势在必行！
近期对楼市具震撼力的消息是:
香港去辣招，全面取消楼市各种管理措施及印花税！
与北上广深挤牙膏式优化限购措施比，香港做得显然更彻底更到位。
效果也立马显现，大量放盘立马反水，或即时提高了售价。
这足以说明，只要政策到位，或者说取消限购，楼市热度自然水到渠成。
概帮主认为，取消楼市限购政策，将是2024年楼市的主基调和大趋势。
这趋势透视出什么样的逻辑？值得深思！
必须指出，或因当前楼市存在的诸多问题，优化甚至陆续取消楼市限制措施，已不可避免。
那么，当前楼市存在的问题有哪些？
为什么？
市场需求与楼市库存有着较大落差！
为啥还卖不动？
市场需求一直都在。
2.7深圳楼市新政释放了大量需求，据网上流传算法，保守估计约250万张房票。
先不说算法是否客观准确，但有一点是肯定的，与北上广不同，深圳的刚需端的确相当庞大，以数百万计毫不为过。
去年有调查数据显示，计划在一年内置业买房的年轻人占比很高，不低于百万。当下，实实在在地说，100万需求一点不过。
需求端是很庞大，但实际成交量如何呢？
数据显示，2023年深圳新房成交仅6.4万套（包括一二手住宅）。这个数据创下了深圳楼市多年来的新低。
如需求端以百万计，6.4万套房也只有可怜的6%，其他占比近94%的需求端在干啥？说出来有点遗憾，
在观望！
观望的结果就是楼市去化周期越来越高，库存量不断加大。
令人困扰的是，数据显示，深圳2023年末住宅库存大约5万余套，面积达517.88万平方米，还创下历史新高。
百万人计的需求量与5万余套的供应量相比，显然还是供不应求的格局。但为何还是卖不动或不好卖呢？
原因恐怕还在于楼市各种限制措施之使然。
区域发展与楼市分化难以相互印证！
为啥楼市不给力？
众所周知，项目依存度的就是区城与地段，哪个区域发展得好，项目也会卖得好，楼市温度也会较高。
比如福田和南山，因区域经济发展高歌猛进，带动区域楼市也高歌猛进。现在深圳房价的天花板就在两个区。
令人纳闷的是，2023年GDP增长的两个区，坪山区（18%）和光明区（9%），楼市卷得不要不要的。
光明就不说了，供应量一直处于峰值周期，房子普遍跌价，与峰时比较，起码已经跌去不少于15%。
更令人意外的是，GDP增长猛的坪山，还创下了深圳的房价，多个项目明里暗里降价30%到2字头。
2字头什么概念？10年前深圳房价的概念，而且房子不仅没卖好，还引来一身骚。
为什么？坪山有着中国牛逼的新能源产业比亚迪，经济发展势头强劲，为啥楼市表现还垫底呢？
百思不得其解！
只能说，区域分化已到了不太合乎常理的地步，这就有点马太效应的感觉，越低价越卖不动。
脱离了区域发展的楼市表现显然是不正常的，导致这一切的原因可能也是楼市限购政策一视同仁的结果，没有区分福田南山与坪山龙岗在楼市上的购买力与需求差异。
因此，有差异化的楼市政策，或是解决这一问题的良方。
新房实价与二手房价存在严重错位！
为啥新房吃力？
当然，始终比较撩人的楼市话题就是房价跌跌不休的问题。
新房价格在跌，二手房价格也在跌。包括福田南山都概莫能外。只是相对来说，中心城区跌幅较小，边远城区跌幅较大。
值得注意的是，二手房市场还稳得住，毕竟房源都握在个人手上。相对来说，新房就稳不住，大多数都跌超周边二手房价。
这就是所谓的新旧房价倒挂，比比皆是。
按说新房要比旧房贵才对，才符合市场规律，因为新房在设计产品等方面都有着优势，但现在搞反了，新房比二手房便宜不少。
这说明什么？说明新房的实际价值被低估，与市场合理价位存在严重错位。
看上去这利好新房的购买者，实质上却对以新房为主导的楼市产生负面影响。新房价格没有优势，在优化产品设计上又有何意义呢？
这对楼市的再生产，发展商的投入热情，房地产的健康发展，都没有任何好处。
一手房价低于二手房价，只能说明，市场进入错位周期。
说来说去，导致这个局面的原因是什么？很简单，就是新房的限购措施比二手房来得更多更重的缘故。
要解套这一问题，当然的办法就是减消更多的新房限购政策。
经济发展与楼市现状形成抵触之势！
为啥不能相互成就？
楼市进入关键时刻，经济进入攻坚期。
按说，经济发展会带动楼市升温，楼市升温会促进经济回暖。但事实上，两者并没有真正做到彼此成就。
现实是，经济复苏缓慢，一时找不到好的抓手，借房地产之力助推经济回暖，不失为一项现实的选项。
即使是临时抱佛脚，但楼市好了，经济应该也差不到哪里去。
不过坊间的许多说法令人十分困扰，不少人认为，包括不少经济学家，他们的观点是，房地产升温，会对经济产生负面影响。
意思是，房价升温就是房价升高，房子占用了家庭消费大量的额度，致使家庭消费力大幅锐减，消费减少就导致经济疲软。
看上去合理的观点，其实忽视了房地产是的消费，也是消费的牵引力这一点。
当然，要解释清楚这个问题，起码需要一万字，鉴于篇幅，略去不表。
总之，建议有关方面不要再把经济发展与房地产对立起来看，更不能把房地产与民生对立起来，而应该相辅相成，相互促进。
现在各方面都在救楼市，出台了许多优化政策，这个趋势是个好事情。因为救楼市，其实也是救经济。、
不必讳言，如果能够更多优化甚至全面取消楼市限购政策，那再好不过。
大家拭目以待！
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END
出品丨金概率集团
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主编丨阿钢丨编辑丨魏魏 霞霞丨美颜丨柚子温心
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