上海自2023年10月30日起施行公积金“认房不认贷”政策，这次公积金新政是对认房不认贷政策的补充。该政策的实施可以提高住房公积金的使用效率，还有助于改善人群置换住房，并获得首套房公积金贷款的实际优惠。
需求不振，成交放缓 10月一手住宅成交套数8542套，同比上升10.77%，环比下降23.49%。11月一手住宅成交套数10309套，同比下降37.56%，环比上升20.69%。在经过“认房不认贷”和国庆假期的成交上升时间段后，交易又回到平缓区间，交易趋弱。除了当前属于楼市交易淡季外，还受经济和收入水平预期不乐观等消极情绪影响。
三批次揽金675.7亿，国央企包揽 上海第三批次土拍共成交17宗地块，出让面积为107.64万平方米，成交价675.7亿元，平均溢价率5.36%。央国企独立或联合体和城投包揽本批次土拍，竞得土地面积环比上一批提升约30个百分点。
公积金新政出台，利好改善人群
10月18日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，即缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或头次住房公积金个人住房贷款已经结清的，可认定为首套住房。
上海自2023年10月30日起施行公积金“认房不认贷”政策，新政是对认房不认贷政策的补充。该政策的实施可以提高住房公积金的使用效率，还有助于改善人群置换住房，并获得首套房公积金贷款的实际优惠。
期内，上海市有些区域对人才政策有所动作。10月24日，上海金山区公布核心转型区域人才购房政策，实施范围共36.2平方公里。 11月20日，上海优化应届生临港新区直接政策，居转户年限缩短至3年。
各区域都在打造更具吸引力的人才发展环境，旨在留住人才，发展产业。另外，片区设施配套也是吸引人才和购房的关键，现在年轻人更青睐于出行方便，周边社区和商业配套齐全的人居环境。结合片区核心产业和实际发展需求，优化完善片区人才配套服务支持，有助于人才、购房。
观点指数认为，该类人群对区域内的楼市成交贡献有限，主要在于人才群体数量不多，而有能力购房的人才数量更少。新进人才还可能面临高房价的压力，抑制购房需求。据房价指数显示，上海新房价格已经连续上涨几个月，10月新建商品住宅销售价格指数环比上升0.2%，同比上升4.4%。
城市更新方面，截至10月26日，上海中心城区零星旧改已完成8.52万平方米，预计全年完成12万平方米；成套旧住房改造完成28万平方米；“城中村”改造项目已启动10个，全年计划已提前完成。
项目方面，中交集团目前已在上海中标城中村相关项目。招商蛇口以底价16.245亿元拿下上海杨浦区平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目。该宗地块建设用地面积12666.4平方米，地上计容建筑面积为17099.64平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率仅1.35，建筑高度整体控制为12米。从限高和容积率推测，项目或打造为片区内又一别墅级产品。
另外，中信股份旗下的中信泰富与杨浦国资获得上海杨浦区历史风貌保护一宗项目。该项目包括4宗土地，总建筑面积18.1万平方米，其中住宅建筑面积11.3万平方米，办公建筑面积5.2万平方米，商业建筑面积1.6万平方米。
在这宗项目中，中信股份将持有87%的股权，而杨浦国资则手握剩余13%的股权，组成的合资公司的总资本承担预计为124.15亿元，由于扬州锦泰持有87%股权，其总资本承担计算约合108.01亿元。
观点指数认为，上海进入存量时代，在城市更新方面有诸多的经验可分享给其他城市，如期内的历史风貌保护项目引入企业主体更加多元，社会资本介入可拓宽改造资金渠道。
需求不振，成交放缓
四季度，上海主要推出三批（十、十一、十二）房源78个项目，面积253.3万平方米，套数22768套，供应同比环比整体呈现下降趋势。
本季度三批次的房源备案均价在6万元/平方米以下的项目36个，面积占比约48.9%；6-10万元/平方米以下的项目31个，面积占比约40.03%；10万元/平方米以上的项目11个，面积占比约11.07%。
与上一季度相比，本季度6-10万元/平方米产品供应偏多，10万元/平方米以上高价产品偏少，面积占比环比下降接近11.63个百分点。
据中原数据显示，截至12月3日，10批次有31盘开盘，当日去化率47%，其中5盘触发积分。11批次2盘开盘，当日去化率为53%。12批次19盘已过会，未有项目开盘。
据观察，10批次当日去化率为今年开盘批次中的一批。第十批次新盘基本于11月上旬陆续开盘。
据中原数据显示，10月共30个楼盘开盘，合计供应7131套房源，月均去化率约51%。其中，7个项目开盘日空，6个楼盘触发积分，入围分项目为绿城前滩百合园。11月共34个项目开盘，整体去化率与10月持平，7盘日空，5个楼盘触发积分，入围分项目为安高申宸院。
这两个月的去化率均低于9月（74%），可见新政个月确实对楼市有一定提振的作用，但是随着时间的拉长，新房市场热度已然回落。
从这两个月销售较好的项目来看，浦开摩登江南（比上个季度招商苏河玺两月合计约55亿销售还高）、汇越庭、华润置地前滩润璟、玖珑庭四个项目领超其他楼盘项目。
这个季度和上一个季度情况相似，中高端产品卖得好。但是也出现少数红盘销售不畅，如豪宅世纪·前滩天汇项目的认购率仅为58%。
上海网上房地产交易中心显示，10月一手住宅成交套数8542套，同比上升10.77%，环比下降23.49%。11月一手住宅成交套数10309套，同比下降37.56%，环比上升20.69%。
观点指数认为，在经过“认房不认贷”和国庆假期的成交上升后，新房交易又回到平缓区间，交易趋弱。除了当前属于楼市交易淡季外，还受经济和收入水平预期不乐观等消极情绪影响。
从环间结构来看，10月和11月成交主要以外环以外为主，套数占比约80%，比例环比下降3个百分点；内外环间套数占比约17.7%；内环以内套数占比约2.3%。
据上海链家研究院监控数据显示，10月上海市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%；成交金额442亿元，环比下降18%，同比下降18%。11月共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比下降13%；成交金额472亿元，环比增长7%，同比下降16%。
观点指数认为，二手房相比新房成交量上下波幅较小，交易趋于平稳。不过还是受观望情绪影响，整体议价空间大，对买方市场有利。
三批次揽金675.7亿，国央企包揽
报告期内，上海第三批次土拍共成交17宗地块，出让面积为107.64万平方米，成交价675.7亿元，平均溢价率5.36%。
本批次依然选择分成两轮进行出让，其中首轮出让7宗地块，共揽金约196.9亿元，其中4宗触顶摇号，2宗底价成交，1宗溢价2.12%。二轮成功出让10宗地块，共收金约478.8亿元，有6宗溢价成交，其中4宗进入摇号阶段，另外4宗地底价成交。
本批次土拍溢价率低于今年前两批次土拍。主要是高溢价地块减少，其中两批次触顶价成交地块分别为4幅。底价成交地块的比例上升，这些地块位于青浦、浦东和金山等偏远区位。此外，房企对一些郊区地块加价都偏谨慎，终导致低溢价成交。
本批次土拍规则较之前有变化，即由封顶摇号转为按条件竞买再转入摇号环节。与此前相比是多了“高品质建设”阶段。从出让方的角度来看则是多维度筛选竞买人，选取更加优秀的企业开发地块。对竞买人来说，需要更有强的资金、建设等实力。
高品质建设要求的门槛设置，一定程度上让部分房企望而却步。在第2轮土拍高品质竞价环节中，嘉定新城地块和闵行浦江镇地块中有房企退出。
本次参与的开发商数量约30家，热地块参拍企业不超过20家，与上一批次相差不大。轮没有民企参拍，第2轮民企约为6家，包括绿城、金新城、坤和、同进、天安等。
竞得房企方面，央国企独立或联合体和城投包揽本批次土拍，竞得土地面积环比上一批提升约30个百分点。其中，中海地产联合上海西岸开发以底价240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块，成了本次土拍的赢家。
徐汇区龙华街道地块成为年内上海总价“地皇”。该宗地块的总价仅次于2020年香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。
徐汇龙华地块属于位置比较好的一宗地，该地采用招挂牌的方式出让，报名人数不满11人采用挂牌出让，超过11人采用招标。终，该地仅有1家房企报名，可能是因为地块出让、出让金过高、条件严格。
报告期内，上海第四批住宅地块清单有15宗地块，其中有6宗地块采用“招挂复合”出让方式，占比达到35.3%。
截至12月5日，第四批轮8宗地块总收金148.12亿元，4宗底价成交，为奉贤发展、上海金桥、临港集团&深圳特发、华丽家族&保利置业所摘得；3幅地块进入摇号环节，分别为越秀、金隅、上海城投摇中；另外，中建八局溢价6.42%摘得1宗，整场平均溢价率为4.5%。
本轮延续现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号的线下出让方式，未取消地价上限。
截至发稿日，上海四批次二轮挂牌4宗地块，涉及徐汇区、宝山区、嘉定区、闵行区四个区，总起拍价达207亿元。四批次第三轮挂牌松江区2宗地将于明年1月10日出让，起价58.67亿，均设限价。
- 公积金新政出台 | 2023四季度上海房地产市场报告
