市场越是热闹的时候，开发商越是爱卷起来，立住自己的个性。
比如保利，凭着“超强产品力+劲爆价格”这一招，在广州市场上屡试不爽。
前两天，保利在花地湾的全新项目保利和颂，正式开放了样板房，小K也到了现场实探。
项目人气实拍图
虽然该项目已经酝酿一段时间，但热度还是相当在线，足见大家对这个项目的高关注。
不少朋友在问：户型怎么样？什么价格？跟其他盘比能不能买？
今天来展开说说。
板房开放，100%使用率有多牛？
保利和颂体量不大，只有4栋可售住宅，2梯5户，约有616套货。
项目首推建面约72-87㎡南向三房，完全瞄准刚需客。
从首开2#的户型配比来看，货量占比最多的是87㎡南向3房，其余的户型货量都相差不大。
保利和颂效果图
该项目最大的一个亮点，就是使用率全都超过100%，甚至接近110%。
而且由于新规的出现，对飘窗的设置做一定限制，例如厨房、卫生间等区域或不再允许做飘窗；花池的打造也会加上限制，往后110%使用率几乎不再可能。
来源：《关于住宅阳台、飘窗、花池、空调搁班的技术要求》
也就是说，保利和颂是最后一批新规产品。
来看看它有多牛！
比如87㎡三房的户型，是小K最喜欢的一个：
保利和颂建面约87㎡
这个户型更适合追求舒适度的同学，尺度和细节很让人眼前一亮：
首先是独立的入户花园，在80多方的户型里相当少见，使用面积大了，可以放快递、鞋柜、收纳柜。
进入客厅，该户型把客厅和灵动空间直接打通，用了非常流行的LDKG一体化设计。
4开间朝南，阳台长度达到5.8米，比市面上100多方的阳台还要长，空间感、通透感在线。
样板房实拍图
开放式厨房做了岛台设计，餐厅做了一排的收纳柜，实用性更高。
样板房实拍图
四开间朝南，约13米南向采光，而且三个房间都用了阳台的报建。
特别是主卧做了约0.8米L型大飘窗，可以省下衣柜的位置，空间感比较突出。
样板房实拍图
这样的设计放在10年前，起码140方才有这样的效果。
建面约72㎡的户型虽然面积较小，但产品力还是很能打的。
3房设计，光是次卧面积就有约9平米，整体使用率高达100%。
保利和颂建面约72㎡
目前，同样是70多方的小户型做三房，就只有隔壁的中海浣花里。
它们格局基本一致，保利和颂还完善了一点就是：主卧的L型飘窗更大、阳台更长，可以有更强的改造性。
所以总量来看，保利这种小三房还是会有市场的。
当把区域70-90㎡左右的新房户型同框摆一起，保利和颂的户型也很能打。
使用率最高接近110%、有新规后优势、细节处理到位...尺度感和舒适感都有。
样板房实拍图
据说，项目1#后续会推出面积更大的四方单位，但暂时未公开。
白鹅潭配套环绕，未来处于上升期
诚然，高使用率的产品是保利和颂很强的竞争力，但这不是决定市场买不买单的因素。
因为跳出产品看项目，保利和颂有让人上头的亮点，也有它要面临的竞争。
项目位于花地湾，是成熟的居住板块，周边要商业有商业，要学校有学校，要交通有交通。
对老广而言，接受度很高。
项目距离一号线坑口站，大约1公里左右，步行可达。
未来，一站即达四线交汇的西塱TOD（1/广佛/10/22）；若是从距离约700米的花地湾站出发，也可实现一站芳村TOD（1/11/22/28）
根据导航，从项目自驾去越秀、珠城、白云新城、金融城等重点板块，不堵车情况下，基本在20-40分钟内可以通达。
另外，从整体地段上看，项目所处的花地湾板块，主打的就是一个成熟。
项目直线3km内集合三馆合一、华润万象城以及双太古等文化商业地标，配套本身就不错。
白鹅潭大湾区艺术中心（三馆合一）
项目又靠近万汇天地组团，能够共享未来万汇天地组团的配套。
在万汇天地一平方公里大城中，有公园、商业、教育、办公等丰富业态，目前部分已经兑现，相信未来项目的配套不会差。
这也意味着，花地湾在未来很长一段时间，都将属于上升周期。
强产品+性价比，保利继续跑赢板块？
不过，保利面对的最大难题是，周边几个项目进度咬地非常紧。
一边是在售的万汇天地朗庭，还剩一点尾货的万科金域曦府，目前有4字头产品在售。
另一边是几乎同时入市的中海浣花里，稍远一点的新世界天馥，它们主打都是70方起步的小户型。
而且周边配套是共享的，起步条件相差不大。
来源：百度地图
地段配套差别不大，难免会有一波竞争！
新盘如何各显神通呢？保利和颂的优势有以下几个：
1、保利和颂是几个项目中货量最少的一个，只有616套，去化难度最小。
2、容积率、梯户比更低，社区硬件上舒适度略胜一筹。
3、最重要的一点，项目要想卖得好，性价比很关键。
保利和颂目前吹风价在5万/平上下，鉴于隔壁的中海浣花里传出330万起的总价段，小K估计保利也会给出相当有诚意的优惠。
考虑到项目要走量，保利很可能会高性价比来吸引第一波客户。
而这样的“强产品力+超级性价比”的打法，一直非常奏效。
比如，水木芳华的60多平做到1+2房设计，两个灵动空间更能实用百变，今年（截止至11.23）朱村成交套数第一。
保利领秀海连最小的74平三房都实现四开间朝南，今年（截止至11.23）莲花湾板块成交套数第一。
后来者保利锦上容积率仅2.5，纯南向、户户望山景，今年（截止至11.23）云埔板块成交套数第一。
保利时光印象全南向，68平产品比水木芳华还卷，今年（截止至11.23）金洲板块成交套数第一。
保利和悦滨江则在功能上植入270°全景飘窗、1.5卫等创新设计...今年（截止至11.23）整个荔湾成交套数第一，比万汇天地还高。
今年1-11月（截止至11.23），保利占据了天河、荔湾、白云、番禺、增城、南沙等区的一手成交TOP3。
来源：中指院
他们都有相同的配方，都凭借好产品+高性价比的优势，卷爆周边。
正因为太像了，如今花地湾，一听说是“保利来了”，同台对手沉默，附近二手业主也是有点心慌。
但对刚需买家来说，保利接连出招，市面上好产品增加、门槛又降低，无疑是一桩好事。
根据项目的产品，做个价格推算。
目前小面积的竞争主力总价段，集中在300-400万之间。
保利和颂如果定价4-4.5万/㎡的话，凭着新规后产品优势是可以跑赢刚需的楼盘的。
当然，最后定什么价，就看给市场什么样的诚意了。
项目实景图
那么，什么人会买这个盘呢？
一是周边老旧小区的改善置换客。要知道荔湾小户型新盘还不算特别多，保利的高使用率产品还是有一定吸引力的。
二是1号线通勤上班的同学+主城区的上车客群。想要在市区上车小户型，这是一个难得的机会。
对于300-400万的买家来说，保利和颂不论是交通、配套、区位还是产品都蛮香的，是刚需买家不得不看的产品！
最后，你怎么看？欢迎留言~
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- 一手实探！保利和颂开放板房，同台对手沉默了...
