本文是《楼市奇谈》第418篇原创内容
兔年的第38篇文章共3296字
在本周三下午，我们《楼市奇谈》举行了创业5周年产品迭代分享会暨2023年保定楼市十大关键词的发布会及客户答谢晚宴，非常感谢过去5年24家国内一线房企和保定本地实力房企对《楼市奇谈》的支持。
关键词一：二人转
保定西城楼市是如何从混战变成二人转？
今年的保定土拍有很多惊喜，其中华中地产贡献核心力量，其中在今年上半年落子保定七一西路核心区域，让本就内卷的保定西城楼市竞争更加激烈。
所谓保定西城是指：自东向西，从向阳大街到西二环；自南向北，从天威路到复兴路附近，近30平方公里的区域在售的楼盘接近两位数，平均每3平方公里就有一个有一定货值的在售楼盘，因此可以说保定西城是2023年保定楼市内卷的区域。
所幸华润、首开等国资国内一线房企的楼盘在2022年已经基本清盘，而在今年保定本地品牌房企华中集团和来自北京的石榴置业，让保定西城的销量再次形成两级分化，根本没有百家争鸣，而且华中和石榴的二人转，根据我们《楼市奇谈》的统计，华中的彩虹城和石榴的新江湾城的销量占据保定西城楼盘销量80%左右。
关键词二：惊雷
保定土拍惊雷变天
要说今年保定楼市土拍拿地的房企，还是离不开华中和石榴（划重点，真不是给这两个开发商做广告）。
除了今年上半年彩虹城和新江湾城在保定西城相遇，在本月石榴置业在植物园片区再次拿地；而根据消息灵通人士透露，华中在保定植物园附近本月也将拿地（当然该地块的案名已经被在保定地产圈早已经是公开的秘密），更重要的是华中在前几天刚刚结束的保定土拍再掀惊雷，首次落子保定东湖-高铁片区，也就说在2023年华中在保定市主城区要在西、东、北三个方向布局新地块。
目前来看保定东湖-高铁片区是保定国控系房企和保定本土品牌房企卓正的“天下”，随着本次华中布局保定东城，在2024东城楼市或将形成三足鼎立的局面。
关键词三：翻车
GZ楼盘跌落神坛？
（与本段内容相关直接看预测5）
其实每年我都会对保定做一些预测，而且近两年的预测准确率比较高，更准确的说是我对保定很多开发商的本质可能比很多购房者看的更清楚一些（感兴趣的朋友看《》），毕竟在保定楼市我做了近15年的地产营销。
当然今年保定某GZ楼盘在交房的个月被业主diss的体无完肤，仅这交房的个月全网就有近4000条关于该楼盘交房出现的各种各样的问题，其中某个账号（估计是该楼盘业主的私人自媒体）在一个月内就发布近100条关于该楼盘的舆情内容，该楼盘的问题更是五花八门，如下图：
而这或许导致保定的某些GZ楼盘之后的销售惨淡，甚至延期入市销售计划。其实我想说在保定楼市的GZ楼盘实力和产品力特别是交付力也是参次不齐，我们《楼市奇谈》把保定GZ楼盘分为五个档次：
档是以北京城建为主的国内一线房企在保定开发的楼盘，比如国誉上城；第二档是保定市级GZ和国内一线房企合作的楼盘；第三档是保定市级GZ开发的楼盘；第四档是保定区级GZ开发的楼盘；第五档就是超配房，当然关于这个话题，我们有单独的环节和大家详聊。
关键词四：重整河山
龙头房企破产重组
根据老舍先生作品《四世同堂》改编的85版电视剧的主题曲唱到：重整河山待后生~用这句话形容保定楼市今年两大曾经的巨头房企再合适不过了~
也许是上天的安排，没有在同一年出险的房企，居然在同一年开始重整河山，当然我也纳闷有些楼盘没山没河叫什么城？OK进入正题，这个关键词太敏感了，今天就先聊到这儿吧！只能说愿所有烂尾楼都能尽快保质交房。
关键词五：超配房
就1个月，从惊喜到惊吓
其实之前在《楼市奇谈》的文章中或短视频中我都聊过超过关于超配房的话题，今天我也不想说太多，毕竟之前说的已经不少了，感兴趣的朋友看《》从目前的情况来看，超配房的热度已经所剩无几，但是不排除2024年超配房会有大动作~~~
其实我想说如果现在一个专业地产营销策划的角度，对于超配房中的某些楼盘的定位、营销中心的地点选择、项目推售的节奏和对超配房媒体舆论的导向，如果我是操盘手的话，会做出很多和当然不一样的选择。比如万象园，他为啥也要叫超配房呢？好吧，有些话不能说太多，多说就是低情商和低智商的表现。
关键词六：业主
京南一品业主“大战”保百
其实当这件事情圆满结束过去半个多月以后，我写过一篇文章叫做《》
这两年保定楼市业主维权事件不断，但是很少有人能做到像京南一品这样有理、有节、有效的集体活动，而且我们《楼市奇谈》就坚决反对业主遇到问题，动不动就堵马路~~~今天又想站在媒体传播的角度跟大家谈谈关于京南一品业主维权的一些自媒体爆款作品。
给我印象深的是一个爆款短视频拍的是京南一品的业主将自己的豪车排成了一道“长城”，放在了自己小区当作“围墙”，划重点自媒体平台上豪车才是关键，这一道“长城”大概有十几辆豪车，基本上都是百万以上的豪车，从路虎揽胜，还有什么日本百万级大面包保姆车，不得不说像我这样的屌丝在马路上开车的时候，看见这些车都得躲着开，万一有什么剐蹭，后果~~~
另外一个短视频爆款是京南一品的业主，自己拉砖自己搬砖、自己的垒墙，连夜带起了一个建起数十米长，高大概一米左右的围墙，将自己小区域保百做了“完整”的分割~~~
其实我想说的是外行看热闹，内行看门道，自媒体的很多爆款作品，其实都是充满了新闻性，比如说炫富，比如说趣味性，比如说独特性等等，不好意思，我这个好为人师的臭毛病又犯了，得改~
关键词七：流量
万博广场旁的昆泰国际引发流量大战？
其实这件事情准确的说是恒祥地产旗下的新住宅盘，位于万博广场旁边的昆泰国际项目的入市活动，可以说是今年保定楼市的流量王事件。
这两年保定的很多营销操盘手或者说开发商老板开始注重流量，或者说注重媒体宣传对项目销售的赋能。他们或者会很羡慕昆泰国际，毕竟这是恒祥地产自名人国际15年以后的个住宅项目，而且本身就紧临保定的购物中心流量天花板万博广场（划重点：万博广场也是恒祥地产做的项目），据恒祥地产相关人员透露，万博广场的年客流量在2000万左右，也是说人口近千万的保定市，平均每人每年都要去两次万博广场，而且万博广场的户外大屏临近朝阳大街核心区，每天车流也是成千上万，可以毫不夸张的说，万博广场榜的昆泰国际楼盘绝对是保定地产的流量担当。
但是问题来了，有流量真的有销量吗？他们成正比例关系吗？这也是为什么，在去年我就提出了一个在保定楼市关于流量和销量的公式：
流量质量能量销量
而且今年我还做了一次《楼市奇谈》万字解读对这个公式进行详细的分享。
关键词八：捐资助学
据说今年三家房企在保定献爱心2个小目标
我之前在保定日报社专攻地产行业的时候，参加过某国内一线房企为保定某捐资100万元的活动，当然那是在十几年前，而在今年先后有三家房企为保定教育事业献爱心，个是石榴置业为竞秀区教育捐献2000万（保定市多家官方媒体曾经报道）；第二个是卓正地产捐献8000万，县学街卓正分校（保定市某家官方媒体曾经报道，我们《楼市奇谈》也曾经免费宣传此事）；第三个是某个保定开发商号称（我们是从保定某些中介的朋友圈看到此事）捐献1.2亿为自己项目旁捐了一个，结合我们《楼市奇谈》近收到该公司旗下某社区业主多次投诉，说该开发商旗下物业服务近下半年急剧下滑，而且我们《楼市奇谈》也无法判定这1.2亿捐资是拿地之前的协商还是纯献爱心事件，我们也没有看到保定官方媒体对此事的报道，因此就不公开该公司的名称。大家感兴趣的话，可以自行搜索。
关键词九：国家队
2023年保定楼市已经进入“国家队”时代
其实我在今年专门做过一篇这样主题的作品在抖音发布，而在公众号写过一篇《》。
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- 3000字浅析：2023年保定楼市十大关键词
