地产财富会
新政效应渐显，
豪改市场热度攀升，
改善群体 进场“薅羊毛”时机已到？
2023-12-28
新政的落地正在给豪改市场再添一把烈火。
以北京为例，降、降利率、降认定标准、延贷款年限，新政全方位下调了置业门槛，降低了购房成本。
这也让一些普通改善客群一下子够到了豪改的梯度，叠加普宅认定标准的调整，使得一些改善客群二套从80%降至40%，极大地提高了这类客群的选择空间。
新政对楼市，尤其是豪改的刺激是立竿见影的。
比如11月深圳发布新政后，一二手成交均有上扬，并催生“豪改热”，部分豪改产品一度出现久违的“日光盘”景象。
这两天，深圳前海某千万级豪宅更是冲上热搜——
553人抢270套房，6售罄，大卖57亿！
其中除了适当的低价策略，还包括深圳政策门槛的放宽，使得大批普通改善客群实现了跨越式的进场。
所以，从这个角度看，这轮北京新政过后，深圳豪改热潮很可能也会轮动到北京。
12万+的豪宅产品力卖7.8万
这个北京千万级豪宅疯了？
自北京2015年进入豪宅元年开始，大批豪宅激烈厮杀，催生了不少地王，价格也是水涨船高。
但如今地王早已消化殆尽、高溢价拿地减少后，豪宅市场价格依旧居高不下。
所以，现在整个北京豪宅市场确实是存在一些价格溢出的情况的。
对于北京豪改客群而言，首先要解决的问题是——
如何从当前的北京豪宅市场寻找到真正高性价比产品。
近北京有个叫元玺的豪宅项目被很多豪改客群围观。
为什么这个项目会被关注到，根本原因在于——
媲美12万+级别的稀缺区位价值和豪宅产品力，指导价仅7.8万。
从区位看，元玺处在潜力区域中的价格洼地。
项目位于石景山新首钢园内，在这样一小块区域，国家投资达百亿级，作为首都地标性的区域，首钢园定位“世界级工业遗产保护利用的典范”、“城市复兴新地标”，近年来借助冬奥契机，已成为京西超级地标。
但新首钢园不是单纯的居住组团的更新，也不是单纯地标性建筑，而是一个复合型区域。
这里集合了奥林匹克森林公园+朝阳公园+三里屯+亦庄的产业、生态、配套等各种要素，几乎没有短板。
重要的是，首钢园里的住宅地块屈指可数，未来也不会有几个项目，而元玺是首钢园内个项目，填补了区域内后一块拼图。
潜力区域又是稀缺要素，目前7.8万的指导价还是有很多想象空间的。
现在，政策抬高预期，随着接下来市场逐步升温不排除一些项目采取“涨价去库存”的策略。
从这个维度来看，“薅羊毛”还是“被割韭菜”全凭手速。
北京豪宅
终于有点意思了
去元玺看过的人，会有这样一种感觉——
北京的豪宅从这里变得有点意思了。
在产品细节和居住体验上，元玺可以说是把产品拉到了和价格不对等的位置上。
7.8万的指导价，不仅大量采用工艺更复杂、成本更高的曲线和弧形工艺，还大面积使用了各种10万+豪宅才舍得用的奢石。
上世纪90年代，北京豪宅刚刚起步，那时候，大家怎么选豪宅？
很简单，奔着价格去。
据说当时有一个台湾的老板来北京，问北京哪里的房子，结果就被直接带到了方庄。
方庄曾是全北京乃至全国个大型富人区，方庄当年的规划是——
每家可以停放四辆自行车。
靠富人区的名头，在人均一两百月工资的年代，方庄的房子每平卖到了2000元。
而元玺给人呈现的仿佛是——
每家都有一座完全不同的奢石美术馆。
因为在元玺探盘，很容易让人产生一种误入奢石美术馆的感觉。
各种极其珍贵、不可量产、不尽相同的稀缺奢石，被元玺几乎用成了寻常材料。
进门的玄关柜台面，是奢石的。
客厅的背景墙，干脆整块奢石安排上。
目之所及的MINI吧、岛台台面也是奢石的。
甚至，连洗脸台也是用奢石把台面跟墙面做通铺的。
不论是约195m²的海派奢华风格，还是约170m²的南洋复古风格，亦或是约145m²的都会中古风格和约120m²的大地轻奢风格，元玺都把真材实料的奢石运用到了极致。
例如，建面约145m²户型的客厅，电视背景墙带弧度的墙面更是运用了整面奢石。
由产自意大利的奢石「秋山云烟」打造的电视背景墙，初秋的浅黄与妙笔勾勒的纹理交织，勾勒出一方浑然天成的山水之境。
约170㎡户型，呈现的是一个富丽堂皇的南洋、中古风格酒店式场景，在奢石选用上，强调与场景的协调统一，采自巴西的雪山银狐让整个室内场景表现得非常有张力。
阳光透过玻璃照射到黑白交错的点状斑纹上，仿佛数只银狐在雪域高原中跳跃嬉戏。
约196m²户型客厅的背景墙选自纳米比亚的「新芬迪白」，水晶的璀璨与白共舞，空间色彩多元合一。而岛台的打造则采用意大利的「新祖母绿」，双主卧的套房主次卫生间选材巴西的「福碧临、新冷翡翠」。
这让元玺的样板间看起来像是——
为富过两代以上的人准备的。
英国著名视觉艺术评论家克莱夫贝尔在《艺术》一书写道：
“高度文明社会的本质特征，不在于社会创造力，而在于社会鉴赏力……
关于元玺的审美，从进入社区的一开始，就能感受到曲线和弧形工艺带来的独特视觉享受。
元玺的立面构成了一道精致的弧线，以香槟金色铝板+灰色铝板+背板玻璃为主材，舒展的水平线条与局部曲线的运用，打破了传统直线的呆板和无趣，表达了空间和思绪的流动，赋予建筑柔和的姿态。
屋顶则是金属挑檐，香槟色金属线条框架，提升精致感，端部的小圆弧倒角处理，细节拉满，不失韵味。
从外部看，建面约196㎡户型的270°弧形转角窗，突破了高层住宅边缘锐利的传统形态，弱化了建筑的生硬感。
从空间的角度看，这个设计可以说是将空间通透感和延伸感推向了极致，将传统豪宅空间视野的“大景”直接进阶到了“全景”模式，构成了独特的空中环幕观景台。
约11米的IMAX环幕视角，沉浸式的将外部空间与室内空间结合，犹如云端的私人会客厅，将奥林匹克公园、群明湖、石景山，以及首钢园秀池等阔景，推至眼前。
弧形工艺几乎贯穿元玺室内的各个角落。
在玄关收纳的转角处理上，元玺依旧采用更费工的弧线工艺。
这使得玄关柜与连着餐边柜完全融为一体，弧形工艺对空间产生了一种微妙的调整，使得视觉感受得以舒展延伸。
同时柔化了空间棱角，降低了家庭成员因直线直角产生的碰撞风险。
元玺的魔鬼工艺近乎疯狂。
甚至，很多家居的木饰面也被打磨成弧面。
主卧立柱的木饰面是弧面工艺，电视背景墙一侧也打磨出弧形，还有卫生间台盆柜、淋浴间的门把手、沙发后的灯带、客厅和主卧的吊顶等等也是弧形工艺。
超感艺术大宅丨元玺户型鉴赏
而在户型上，元玺则打造了120-195m²超感艺术大宅，不论是195m²的海派奢华风格，还是170m²的南洋复古风格，亦或是145m²的都会中古风格和120m²的大地轻奢风格，元玺都通过巧妙的设计，力图重构高阶人群的超感生活场景。
例如，195平米四房三卫双套房户型，面宽达到约14.8米的天花板级别，270°弧形转角飘窗，单主卧的南向面宽就有6.5米，配合超长步入衣帽间，留足了男女主鞋服、包包的储物空间，同时还有主卧观景浴缸。
很难想象，这些配置是来源于一个指导价只有7.8万的产品。
关键是，年底首开还有惊喜折扣
这意味着，随着新政刺激和众多改善客群入场，元玺很可能将成为北京楼市的下一个现象级豪改爆款。
更多地产财富会干货，请点击以下链接
如果北京楼市有奇迹
2023北京板块竞相厮杀，赢麻了的板块都具备哪些特点？
贝壳吹响新号角
成就伟大的地方
地产内卷至极致的当下，豪宅红盘都在卷什么？
从华为到中建智地，好品牌如何赢得时代人心
- 新政之后，利好的豪改客群可以嗨起来了？
