在过去的这一年，深圳楼市就一个“降”字了得。
说起来，也是深圳建市以来，楼市最大的一次回撤：普遍下降，深度回调，调整期长
跟其他大城市比，深圳的复苏来得更费劲。这多少跟深圳独有的人才房有关。4万多套6折可转证的房冲击，深圳刚需商品房真是失了阵地。
约莫还有2万多套人才房在路上，虽然“转红本”即将绝唱，但是黄金位配售房又大批量赶来。刚需，彻底转向保障房体系。
商品房，需要重新市场定位。
但是，毕竟存量商品房项目还是太多，不少是刚需、微改善、或位置一般，与人才房、配售房客群存在重叠。
已立项、已开建、将或已交楼，这些商品房能咋办？去化艰辛，资金问题难以妥善回流...
就是多达8次新政细调、大松，都没有立竿见影的效果。以至于民间都开传，年后说不定限购取消，购房资格轻松获取
不然，做什么盼头？
作为已上船的业主，今年普遍拿放大镜收楼。wq势态，从年头持续到年尾。
这两天，小编也是被前海栖湾里刷屏了。
或许是工程方节奏问题，交楼前几天小收尾项目多，提前几天去看、就显得很工地？
不过至少，外立面还是很好的。
玺玥华府、海岸城、海德园、中海阳光橡树园多少有类似收楼传说。
楼市下行，自感站岗的业主，期待完美收楼、甚至超预期收楼，在品质上多点支撑力。
房企自也兢兢业业，各种资金协调、想按期交付，尽量品质达标。但是，去化一慢下来，资金就紧张，资金一紧张，工期和质量管理就承压。
房地产，确实需要“更合理的模式”。保障房是全面安居乐业的托底，商品房如果将长期存在、也当有个合理客群市场支持商品房持续发展。
2024，行业会找对答案么？
9月份、12月份，很多城市楼市成交复苏。
8月底，认房不认贷。
11-12月，一线城市二套首付4城。
深圳也在复苏，只是幅度没那么大。
楼市成交没彻底反弹，全国土拍创出10年新低。
房企，也是在迷茫中啊。
大道朝天，配售房、商品房各走两边。
总体而言，未来的商品房，确实只能定位到“改善起步”“豪宅打头”。
从2023年来看，深圳的成交，明显是：
- 福田好过市外
- 豪宅好过普宅
就是跌，市区中大自住户型，都没老破小学位房跌的多。
二手房，大户型的跌幅是最小的。
市内新房，也比西部东部刚需新盘好卖。
嗯，其实，客群已经自发分流。
12月，同在前海的深铁前海时代3，就重新创造了日光。深圳豪宅，就是抗压。
人们不是不认可前海，人们是希望在承受前海商品房的价格上，有靠谱的交付、来支持长持和自住。
就是个“心理求安慰”的想法。对应，开发商确实应该在交付前，比以往更下功夫，交好楼、更好的交楼。
二手成交更好的，就是大几百万价位的，市区成熟地段、宜居带好学校的。
@大胡子看深圳
跌的多的，往往价值点不那么明显，或者核心价值削弱，或者过去价格太泡沫。
居有其屋，中国保障房、商品房双规并行。
而且保障房将是“地段好、社区好、户型好、学校好”，这是国家制度的优势特色
或许商品房的调控会慢慢放开，商品房土地由土拍、市场化途径获取。
商品房定位在什么市场，受众是什么客群，性价比何在，如何保持“价值属性”，是房企们的挑战。
商品房品质，更当再跃2个档次，交付更是重中之重。
这点，还是可以借鉴下纽约、伦敦、香港、新加坡豪宅走过的路。
豪，不仅仅在面积、在地段，也在“产品”。或许，商品房、豪宅，本身就是圈层化的起点。
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来源：咚咚找房，大胡子看深圳
大咖深房团，CRIC，小红书
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