曾几何时，但凡提起广州的房价，都会想到天河，想到珠江新城。
但近两年，市场悄悄发生了一些变化。
在广州热闹的3月，有大批项目入市。这些项目的价格锚点，却不约而同的看向了海珠，看向了琶洲。
这个变化并不奇怪。
过去两年，广州卖的贵且火的两个项目——琶洲南TOD、琶洲·樾，均价12万+/㎡、总价2000万+，都位于海珠。
不难得出两个结论：
1、过去广州楼市的价格锚点，是看天河，看珠江新城；而现在广州楼市的价格锚点则要看海珠，看琶洲。
2、作为琶洲南TOD、琶洲·樾背后的开发商，越秀地产已经掌握了海珠乃至整个广州的定价权。
作为一个单中心城市，广州房价的定价权长期在越秀、天河和海珠之间徘徊，近几年又重新回到了海珠手中。
过去两年，海珠新房的成交均价达9.2万+/㎡，遥遥天河、越秀。
随着定价权转移的，还有市场的热度和话语权。
2023年广州共成交了4675套总价千万豪宅（含住宅），其中海珠以一己之力贡献了三分之一（1497套），全面赶超天河。（数据来源：中指院）
在板块的轮动中，海珠正在成为广州楼市结构性行情的核心战场。
所以押注海珠就是近水楼台先得月，能够程度地分享广州楼市的红利。而这种共识反过来又加强了海珠楼市的看涨量能，形成了相互强化的正反馈。
而海珠之所以能重新夺回广州楼市的定价权，撑起广州房价的天花板，琶洲西板块是的功臣。
大家看下图，过去几年有一条比海珠整体房价走势更陡的曲线——琶洲-赤岗板块。
据说去年琶洲贡献了整个海珠近一半的成交额，成交均价至12万元/平。
那么，又是谁成就了琶洲呢？
十年前的答案是保利；过去几年，这个答案变成了越秀地产。
琶洲在过去几年的重新崛起，很大程度上得益于越秀对琶洲西的耕耘。
2023年，越秀打造的琶洲南TOD以173亿的销售额登顶全国；2022年卖了150亿，两年323亿+。套均总价高达2900万的琶洲·樾，同样炙手可热。
2023年单是这两个盘的销售额，就占到了海珠TOP10总销售额的60%。
去年12月29日，位于琶洲·樾旁边的“331”地块，更是惊得市场“哇”声一片，不少同行称为“历史性的一天”。
当天该地块拍出了75669元/㎡的楼面价（扣除配建后可售楼面价高达85247元/㎡），不仅刷新广州单价地王新纪录，更是挤进全国地王TOP10。
买家不是别人，正是越秀地产。
目前越秀在琶洲西板块有着绝对的统治力，在售或待售新盘，基本上都是越秀地产的，而且还是又贵又不愁卖的抢手货。
所以，顺着这个逻辑下来，广州楼市的定价权和话语权在海珠手里，海珠的定价权和话语权在琶洲手里，后又都在越秀地产手里。
也就是说，凭借着琶洲南TOD、琶洲·樾，越秀用一己之力就把海珠带回了广州楼市的顶流之列，是海珠逆袭天河的背后“执棋者”。
海珠楼市的火热离不开琶洲，或者说琶洲是的引擎，但只靠琶洲还远远不够。
事实上过去两年海珠楼市还有一个明显变化：供应大爆发。
据不完全统计，2024年海珠一手盘达到了26个。
一方面这意味着更大的内卷压力。
所以这个时候，市场定价权在谁手里就显的更为重要。
从市场格局上看，海珠楼市属于典型的“三国”，大部分盘尤其是关注度较高的热点项目，基本上都在三大开发商手里：越秀、中海、保利。
从牌面上看，深耕广州特别是海珠的越秀是整体实力强的“曹魏”，中海、保利犹如蜀汉、东吴，虽然也不弱，但很难撼动越秀的地位。
未来两三年，海珠乃至广州楼市的定价权，仍将牢牢掌握在越秀地产手里。
可能有人会说，越秀地产手里的两大神器已经成了过去式（琶洲·樾已清盘，琶洲南TOD也只剩一栋），这个不假，但又有新的王炸项目将接过权柄。
比如前面提到的琶洲南TOD二期。
这么说吧，较于一期，琶洲南TOD二期，是一个青出于蓝而胜于蓝的存在。
琶洲南TOD二期阶段性效果示意
一期有的地段、公共配套、产品等优势，二期都有，但二期还有一些超越一期的优势。
比如住宅楼层都不算高，15-24层，可以带来更哇噻的居住体验；南向中央艺术公园，有更好的环境视野；商业配套更是近在咫尺。
此外，问鼎广州新地王的琶洲“331”地块，大概率会进一步拉高广州新房价格的天花板。
按照业内预计，其未来售价或将去到15万+。
总的来说，2024年海珠楼市虽然竞争激烈，但市场定价权和话语权，依然是越秀地产说了算。
广州房价的天花板能否进一步捅破，也将是越秀地产说了算。
至于其他项目，像当下火热的中海大境，市场热度再怎么高，定价上也要看琶洲南TOD三分，毕竟后者才是广州的天花板。
当然，2024年海珠楼市神仙打架、多点开花的局面，未必不是一种好事。
它会进一步强化海珠在整个广州楼市的存在感。
今年海珠的市场热点将会从单引擎变成多引擎，从琶洲蔓延至海珠西、后航道、海珠中等板块。
前面说越秀地产在海珠就像三国时的曹魏，不仅因为其统治着海珠核心的板块琶洲，居于海珠和广州房价鄙视链的顶端。
还因为其在海珠占据的地盘广、项目盛，综合实力强。
1、市场份额：半壁江山
2023年在海珠住宅市场，越秀地产揽获202亿成交，市场占有率更高达53%。每2个人买海珠住宅，就有一个选择越秀地产；
越秀地产更是以32亿成交、63%的市场占有率，垄断了海珠的商办市场。
2、项目数量：遥遥
目前越秀地产在海珠的在售、待售项目高达9个，市场占比超三分之一，遥遥第二名。
3、项目分布：遍地开花
越秀地产是海珠岛上项目布局为广泛的开发商，相伴海珠整整40年。
从海珠西，到工业大道，再到琶洲及前后航道，海珠到处都是越秀的身影。
前航道上，越秀布局滨江东，同时重点深耕琶洲。尤其是琶洲，除了越秀，再无其他在售一手住宅。某种程度上，琶洲是越秀的琶洲！
而在后航道上，越秀也是一个无法绕开的存在，无论是工业大道板块、广纸板块，还是南洲板块、沥滘板块，四大项目统治市场。
4、类别丰富：都很能打
除了项目多、布局广，越秀地产在海珠的产品线也很完善。
涵盖了改善、豪宅、小型商办、商务大平层等产品类别，几乎在全维度、全域作战，而且每个项目都很能打。
这些各个板块的扛把子项目，不仅是市场上为数不多的精品，价格的天花板，更是海珠的一张张城市封面，行业产品迭代的标杆。
比如琶洲南TOD，不仅为广州带来了一座CBD人居封面，更是一块中国超前城市开发模式的试验田。
越秀|琶洲·樾，高定版的空间折叠法，让广州新一代CBD豪宅的理解，再跃一级；
越秀|滨江·樾首创的「30米空中花园」，让前航道上多了一座“垂直森林”地标；
越秀珠实城发|江湾·和樾的「江园自然美学」，名动广州；
越秀·星汇海珠湾的「高厅平层」，集平层、LOFT之大成，在与厚重的历史、老城的烟火完美融合后，塑造人居新尺度；
今年，琶洲南TOD二期、琶洲ONE57、及“331”地块都要面市，年底越秀地产怕是又要多几枚勋章了。
所以越秀地产并不是简单的卖房子，而是从根本上改变片区的生活方式、活力、面貌，从而带飞一片区域，进而影响城市格局。
写在后
越秀地产已经连续3年稳坐广州楼市“铁王座”，这背后珠海居功甚伟。
2023年越秀地产在广州的流量销售额达642.42亿，市场份额高达17%，大幅第二名。
其中越秀地产在海珠的项目就贡献了40%的销售额。
真可谓，得海珠者得广州！
对于今年海珠楼市你怎么看，我们邀请了几位房频的老朋友来群里，大家一起聊聊
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- 海珠楼市话语权，到底谁说了算！
