春节回家这几天发生的事，实在有点颠覆我的旧认知，也让我后悔莫及。
拜老家那天杀的1米多高外拓阳台所赐，我妈在新年钟声即将敲响的前两因不慎跌落而被送进了抢救室。
其实我们家早有换房的想法，可因为各种原因，这个念头一拖再拖；
总想着省小钱吧，到头来反而先花了大钱，真可谓是“赔了夫人又折兵”。
眼见着小半年的存款一朝就全投进“三座大山”里难以逾越的医疗那座，也让我想起前段时间有个粉丝留言“老房子勉强住住养老算了”；
然而经此一遭，我只想说，有些房子是真的勉强不来也等不起新一轮周期的。
能换则换，有想法就要踩准节奏行动起来。
尤其是年前的这一轮政策出来，很多没条件买的，反而可以买了。所以——
有条件的各位，现下就是做好准备的时刻了！
为什么说现在是置换房子的好时机？
先说买房
虽然现在很多人看跌情绪严重，也一致认为之后房价还要跌。
嗯，我理解这种顾虑，毕竟去年一系列救市政策出来，但市场显然是没什么反馈。
我们家也可算其中之一，正是因为换房看涨的预期信心不足，才会出现一再观望的情况。
但房价真的就不会再涨了么？
我不敢给绝对性的说法，但我认为如果未来房价还能涨的，那一定在改善房。
去年12月住建部的工作会议上不是重点提出了要“建设好房子”吗？
“好房子”，顾名思义，就是住起来更大、更舒服的房子。
以一线城市广州在2023年的豪宅成交情况来看，“好房子”的成交确实是一骑绝尘：
据中指研究院统计，2023年广州的千万级豪宅成交近5000套，同比增长56%；
在其他几个一线城市都还跌跌不休的时候，广州这波也算属于“显眼包”行为了；
而这也是为什么广州会在进一步的放开限购政策中要反复强调那“120平米”的存在：
因为尝到甜头了，所以才要更卖力地靠改善这个香饽饽来吸引更多的富人入场啊。
而据克而瑞数据显示，在放开限购之前，广州限购区域的一手住宅成交方面，120平米以上的一手住宅合计供应10456套，占限购区域的42%；成交量8409套，占限购区域的37%。
这说明什么？
在供应和成交方面，改善型的住宅就占了4成左右，可说是占据了市场快半边天了。
放开限购之前尚且如此，那么放开限购之后，特别是在其他三大一线城市也赶着在年前松绑限购、燥候年后开卷的这波“小阳春”呢？
肯定会有一批其他城市的有钱人和本地的土著会考虑加快买房，尤其是改善型住房的需求。
所以我才说，现在是买房，尤其是买改善性住房的好时机，毕竟连政策都是这么引导的。
再说卖房
当下这个节点，比起平时，把房子卖出去的概率相对大点，当然，我只能说相对。
何以见得？
一方面是春运潮带来的这波“返乡置业”的效果还在持续；
虽然只有14%的意向群体，却也足够释放一部分需求，
更何况还有潜在的从农村迁往城市的人群。
如果你的老家刚好是在三四线城市近中心城区的老旧小区的话，那么就算割肉卖，也不至于会亏得太多。
当然，也没什么涨价的空间，能卖出去就很不错了。
就拿我老家这40几平的老破小举例，因为是90年代建的房子，当时买入的话按现在的市场价来算多少还是涨了的。
但即便如此，这标价的5000多一平却也是降价割肉后的结果。
且它还会继续贬值，像这类小房子、老房子、楼梯房，越往后你会发现是越难出手的；
所以趁着春节假期，很多人返乡，如果这时候你家房子确实地段还不错，我认为割肉卖，也还是有机会卖出去的，至少比平时机会大点。
另一方面，市场上出现一些消费降级的中产们有“反向换房”自救的现象，也会分担去一部分的购买力；
这部分中产，有的也是因为裁员降薪或者一夜返贫才出此下策；
所以还是那句话，当下节骨眼，是能抓到部分接盘侠的购买力的。
但是，虽然现在是卖掉老破小房子，去买置换房子的好时机，问题是你家房子到底属不属于要赶紧卖掉的房子呢？
什么条件的房子才需要趁着这波“小阳春”的行情赶紧卖？而哪里的房子又可以再等等？如果要卖，你又知道该如何卖吗？
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包括刚刚说到，哪些城市哪些地段的房子适合置换？除了北上广深这4座一线城市，有没有更符合有限预算内又想置换到“好房子”的价值城市？
除了北上广深，还有其他26个城市，我认为同样具备一定的发展潜力和长期价值的。
而至于是哪些城市，又应该如何判断这些城市的房子是否优质，不知道如何选筹的，想看懂置换的底层逻辑和信号变化的，我这边也总结了一套方法论，放在了我的闭门直播课程里。
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好了，我们再聊聊第二个问题。
这次我妈是因为要爬上老房子的阳台去晒被子才摔下来，加速了我赶紧换房的想法，但在此之前，我们或许也得去想清楚，到底你为什么要换房？
我之前说过，当下换房，至少要确定2个原因
1、你手头上的房子很烂，且你找到了确定好的房子
2、你有不得不换的原因，且能接受现在市场上的降价抛售潮
那么，是为了给父母养老、孩子上学还是投资自住等......
总之，一定要弄清楚原因，才能更进一步去考虑可以买在哪个城市的哪个板块，不然很可能会因为判断失误而导致从差房子还换到更差的房子里去。
就好比如从老破小换到老破大里，你以为只是扩大了面积，实则还拉高了负债。
所以，除非你真的想实现反向换房，否则就不要瞎折腾。
其次，你还不得不考虑现实的原因，你是适合先卖后买，要凑资金的？
还是其实不需要也可以先抓住这波回暖机会，实现先买后卖，反而能保住老房子不割肉出售的？
而且还要考虑到一个问题：
就是现在卖出去便宜，到时候能确保买进来的也是便宜的吗？
很多人想问题喜欢单线思维，就是现在必须要卖掉一套才能买，但有时候时机不对，努力白费。
现在大环境都在跌，你的房子在跌，你想买的房子也在跌。
可很多人把自己的房子降价卖掉，又想再观望观望等想买的房子再跌点再买，结果房价下跌没等到，自己想买的反而涨价了。
等于手上的钱本来可以买到心仪房子的，却突然买不起了，这就是踩错时机的悲剧。
所以如果你真的是资金问题，但又担心自己看中的房子会涨价，实际上在现在可以和业主去谈一个长周期，先用现在的价格锁住成交，给你一段时间去卖房和筹钱。
具体的做法太细节了，我不在文章中说了，但我闭门直播会聊到，大家可以进我闭门直播去听。
而如果你资金充足，又没有高负债压力的，那可以考虑下先买后卖。
但也有一点要注意：
你得确定你买的房子是有价值的，而不是卖掉一个坑，结果扭头又掉进另一个坑了。
当然，能做到熟练地辨别这些也并非易事，这需要对市场有足够的敏感度，更要看得懂逻辑背后的信号。
要知道，楼市的分化已成定局，并且还会进一步加剧。
而这其中，改善市场的火爆就是一个信号。
手上还持有垃圾资产，或者是有多套资产的朋友们，一定要跟紧信号，去评估一下自己手里的资产是否优质？又是否还有可优化的空间？
要知道，资产并不是无止境地持有越多越好，而是要分别把握好卖的节奏和买的节奏。
已经初六了，年前的政策，又将在即将到来的“小阳春”行情中爆发出什么变化？
还有更多大家关心的问题，这边我先不展开说，但我会在今晚的闭门直播间去进行分享，包括近市场上的各种大小消息、信号变化。
今晚6点半就会开播，可以先扫码添加我的微信预约，来闭门直播间一起聊聊。
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- 回家才发现，有些房子是不得不换的
