多套，也就成为深圳“首个三房售罄”的人才房。
可是，市场依然是有压力的。虽然华发新城、深铁熙府的开盘头2、3天的选房“总数”都还不错，但是每天选房率依然徘徊在25-55%之间。
不少人纠结，“纠结选哪个盘”。
因为人才房可以同时登记几个盘，脚踏几只船的现象是很普遍的。
比如，这批人才房，总共约8674套
去掉一定的多盘登记，估计总共有2-3万个家庭在登记这批人才房。人才房的真实认筹比可能是“1:2”或者“1：3”。而且，其中有30-40%的可能是“第二队列”的。
这个数据自然比商品房好许多，但是也并不是表面上动辄一比几十的高认筹比。
人才房的终去化率，就看第二队列的“刚需系数”有多强。
如果第二队列的很想上车，那么人才房的去化就会比较理想。
商品房让步一下
月底上线、果然企稳
深圳一季度，本来是有个“商品房上线”清单的。
但是，落实下来，总是有点“表内没备案”，“表外来插队”的。不同房企，对市场的判断不同。
一季度开盘的，大概是23个批次，约19个盘。平均去化率可能在50%左右，中西部去化一般在6成以上，东部去化一般在50-75%。
当然，去年的一些持销新盘，销售情况还可以——毕竟大家都快拿出85折的诚意了，仅比人才房贵那么20%。开发商愿意让利，刚需、刚改自然就要入场。
但是，哪怕是受“人才房冲击”，深圳的新房的去化，显然还是稳住了。
正在开盘或正在登记的，在定价、位置和营销动作上，应该都能稳住40-80%的去化率。
深圳楼市，不会摔下来的
深圳一季度，去化率60%以上的盘并不少，很多还是一次性推几百套。
刚刚新开盘的招商臻城（布吉李朗），以主推的336套来说，去化近80%。刚需，又有信心了。
预计，万科臻湾悦二期大概率能开出80%+的去化。应该是一季度的顶流。
楼市短期不会放松
房产长久依然值钱
深圳住建局和北大近主办了《超大城市住房保障高峰论坛》。据@安居前沿 的报道，会议透露的楼市政策趋势是：
坚持房住不炒。房地产下行是多个因素造成，不能光靠楼市调控。房地产拉动经济模式可能会变，房产税时代始终会来临，可能会以“租金收益征税”。
深圳将坚持多样性、保障性的住房供应体系。
今年可能暂时不会出共有产权房，但是从今年开始，可能不会再增加什么可售型人才房了。
房产税固然要来，保障房体系也会持续存在，但是对“中产阶级”配售的商品房房产，依然有其长远价值。
就像“限购严、保障房多”的新加坡，疫情之后，房价也还是持续涨了9个月。
@ 来源 金融八卦女频道
这是一个，爬出低谷的时期。
经济在下行震荡，楼市在底部反复横跳。
买商品房也好，买人才房也好，都是看个眼光——如果连“给刚需的自己一套房”的信念都没有，那就只能在保守的路上远行。
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来源：安居前沿，华发新城
金融八卦女频道
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- 楼市企稳了：新房卖地好、但是人才房卖地更好
