深圳 |图源网络
近期，楼市频频爆出利好新政。
7月17日，一则有关降低存量房贷利率的消息引爆全城。
该消息为厦门工商银行集美支行为响应央行、银监会号召及工行总行要求，决定对于存量房贷，只要客户在两年内没有拖欠还贷等不良记录，均可向贷款经办行申请重新签署房贷合同，房贷利率则按新方块利率执行。
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尽管消息并非来自深圳，但仍激起了各界对降低深圳存量房贷利率的猜想。
之所以能引起如此“浮想联翩”，正是因为近期深圳连续出台了多个楼市重磅政策。
一石激起千层浪，使得各界对深圳楼市产生了不小的期望。
7月13日，网上爆料，深圳14日可以开始办理“双证合一”，前提需为住建局可办理的白名单内楼盘，即可申请办理双证合一。
业界广泛认为，通过双证合一所释放出的购房名额，将对楼市产生重要影响。
随着市场期望的上升，近期的新房市场也是相当火爆，多个楼盘热卖。
然而，在一片火热的景象下，深圳二手房市场却显得有些疲软。
挂牌量持续上升，交易量和价格下跌……
为何分化如此严重？二手房市场是否还有救？
且听魏帮主和大家分析分析。
一二手市场冰火两重天
透过楼市频发的利好政策，楼市愈发严重的分化现象，却不容忽视。
近期的楼市说好也好，说不好也不好。
一面是新房频频传出火爆热销，一面却又是二手房市场冷冷清清，可谓是冰火两重天。
新房市场喜讯连连：海德园众望所归，再现“日光”；越秀潮樾府加推，再次热卖；深业云海湾热销百亿，去化高达95%；鸿荣源珈誉府大规模千人选房，火爆去化84%。
而另一面，二手房市场却冷冷清清，无人问津。
二手房交易情况对于楼市而言有着重要的影响，意味着购房者买了房后，未来是否好流通，是否能卖个好价钱，关乎楼市预期！
我们经常说，买房买的是预期，而二手房市场便是这个预期。
如果二手房行情不好，预期差了，楼市整体也不会好到哪儿去。
因此，要看楼市行情好不好，不能只关注新房市场，二手房市场情况不容忽视，值得各界重点关注。
6月份，深圳二手房过户量仅2407套，相比于2018-2019年每月8000+套的成交量，是相当的低。
2023上半年深圳二手住宅月成交量 |数据源于乐有家
仅仅在开年的1月-3月间，深圳二手房交易量有所上升。
3月份，二手房交易3949套，一度接近5000套的枯荣线，但此后却连连下滑。
4-6月三个月间，二手房交易量由3000+套下滑至2407套。
7月18日大湾区住宅网签/过户量 |数据源于乐有家
根据乐有家统计，截至7月18日，深圳7月累计二手房网签/过户量仅1343套。
时至月末下旬，深圳7月的二手房交易情况并不理想。
交易情况如此惨淡，二手房市场凉了吗？还有救吗？
魏帮主认为：也不必太过悲观。
二手房市场还有救吗？
针对二手房市场交易冷淡的情况，许多人认为，是由于时下推出的新房普遍质优价低，抢占了二手房市场的市场份额。
对此，魏帮主认为：非也。
根据相关数据统计的2021-2023年上半年一二手住宅成交占比情况来看，2023年上半年的二手房住宅成交占比反而偏高，并非被新房抢占份额。
2021-2023年一二手住宅成交占比 |数据源于乐有家
大量质优价低的新房入市，或许会对二手房市场产生一定的影响和冲击，但毕竟新盘供应量有限，整体来看影响并不那么大。
市场的整体下行，导致了二手市场和一手市场共同的交易量下跌。
二手房市场低迷原因主要有以下几个方面：
①宏观 经济预期不明朗，置业者购房意愿不高；
②楼市经过近三年盘整，筑底后信心并未彻底恢复；
③参考价机制抬高买家成本，三年限售 等政策束缚了市场交易活跃度。
将时间拉得更远来看，自2021年参考价新政出台后，深圳二手住宅月过户量一直都处于不高的水平。
如今2023年6月2407套的成交量，成绩也并不太差。
2021-2023年二手住宅月度过户量 |数据源于乐有家
与此同时，2021年以前，尽管由于不受参考价影响，交易量更高，但交易量也一直是呈周期性变化的：
每年的年初时间，交易量都处较低水平，而每年9-10月，则为交易高峰期，楼市“金九银十”的旺季定律尤其显著。
2012-2021年深圳二手房月度成交套数 |图源网络
或许，让子弹再飞一会，待到金九银十之时，二手房市场将会有所转机。
此外，魏帮主也注意到，尽管当前市场较为冷淡、普遍降价，但仍有部分区域二手房成交价格有所上涨。
2023上半年深圳二手住宅挂牌价变动 |数据源于乐有家
从统计数据可以看出，热门核心区域的价格相对跌幅较小甚至微涨，而非核心区域的价格就相对没有那么“抗打”。
除了价格外，从成交情况来看，排除某些价格和供应量方面的因素外，无论刚需还是改善，核心区域的二手成交量都相对更多。
2023上半年深圳二手成交量片区排行榜 |数据源于乐有家
说白了，买房还是得买核心，核心资产的穿越周期能力更强。
而一些此前调整较大的区域，近期也出现了价格的回暖，二手房市场虽然疲软，但还有一线生机。
近期利好新政频发，也有针对二手房的相关利好，如在实际交易中“带押过户”、放宽参考价限制，以及近期的“双证合一”等，但还未出台政策明确官宣。
且由于此前深圳楼市出台了多重严格的调控政策，使得二手房交易受到颇多限制，相对于新房交易还存在明显的劣势。
魏帮主认为，针对二手房交易的利好政策还有待推出。 楼市调控政策本就该“与时俱进”、“因时制宜”，如今市场环境低迷，更多宽松的利好政策应该适时出台。
END
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