11月28日，陕西咸阳市住房和城乡建设局和咸阳市自然资源局日前联合发布《关于规范商品房预售管理的通知》。

《通知》提出，严格实行商品房预售许可制度。申请商品房预售许可的主体必须是具有房地产开发资质的法人企业。房地产开发企业应在得到申请预售许可后，方可预售。最小申请单位为独立楼栋，不得分层、分单元或以套为单位办理预售许可。咸阳市还将规范商品房交易行为。房地产开发企业和房地产经纪机构应当严格按照商品房预售方案进行销售，未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售。

文件还要求，从严审批商品房预售许可。严格执行商品房预售许可审批标准，商品房预售应当符合三个条件。一是，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是，持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。并且工程形象进度达到标准，地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

《关于规范商品房预售管理的通知》

各县市区住建局，房地产开发企业、房地产经纪机构、银行机构：

为规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，强化房地产市场监管，促进房地产市场健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《关于加强商品住房全流程监管防范延期交房问题的通知》（陕自然资规〔2023〕5号）精神，结合我市实际，现就规范我市商品房预售管理有关事项通知如下：

一、严格实行商品房预售许可制度。申请商品房预售许可的主体必须是具有房地产开发资质的法人企业。房地产开发企业应遵照合法诚信、科学合理的原则制定《商品房预售方案》向住建部门申请预售许可，经批准取得《商品房预销售许可证》后方可预售。申请商品房预售许可应以项目同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位，最小申请单位为独立楼栋，不得分层、分单元或以套为单位办理预售许可。

二、从严审批商品房预售许可。严格执行商品房预售许可审批标准，商品房预售应当符合以下条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资25％以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。并且工程形象进度达到以下标准：地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

三、规范商品房交易行为。房地产开发企业和房地产经纪机构应当严格按照商品房预售方案进行销售,未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售。房地产开发企业应与承购人签订商品房预售合同，合同附件中必须载明住建部门、房地产开发企业和商业银行签订的预售资金三方监管协议和监管账户，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。自签约之日起30日内，申请办理商品房预售合同网签备案手续。在销售过程中，要按规定公示商品房预售许可证、售房说明书、设计图纸、建设标准、房屋销售价格、房屋销售信息、项目周边环境、物业服务等信息。

四、商品房预售许可办理程序及受理要件

（一）办理程序

1.受理。房地产开发企业按规定提交有关资料，材料齐全的，住建部门当场出具受理通知书；材料不齐的，当场一次性书面告知需要补充的材料。

2.查勘。住建部门受理申请后，进行现场查勘并填写查验报告。

3.审核。住建部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。房地产开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

4.许可、发证。经审查，开发企业的申请符合预售条件的，住建部门在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可决定，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》并加盖住建部门预售许可专用印章。

经审查，开发企业的申请不符合预售条件的，住建部门在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。

5.公示。住建部门利用网站等媒体，公开公示已准予预售的《商品房预售许可证》，公众有权查阅。

（二）受理要件

申请商品房预售许可，应当提交下列证件材料：

1.商品房预售许可申请表、房产测绘成果审核意见书、

2.开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3.建设用地规划许可证；国有土地使用证或不动产权证；

4.建设工程规划许可证及总平面图、分层图；

5.建筑工程施工许可证；

6.工程施工合同及施工形象进度表；

7.商品房预售方案；

8.物业登记备案表或物业合同；

9.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上资金证明；

10.项目投资分摊表；

11.开发企业法人委托申请办理预售许可事项委托书；

12.法律、法规规定其他条件。

五、严禁违法违规销售。不动产登记部门应将商品房项目房屋及所占土地抵押登记情况及时通报住建部门，房地产开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记。房地产开发企业取得商品房预售许可后，拟售的商品房不得申请办理在建工程抵押，不动产登记部门不予受理相关在建工程抵押登记申请。商品房开发项目已设立在建工程抵押权登记的，抵押权未注销前，房地产开发企业不得对外进行销售。

六、依法查处违法违规行为。对开发企业违法违规销售行为，住房和城乡建设主管部门会同城市执法部门、市场监管部门严肃查处，责令限期整改，并通过约谈、曝光、暂停商品房网上签约、暂缓或撤销商品房预售许可等手段加大惩处和监督力度，对拒不整改的，依法予以行政处罚。

咸阳市住房和城乡建设局

咸阳市自然资源局

2023年11月21日

点击链接查看原文：http://zjj.xianyang.gov.cn/xw/tzgg/202311/t20231127_1703383.html

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