深圳3月的二手房数据已经出来一个多星期了，概帮主有注意到这么一点：
深圳的改善房需求正在逐渐占据主流
认房不认贷、二套房4成、豪宅线标准调整，再加上新的“70/90”废除，深圳已经出台了4个激励改善需求的政策。
改善需求开始逐渐被重视，昭示着深圳楼市正在处于刚需市场向改善市场的转型中。
改善型成交上升
高端豪宅项目“少而精”
图片来源于乐有家研究中心
当然，目前市场成交主力依然是70-90㎡面积段的，占比达到37.3%。但置换需求的增加，大户型成交的上涨也已是不争的事实。
在过去5年成交的所有二手住宅中，90-120㎡的成交占比5年时间从15.9%提升至19.1%，涨了3.2%，是上涨幅度明显的。
注：以上占比为该面积段在全部二手交易中的百分比
和改善型需求数据一起上升的，还有大户型豪宅的数据：
120-150㎡的占比提升2.6%；
150-200㎡及200㎡以上的占比提升2%左右
深圳的有钱人还是多啊~
说到大户型，近年来由于核心区供应下滑、开发商整体推盘节奏下降，豪宅新盘项目的数量是在不断下降的。
但，一经推出，都会成为市场热捧。
时间远一点的，润玺一期、二期。
2020年11月润玺一期开盘的时候还创下了当时全国的新盘开盘销售记录，1171套房开盘当天卖了差不多180个亿。
3年多后，这个记录才在上个月底被上海黄埔的中海顺昌玖里打破。
海德园从2021年年中首次开盘，到去年年中共开盘3次，次次日光。
前海时代三期去年12月首开，日光。
上个月加推，在全深圳新盘疯狂打折的背景下，“坚守底线”、绝不打折，依然在开盘当天去化8成以上。
这些数据都说明，市场上需求尚在。
福田中心区、深圳湾、蛇口……深圳的核心区就这么几个区域，地更是稀少。
核心区的好地块，还得有同志出来搞搞新意思
作为深圳著名的豪宅地段，深圳湾和蛇口从来都是全国土豪的心头好。片区内的新盘往往也都在市场上备受追捧。
而有望在今年入市的两个项目——蛇口的招商渔二村旧改和深圳湾片区的中信城开东角头项目，也都纷纷定下案名，分别为招商望海玥家园和中信深圳湾
昨日，概帮主也前往两个项目实地探访，为大家带来新动态。
专注豪宅购买需求
中信深圳湾尘埃落定
今年2月，根据中信城开华南官方微信公众号推文显示，中信城开东角头项目目前已经拟定案名为中信深圳湾。
而作为深圳本土知名的豪宅开发商，中信城市开发运营有限公司曾开发中信城开·红树湾项目，指导价11.05万元/㎡。
概帮主从深圳公共资源交易中心得知，项目景观方案设计已于昨日中标，中标人为SWA GROUP，中标价430万元，公示时间为2024年4月9日至2024年4月12日。
此前，中信深圳湾也已经发布工程招标公告，公告中显示项目计划于4月14日开工，总投资约39.24亿，预计2028年10月底竣工。
今年年初，深圳歌剧院项目开工。根据深圳卫视深视新闻消息，歌剧院计划于2026年底封顶，2028年底竣工。
这也就意味着中信深圳湾项目将和深圳歌剧院项目几乎同时竣工。
概帮主4.9实拍
根据中信城开华南披露，中信深圳湾总用地面积约4.4万㎡，计容建筑面积21.7万㎡ 。
初，中信深圳湾住宅的户型构成为70%建面125㎡（套内90㎡）的三房，30%为建面260-450㎡的大户型和少量500㎡顶复。
图片源于家在深圳
但随着“7090”政策的取消，市场传言项目已经改为200-275-350-460㎡的大户型（具体以项目官方释放信息为准），预计开盘价格对标中海深湾胤府的13.2万元/㎡。
如果中信深圳湾网传户型为真，那未来也将和中海深湾胤府展开正面PK，看看谁才是今年深圳的豪宅新盘~
别看现在中信深圳湾项目下周就将开工，整体进度正在紧锣密鼓的推行，但是项目脚下的这块地却是颇有渊源，甚至可以追溯至上个世纪。
1984年5月3日，由深圳市航运集团和香港达力集团合资成立的深圳市圳华港湾公司将东角头地块作经营码头之用。
伴随着深圳市和蛇口片区的发展，片区的价值逐渐显现。
90年代初，圳华公司申请将东角头地块的土地用途由单一的港口开发转变为多功能港口、居住及商业开发。
从那时起，达力集团、深圳航运集团、佳兆业集团就为了这块地展开了旷日持久的拉锯战，期间达力集团曾试图完全收购圳华公司未果。
而佳兆业也被传意图在该地块上开发一座建面近150万平方米的城市综合体，其中包括一座与迪拜塔比高的高层建筑（后被佳兆业出面否认）。
2014年，该地块营运期到期，佳兆业的资金链也开始出现问题。达力集团也开始对圳华公司提出破产清算，但清算数次延期。
到了2021年9月，佳兆业召集多位投资机构分析师来到项目地块，给予总货值700亿元以上的预期。
两个月以后，佳兆业爆发债务危机，宣布将出售18个深圳项目，东角头项目就在清单之中。
随后，中信城开始介入。直到2022年6月，中信城开以近300亿的金额接手东角头项目。
这时，关于该地块的具体归属权争议进入达力与中信城开僵持的阶段。
一直到2023年5月，伴随着达力集团在香港交易所发布的公告确认，地块的归属才尘埃落定——
中信城开获得更靠近深圳湾口岸、整体稍小的K709-0004宗地，而达力集团获得稍大的K709-0003宗地。
相较于即将开工的中信深圳湾，一路之隔的达力集团持有的K709-0003地块开工时间更晚。
根据达力集团官方消息，项目预计将会在今年12月14日开工，2027年12月14日竣工。
蛇口惊现刚需小户型
招商望海玥家园户型图曝出
相比于中信深圳湾，招商渔二村旧改的进度要更快。
根据4月9日现场实探的情况来看，项目正在进行基坑工作，现场不时有泥头车鱼贯而入。
概帮主4.7实拍
今年1月29日，招商渔二村旧改案名正式确定：招商望海玥家园。
图片源于深圳市规划和自然资源局
今年3月，项目户型图也被曝出，共有从67㎡的两房一卫到125㎡的四房两卫共5个户型，整体户型偏刚需。
相比渔一村旧改（万科蛇口公馆）位置上更靠海，同时也是该片区不可多得的刚需小户型上车盘。
片区新房项目很少。从目前的信息来看，定位上和中信深圳湾形成差异化。
而项目旁边的半岛城邦五期也遥遥无期，预计入市后会形成一定热度，价格在11万+。
左右滑动查看更多
相比于总用地面积约4.4万㎡的中信深圳湾，项目整体体量较小，由两栋45F住宅、一栋39F商务公寓和少量商业组成。
项目占地面积约9000㎡，规划总建筑面积约6.6万㎡，容积率7.25。
从项目楼栋示意图上看，小区内道路和望海路、湾厦路直接连接，日后可能会是一个开放式小区。
项目的南面为海明苑小区，小区楼栋并不高，这也就意味着招商望海玥家园的中高层部分户型能直接看见海。
海明苑。概帮主4.9实拍
目前项目北面的渔一村已经竖起围挡，预计也将在不久的将来开始拆除工作。
中信深圳湾和招商望海玥家园都是蛇口和深圳湾片区不可多得的新盘，片区二手房市场价格倒挂明显：
半岛城邦三期挂盘价基本都在21万元/㎡以上，成交不多，基本也都在20万元/㎡以上。价格则是去年2月成交的一套87㎡两房户型，成交单价约16.86万元/㎡。
蓝漪花园的成交价格则在8.3-12.3万元/㎡之间；
澳城花园1618二期近三月成交了一套均价在18.87万元/㎡的中楼层90㎡四房。
招商望海玥家园和中信深圳湾会引爆今年的深圳新房市场吗？
两个盘距离不远，且各自定位存在差异，可以满足不同需求的购房者，关注这两个项目的朋友一定要紧盯新动态！
END
出品丨金概率集团
统筹丨图腾镜丨轮值丨雄帮主
总监丨钢少侠丨运营丨青青 乔爷
主编丨阿钢魏魏 霞霞丨美颜丨柚子温心
- 深圳湾、蛇口“双子”驾到，新动态曝出！
