报告期内前50房企新增土地建筑面积6704万平方米，同比减少28.9%；11月前50房企拿地建筑面积393万平方米，环比减少49.8%。整体来看，11月房企新增土地储备处于全年较低水平，原因之一是一线城市土地出让规模下降，另一方面期内各城市普遍以非城市核心区的地块出让为主，缺乏优质地块的供应。
年末供应潮，广州中心四区挂地7宗 报告期内一二三线城市供应住宅用地2880宗，供应土地规划建筑面积20489万平方米，环比上升138%，同比下降5.4%。年内土地供应规模较去年有所下滑，同时供应弹性变小，11月是年内较后的供应旺季，各地推地较积极，有望带动年末成交量上升。
“价高者得”回归，成都溢价61%拍出一宗地 金隅集团溢价30%竞得工业园区锦溪街东地块，该地块是月内苏州成交的少有一宗溢价地块。成都月内成交11宗地，溢价地块有3宗，其中天府新区华阳街道沙河村地块以61%的溢价率拍出，竞得人为郫县格林实业发展有限公司，其余两宗溢价地块则分别由华润置地、越秀地产竞得。
全面开展城市体检，为“三大工程”打基础 12月6日，住房城乡建设部发布关于全面开展城市体检工作的指导意见，结合此前国家发改委在就城市社区嵌入式服务设施建设有关情况举行的发布会上透露的信息，预计从2024年开始，地级及以上城市将全面开展城市体检工作。
好地难觅，11月前50房企拓储环比降49.8%
观点指数发布的“1-12月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积6704万平方米，同比减少28.9%。
数据来源：观点指数整理
其中，保利发展、中海地产、万科新增全口径土地储备分别为813.4万、593.8万以及569万平方米，处于领先位置。
从单月拿地数据来看，11月前50房企拿地建筑面积393万平方米，环比减少49.8%，同比减少33.6%。
从权益拿地金额来看，11月土地投资力度较大的企业为保利发展，其次为中海地产和建发集团，分别新增101.1、52.9和48.4万平方米。
其中，建发集团竞得月内出让总价较高的厦门湖里区五缘湾片区钟宅南路与钟宅中路交叉口西北侧地块，溢价率2.11%，总地价48.4亿元，楼面价49520元/平方米。值得注意的是，该地块不设地价上限，按照价高者得原则确定受让人，吸引了7家房企参拍，建发以亿元为幅度加价竞拍，击退了其他对手。
整体来看，11月房企新增土地储备处于全年较低水平，观点指数认为，原因之一是一线城市土地出让规模下降，另一方面，则是期内各城市普遍以非城市核心区的地块出让为主，缺乏优质地块的供应[韵黄1]。
年末供应潮，广州中心四区挂地7宗
观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量7913宗；供应土地规划建筑面积49046万平方米，环比上升107.4%，同比下降6.2%；供应土地起始楼面价1936元/平方米，环比上升17.2%，同比上升10.6%。
数据来源：Wind、观点指数整理
住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地2880宗，环比增加1559宗，同比增加144宗；供应土地规划建筑面积20489万平方米，环比上升138%，同比下降5.4%；供应土地起始楼面价3695元/平方米，环比上升9.2%，同比上升16.3%。
数据来源：Wind、观点指数整理
分城市能级来看，北京正式挂牌11宗地，包括朝阳小红门XHM-10、12地块、顺义新城3号地块等，截至12月12日，北京待出让居住用地12宗，起拍价307.8亿元，出让建筑面积133.1万平方米。
另外，11月27日北京规自委发布了“2023年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，涉及13宗地，建筑规模126万平方米，将在2024年2月28日前供应；土地坐落以城市副中心和平原多点地区为主。
报告期内，上海四批次宅地供应将举行两轮竞拍，合计供应12宗地，总出让面积60.2万平方米，总建筑面积162.7万平方米，总起价346.8亿元。
竞拍规则方面，上海第四批次供应的宅地仍设地块较高限价，溢价率较高不超过10%。
报告期内广州挂牌12宗宅地，其中中心四区7宗，总土地面积37.3万平方米，总起拍价238.3亿元；近郊三区2宗，总土地面积12.7万平方米，总起拍价74.3亿元；远郊四区3宗，总土地面积12.2万平方米，总起拍价26.7亿元。
自11月21日黄埔区护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块开始，广州正式取消地价上限，恢复“价高者得”的成交原则。据观点指数统计，截至11月末，年内广州土地出让金额为2022年全年的72.4%，居住用地出让金额为2022年全年的70.3%，预计全年土地出让金额较上年将出现一定程度的下降。
深圳挂牌第三批供地计划中的2幅地块，分别为龙华区A925-1146宗地和坪山区G12302-8051宗地，后者为全年期自持社会主体出租的保障性租赁住房用地，起拍价1.19亿元，较高限制地价1.36亿元。
报告期内，二线城市供应住宅用地596宗，供应土地规划建筑面积5254万平方米，环比上升152%，同比上升18.8%；供应土地起始楼面价4656元/平方米，环比下降12.2%，同比上升3.9%。
杭州、长沙、苏州、成都、天津、重庆是报告期内的主要供地城市。其中，长沙六区一县截止12月29日预计出让31宗住宅用地，为2023年以来单月土地供应量的较高峰值。
报告期内，三线城市供应住宅用地2246宗，供应土地规划建筑面积14799万平方米，环比上升128.1%，同比下降13.2%；供应起始楼面价2838元/平方米，环比上升5.9%，同比上升6.5%。
整体来看，年内土地供应规模较去年有所下滑，同时供应弹性变小，11月是年内较后的供应旺季，各地推地较积极，有望带动年末成交量上升。
“价高者得”回归，成都溢价61%拍出一宗地
据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量2535宗；成交土地规划建筑面积14572万平方米，环比下降27.4%，同比下降45.1%；成交总价2450亿元，环比下降40.6%，同比下降43.2%；成交楼面均价1681元/平方米，环比下降18.3%，同比上升3.4%。
数据来源：Wind、观点指数整理
住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地723宗，成交土地规划建筑面积4843万平方米，环比下降21.8%，同比下降46.3%；成交总价1802亿元，环比下降45.5%，同比下降43.6%；成交楼面均价3722元/平方米，环比下降30.3%，同比上升5.1%；平均溢价率3.72%。
分城市能级来看，一线城市仅北京成交3宗地，总建筑面积34.4万平方米，成交总价69.2亿元，均为底价成交，竞得人以本地城投为主。
此外，万科联合体以协议出让方式获得上海黄浦区瑞金二路街道007-1（部分）地块及007-4、007-6地下空间地块（高福里新增相邻地块），出让价21.95亿元。今年以来，万科通过招拍挂市场竞得松江、闵行、嘉定等区域的项目，此外，亦通过股权收购获得了静安区近120亿元的一幅地块，此次万科再以协议出让方式拿地，有弥补“失去的三年”的意味。
苏州、成都、无锡、合肥等二线城市期内宅地成交相对积极。其中，苏州成交11宗地，共收金103.6亿元，包括金隅集团溢价30%竞得的工业园区锦溪街东地块，该地块亦是月内苏州成交的少有一宗溢价地块。
成都月内成交11宗地，总成交价86.5亿元，溢价地块3宗，其中天府新区华阳街道沙河村地块以61%的溢价率拍出，竞得人为郫县格林实业发展有限公司，其余两宗溢价地块则分别由华润置地、越秀地产竞得；另外，龙湖底价斩获金牛区西华街道跃进社区一宗地。
从上述城市的成交情况来看，取消上限地价并未带来明显的热度提升，在当前的形势下，业内已普遍感受到了销售骤降带来的后果，因此，“拿好项目”和“控制成本”房企都需要兼顾。
与一二线城市相比，三线城市住宅用地成交规模回落幅度较小，11月成交建筑面积约3653.5万平方米。报告期内主要土地成交城市包括湖州、徐州、扬州等。
数据来源：观点指数整理
从拿地主体的性质来看，观点指数统计11月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月国企招拍挂拿地位居前列。从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企和民企的占比分别为38.5%、40.3%和21.2%；民企拿地占比较上月有所提升，龙湖、旭辉、南通亚伦等企业均有收获。
全面开展城市体检，为“三大工程”打基础
城市更新方面，据不完全统计，截至12月12日，18家企业在城市更新业务上有新动态，广州、深圳、东莞等大湾区城市市场相对活跃。
广州黄埔区邓屋村、珠江村、贤江村、文冲村等项目取得实质性进展。此外，白云区鹤龙街黄边村更新改造项目挂牌招商，为年内第五个公开引入合作企业的村改项目，意味着除黄埔区外，其他区域城市更新进度亦在加快。
政策方面，11月21日，自然资源部办公厅印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》。提出坚持规划统筹、坚持底线管控、坚持节约集约、坚持绿色低碳、坚持多方参与、坚持因地制宜的基本原则。
12月6日，住房城乡建设部发布关于全面开展城市体检工作的指导意见，要求把城市体检发现的问题作为城市更新的核心，聚焦解决群众急难愁盼问题和补齐城市建设发展短板弱项，有针对性地开展城市更新，整治体检发现的问题，建立健全“发现问题—解决问题—巩固提升”的城市体检工作机制。
结合此前国家发改委在就城市社区嵌入式服务设施建设有关情况举行的发布会上透露的信息，预计从2024年开始，地级及以上城市将全面开展城市体检工作。
据了解，城市体检将以社区为基本单元统筹开展，表明住房是最重要的对象。观点指数认为，城市体检将成为加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的基础。
- 供应旺季 | 2023年1-12月房地产企业新增土地储备报告
