编辑｜闷油瓶
一晃神，2023年仅剩后一周不到。
不同于2021年的“诸神黄昏”，2022年的“打入冷宫”，“前所未有之大救市”是贯穿2023的主旋律。
回顾今年广州楼市，高潮与低落此起彼伏，总体呈现“V字型”走势。
年初的口罩事件放开后，小阳春迎来久违激情，让楼市“自嗨”了一把。
但很快年中就打回原形，直至8月政策利好如连环炮般释放，助力楼市迎来金九银十，市场也在震荡中筑底，完成年末的企稳。
无论如何，挫折荣耀皆成往事。
旧岁翻篇，新年将至，我们不妨大胆猜测一波，2024年广州楼市会有什么样的际遇和挑战？
1
预判一：
豪宅要杀破天际
即将创近11年新高
2022年受疫情影响，因为有资产避险需求，所以豪宅成交火爆。
但万万没想到，今年广州顶豪的销售数据反而更猛了。
根据中指院数据显示，2023年1-11月，广州千万级新房豪宅成交量再创新高，卖了4492套，同比大增58.9%。
不仅增速跑赢了北上深，成为四大一线里一个增速为正的城市，总数也刷新了近十年来广州豪宅的成交记录。
淘房志认为，2024年的豪宅市场，还会再破记录，一点都不夸张。
核心理由有三个支撑：
其一，广州的入市豪宅继续狂飙，还有大把故事可讲。
广州核心的供应向来一房难求，但这两年情况得到扭转，“好货”多了起来。
比如梯队的琶洲南TOD、琶洲樾、鹏瑞1号等门槛去到数千万甚至一个小目标；第二梯队的汇景台、臻颐府、合生缦云也要千万级起步。
明年还有保利员村一横路、中铁建梅花铝厂地块、中海上涌果树、世界大观地块等项目入市，均是广州楼面价TOP10选手，届时豪宅市场又是一场龙争虎斗。
而且，广州已经对豪宅采取分级备案制度，政策松绑力度在一线城市里，那证明豪宅的想象空间上不封顶。
其二，高端购买力足够。
根据胡润研究院公布，2023年广州拥有千万元家庭净资产的户数，共7.3万户，位居全国第五。
前段时间，总价3000万的琶洲樾，在无样板间的情况下，仅靠PPT就卖掉9成，这是购买力藏富于民的典型佐证。
其三，广州豪宅的稀缺性更强，景观业态依赖于珠江，几乎都聚集在前后航道，本来开发面积就少，属于真正的买少见少类型，更能引起追捧。
2
预判二：
土拍未达预期
有望再度出放松政策
据公开数据，截止目前，2023年广州土拍前三轮共成交1029.6亿，与2022年的1030亿基本持平，仍为历史低位，也远不及2021年的1700多亿。
虽然今年楼面价TOP10经历几番洗牌，但都是国央企和中心区唱主角，外围区波澜不惊。
为了救市场，广州第四轮供地已经取消了限制地价的要求。
这是自2021年第二次集中供地，出让溢价率长期控制在15%以来，首次让自由竞价重出江湖，甚至为此还掏出15宗压箱底地块，看点不可谓不足。
但结果呢？
作为取消限价后的首宗地块，被寄予厚望的老黄埔超级宅地仅有3家开发商举牌，终成交楼面价不到2.5万/平（未扣除配建），与市场的预期相差甚远。
至于同日出让的另外两块地更惨，白云偃旗花都延期，见市场无人报价不得不“战术性下架”。
这其实都足以证明，当下土拍市场还远远未达到火热的状态，中心区多人抢是肯定的事，如果连市中心的地块都没人要，后的遮羞布都揭掉了。
有句话叫做，刚需是下限，改善是上限，只要保证了下限，楼市才能真正起来，所以淘房君研判土拍还有更多招数可以释放。
3
预判三：
二手市场雄起
明年成交同比涨30%
面临卷出天际的一手户型，广州二手在年底竟然逆势反弹，并未出现所谓“成交量腰斩”的情况。
根据广州房地产中介行业协会公布今年11月的数据，广州二手住宅整体网签共10182宗，环比增长了8.77%，相比之下，一手则环比跌了31.3%。
而且，从市场政策密集公布的7月份起，广州二手行情已走出谷底，逐渐呈向上爬坡的活跃趋势，终重回万套水平。
这足以证明广州二手房需求的强韧性。
为何广州市场走出了新房“弱鸡”，二手“雄起”的分化趋势？
，920新政这种定向释放福利的政策，并没有持续药效太久。
第二，当下一手市场开卷的高实用率，其实是一个“伪命题”。
比如同等面积的前提下，你做100%，甚至110%的实用率，空间的墙体会不会变薄？你追求了大飘窗，高拓展，会不会导致室内实际的实用情况下降？
毕竟，实用率并不直接等同于实用性，冷冰冰的数据远不如自己居住的感受重要。
表面上是给了好处，实则羊毛出在羊身上，消费者未必会为此买单。
第三，因为二手房增值税重回“5改2”，部分区域放开限购，导致放盘量激增，买家议价空间拉大。
真正能吸引当下买家进场的，永远是价格，所以在政策松绑+供应放大的当下，明年二手成交还会再冲一波，预测涨幅达20-30%。
4
预判四：
新房1、2月继续筑底
3月小阳春会来，但同比跌20%+
今年的小阳春太猛了，让大家陷入重回2021年的幻想中，实际上是受益于“口罩”放开后积压的一波大需求。
等热度消散过后，又重归平静期限。而2024年的小阳春，同样会如期而至，但是不会像今年这般激增，且1-2月份会延续筑底态势。
因为年底是房地产市场的传统淡季，一方面推货节奏放缓，开发商年终冲刺的促销都静悄悄了，另一方面购房者置业热情减弱。
根据广州中原数据，11月广州新批供应3982套，环比下跌了17%，且年底新推项目多为市区小体量供应，未能对大市产生较大正向刺激。
淘房君研判，不同于三四线城市存在的返乡置业，广州将直至到明年春节后，3月小阳春才会略有起势。
目前广州地价上限已取消，可能会出现区域新地王，对后续市场刺激会起到一定程度的推进作用，但需要时间去消化，2个月左右就是一段很好的缓冲期。
要注意一点是，当下的购房者已非常冷静，可以说对利好政策有点“麻木”了，所以观望和对比的维度、时间也会更长。
指望明年的小阳春如今年般凶猛，铁定不可能。
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