文 | 村长
01
在深圳待了这么多年，我从来没见过深圳楼市像今天这般。
一方面房子难卖，至少从数据上看是如此，
乐有家发布的报告说，2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，只比去年同期多了83套。
问题是2022年深圳深受疫情困扰，卖的差在意料之中。
今年还这样，就有点……
二手房市场，则是卖盘量激增。
从深房中协那里查到的数据显示，2023年1月深圳二手房挂牌量约10万套左右（存在重复房源），截至7月1日，攀升至16.4万套，半年增加了6万多套，增幅达60%。
房子难卖的另一个体现，就是变大的库存压力和去化周期。
我从乐有家上看到，今年6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月，而市场的警戒值在14个月。
二手房的成交周期也是一路攀升，目前房源平均成交周期走高至179天，相当于一套房挂盘半年才能卖掉。
总体来说，深圳楼市不太好，这是事实，但是呢，也不是没有亮点。
同样的大环境下，照样有项目能卖的很好。
5月底，越秀·潮樾府开盘卖了170套，去化约96%。
6月，海德园实现超三倍入围人数，并创下深圳2023年首个日光新盘。
端午节期间，深业云海湾开盘14个，卖了100亿，终去化约98%。
前些天，鸿荣源珈誉府开盘6个多，卖出1183套，去化率约84%，揽金59.14亿。
我粗略统计了下，今年上半年约有14个新盘开盘当天去化超60%。
所以房子难卖，既有市场的问题，其实也有项目自身的问题。
你有没有想过，为什么这些项目能脱颖而出卖那么好？
02
托尔斯泰说过，“不幸的人各有各的不幸，幸福的人都是相似的。”
房子同样如此。
这些卖得好的盘身上，都有一个共性：显著的价格优势。
就拿鸿荣源珈誉府来说，
项目开盘92折，折后均价5万/平，总价355万起，就能在宝安买3房！
另外，项目开盘还有4重礼送：
1、开盘98折*冻资99折*购房96折*签约99折（仅限开盘当天签约认购客户）；
2、参与选房，签到领800元壹方城购物卡；
3、成功认购及网签备案并付清全款后，免首年物业费；
4、选房参与。
没有对比就没有伤害。
离珈誉府不远的万丰海岸城，2023年1月第三次开盘时，开盘均价为5.75万/平，比珈誉府的折后均价高15%。
以90-100平左右的3房为例，珈誉府的总价比海岸城足足便宜了50万。
而且珈誉府还是带精装修交付，而万丰海岸城则是毛坯交付。
换做是你，恐怕你也会更偏爱珈誉府多一些。
深业云海湾的价格也很诱人，备案均价9.2万/平，这个价格是前海的地板价，很少有新盘能比它更便宜了。
要知道，这可是在前海核心的桂湾，与宝中隔河相邻。
越秀潮樾府和海德园的新房均价，也都和周边二手房存在明显的倒挂，性价比凸显。
比如越秀潮樾府首开备案价不仅低于原先的地块限价超过2200元/平，
其7.2万/平的均价也与周边二手房的8-9万元/平，存在着显著但倒挂红利。
所以，这再次说明了一点：
没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格
深圳湾恒二的法拍房是另一个典型的例子。
作为深圳豪宅房的顶流，5月份时，恒二的一套法拍房搅动了深圳楼市。
一套面积达278.6平的恒二豪宅，一拍时价格高达38.4万/平，比恒二市场挂牌价多了近5万/平
结果可想而知，流拍
二拍均价30.7万/平，虽比次时降了不少，但还难言吸引力，后仍旧流拍。
近，这套房源以27万/平的单价成交。
较于一拍便宜了29%，较于市场价也有6万/平的价格倒挂空间降出了性价比，房子自然也就香了。
所以，关键还是价格，只要价格降到位，不用刺激购房者就会进场买单。
从另一个角度看，你也可以解读为，当前深圳的房价还没有跌到位。
至少与前几年的巨大涨幅比，回调的还不够。
乐有家的数据显示，今年上半年，深圳超90%的片区都在下调价格，但整体跌幅在5%以内。
03
巴菲特说过，“我们总是在价格足够便宜的时候买入”。
当前深圳的购房者也是在等这样的机会。
我还是那句话：
深圳楼市与其他城市的不同点就是，
深圳不缺购买力，也不缺需求，即便是在苛刻的调控下。
只要价格到位，有足够的吸引力，那些潜在的购房需求就能被刺激出来。
当然，价格便宜很重要，但不是价格便宜就能解决一切，鹤岗的房子更便宜，但不意味着有买的价值。
巴菲特还说过，“真正好的股票是好价格+好标的”。
真正好的房子，同样如此。
不知道大家有没有注意到，前面提到的那些热销盘，还有一个共性：
基本都位于深圳西部，并位于西部的核心片区。
云海湾在前海的核心区桂湾。
越秀·潮樾府和鸿荣源珈誉府都在宝安，享有“大前海”的发展红利。
海德园在深圳传统豪宅区香蜜湖安托山。
深圳城市的重心在西部，发展的焦点也在西部。
所以西部核心板块房产的买入价值是毋庸置疑的。
再一个就是好产品。
还拿鸿荣源珈誉府来说，听说得房率90%以上，在高得房率下，珈誉府做出了76平的功能3房。
在宝安，百万左右，就能买3房，这对刚需们来说，简直不要太友好。
当然，珈誉府的配套也都相当能打。
项目就在11号线塘尾站旁，而鸿荣源十几万方的商业，包括奥莱等业态，就在住宅区与地铁之间。
要说教育，珈誉府目前开盘在售的1区属于深圳外国语宝安学区(具体以当年入学教育局公示为准)，妥妥的名校。
如果区位、地段不行，产品、配套也不行，那就需要更极致的价格和优惠了。
大家还记得上半年的龙岗某新盘么？
搞了送60万的大新闻，结果一下子点燃了市场。
中介大半夜还在直播看房，蜂拥而至的购房者更是把营销中心堵个水泄不通。
虽然事后被表明是一场闹剧，但至少证明了这一点：
没有卖不出去的房子，只有卖不出的价格。
04
总的来说，如果你是购房者，现在不是特别着急买房，不妨多看多对比，
总能捡漏。
对开发商而言，与其在那吊着，幻想着救市，倒不如以更实在的价格来赢得购房者。
至少，鸿荣源珈誉府们，已证明这条路是走得通的
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- 2023年的深圳，什么样的房子卖？（上）
