对物业行业而言，2023年是个十字路口。
这一年，面对行业史无前例的大分化，有人向左，有人向右，只有极少数能继续向前。
这一年，行业正在跟规模红利时代说再见，而进入一个新时代，保利物业把它定义为“高质量发展时代”。
重新定义增长，并做出战略和战术的调整以适应新的变化和新的竞争，是2023年及以后许多年头部物企重要的事情。
而高质量发展，不约而同成为头部物企的战略选择。
01
高质量发展，是物企们的一次认知升维
近，各大物企们陆续发布2023年业绩。
数据层面上，在2023年这样分化的市场下，巨头们表现可圈可点：
不管是营收利润，还是规模，普遍也都实现了双位数的增长，这一定程度上体现了物业行业的韧性。
下面这个图大家可以看下。
如图所示：
在规模增速上， 头部物业企业的在管面积同比增速大致相当，碧桂园服务依旧保持在30%以上的增速；万象生活、保利物业、中海物业这三家增速相当；万物云因为没有披露，在管面积目前数量不明，招商积余增速，降到了10.9%。
而在营收规模的增速上，万象生活、招商积余、中海物业则都在20%上下的水平，接着是保利物业和万物云，在10%左右；后是碧桂园服务，营收增速则是个位数。
这意味着，无论是管理规模还是从营收规模，大家都在降速，回归到常态。
各大巨头在资本市场的表现也反应了这种变化。
直接的表现是，TOP6家企业中，业绩发布当天跌多涨少。只有保利物业一家，在发布财报以后获得了市场的认可，股价一度大涨超过10%。
而这，或许是一个信号，市场的逻辑彻底变了。
变化的背后，有客观原因，也有主观因素。
客观原因众所周知，比如2023年物业行业还未彻底与地产脱钩，关联性虽然减弱但风险依旧；行业并购降温，规模高增长难以为继；行业持续分化等等。
而主观因素无非两点，一个是情绪（所谓信心），一个则是认知。
首先是信心。资本对物业行业的信心仍在重建中。
2023年，上市物企PE均值约11.3倍，且多数物业的PE都下探到10倍以下。这与2020年前后，动辄50倍以上的PE形成天壤之别。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值缩水达九成。
其次是认知。典型的是头部企业对市场的新判断。
比如，碧桂园服务业绩会的主基调是反省和调整。碧桂园服务认为，从2023年开始，碧桂园服务希望从外延式的增长向内生式增长转型，将往期的经验与教训，通过投后管理沉淀下来，向高质量发展去转型。
比如，万物云是一贯延续“朱式风格”。董事长朱保全在业绩发布会上说，大股东开发商不可能再回到大开发时代。物业公司需要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心，而2023-2025年是物业行业的分水岭。
而作为大物业的开创者，保利物业的业绩会依旧是着眼行业。保利物业的管理层认为：（物业依旧）是不错的行业，强现金流和抗周期性强，在整个经济大环境有压力的情况下，仍然保持了不错的增长。而这些头部企业为代表的市场主体率先引领行业从高速增长向高质量增长转型。
发现没有，规模之王碧桂园服务，开始谈稳健、独立和高质量发展了；
科技公司万物云则开始聚焦行业变化，希冀在变化中完成从“此岸”到“彼岸”的进化；
而大物业者保利物业，除了依旧高质量发展，也表达出对行业的坚定信心。
02
巨头重新定义增长
经过2023年的持续洗牌和深度调整，行业迅速地跟规模红利时代告别，进入了大物业的2.0时代——高质量发展时代。
高质量发展时代的典型特征是要重新定义增长，这是一个既要又要还要的时代，各方面都要好，都要均衡。
这意味着，增长不能只围着规模做文章。
保利物业认为，“外部大于内部，盈利大于规模，回款大于营收”，实现企业的可持续发展。这些是高质量发展的标尺。
也就是说，保利物业不仅率先开始走高质量发展的道路，在什么才是高质量发展的这个问题上，也给出了三个锚：1、外拓；2、利润；3、现金流。
1、更市场化的增长；
业态上，住宅增量的天花板已经非常清晰，所以大部分有实力的物企们，除了提高第三方外拓的增长比重和速度，也都把目光聚焦到了非住业态的拓展。
以保利物业为例。
截至2023年底，保利物业在管面积达到7.2亿平方米。其中，来自保利系的面积占比仅35.3%，第三方面积占比达到64.7%。第三方占比高于关联方。
而在收入占比中，保利物业来自第三方的物业管理服务收入约41.69元，较2022年同期增长约27.6%
同样满足这个特征的，还有中海物业。
2023年，中海物业独立第三方在管面积占比同比增加7.7%至40.5%，达到了1.62亿平米。
2、更有质量的增长；
2023年，保利物业的利润增速（24%）跑赢收入增速（10%），意味着保利物业2023年的盈利能力的改善成果更加显著。
而利润的增长得益于保利物业整体毛利率、净利率的持续稳步提升。2023年，保利物业的整体毛利率达到了19.8%，在TOP6中排名第三。
就利润结构来看，毛利占比达到50.2%的物业管理服务业态，毛利率为14.59%，同比提升0.4个百分点；其次是社区增值服务，毛利率为38.37%，同比提升6.42个百分点；后是非业主增值服务，其毛利率也从18.25%增至18.69%，提升0.45个百分点。
同样利润增速依旧大于营收增速，且利润增速在20%增长以上的，还有中海物业、万物云等。
3、更安全的增长；
2017年任正非就曾在公开场合表示：我们（华为）要的是有利润的增长、有现金流的利润。
熟悉财务准则的同学们都知道，利润与现金流并不一定等同。
利润反映的是公司经营结果“应该是什么”；而现金流反映的则是公司经营结果“实际是什么”。
简单理解就是，有利润不代表一定有现金流，而现金流才是维持公司正常运转、生产经营的命脉。
换句话说，只有创造现金流才是真正创造公司价值。
物业本身是个强现金流的行业，但2023年这个预期由于规模增速放缓+物业费收缴率的下降等因素，导致市场开始提高对物业公司现金流指标的关注。
万物云年报数据显示，2023年全年经营获得所得现金流量净额为25.86亿元，盈余保障倍数为1.3倍。
而保利物业的数据更为亮眼。截至2023年末，保利物业的现金及现金等价物约为人民币 110.12 亿元，较2022年同期增加约 22.9%；经营活动所得现金净额约为人民币 24.16 亿元，较 2022 年同期增长约 63.9%。
但关键是，2023年万物云的营收体量是331.8亿元，而保利物业只有150.62亿，只有万物云的一半不到，保利物业的含金量更高。
03
谁能走进新时代？
时代的转变是残酷的。上两个时代的优等生们目前都遇到了困难：
彩生活被剔除恒生指数，往日荣光不再；
碧桂园、雅生活，增收不增利，还遇到一些整合和经营上的问题；
而牌桌上的大玩家只有这么几个了：保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余等这些头部企业。
这些公司有几个共同点：
1、抵制住了资本的诱惑，没有盲目并购与扩张；
2、资产质量优良；
3、经营质量一流。
但在高质量发展的时代里，这些曾经在上两个时代里的优势，在当下已经不能算作优势，而是这些头部物企们进入到新时代的基本技能。
在高质量发展时代，物企只能在更高的维度和战略下去开启新一轮的厮杀和比拼。
以保利物业为例。
保利物业认为，物业行业的高质量发展，包括了以下3个方面：
1、服务：
物业服务的本质，一定是对人的服务，以人为本，就是服务初的原点和终的目标。
保利物业认为，在过去房地产增量开发和物业内生化时代，品质对地产和物业来说是一种改善需求，有更好，不是至关重要。但是在房地产开发缩量和物业市场化竞争时代，品质变成了一种刚性需求，没有品质，就没有未来。
因此，提供高质量的服务，回归服务的初心，推动服务和质量踏上新的台阶，始终是保利物业的战略立足点。
今天的物业行业，不缺规模、不缺市场，也不缺资金，缺少的是引领行业继续前进的标准。
而这也是保利物业一直在努力的方向：
在标准化方面，2022年保利物业率先提出从“现浇式”到“装配式”，把老师傅的know-how经验萃取提炼成标准化的产品手册，比如公建3C、国资4T、全域5G；
在集约化方面，2023年，保利物业将产品标准进一步与成本匹配，实现服务效率和品质平衡提升，保障执行上具有较高的针对性和可持续性；
在数字化方面，保利物业进一步升级400客户响应中心和工单指挥中心，以“业务标准工单化、工单结果表单化、表单应用数据化”为手段，提升客户的响应速度与满意度。
2、管理:
随着物业行业的业务模式拉通，头部企业通过业务协同、流程优化、灵活用工等方式，逐步实现人员复用，大幅提升了运营效益。同时在成本端通过标准的管控以及集采等方式实现了在管项目的降本增效。
而保利物业在去年由于在管理上更加精细化、智能化，整体的物业费毛利率得以提升。
实际上，保利物业在管理能力上一直在进化。
比如对成本的分级分档，所有的项目根据城市工资水平，物业费水平以及服务等级，围绕成本的投入项做了28宫格的分类；
供应链管理工时化，依据服务标准匹配员工工时分级，实现服务效率和品质提升；
对项目管理片区化，以3公里为半径建立项目片区，结合信息化技术，重构组织和业务流程，提高人员及资源的调配效率……
3、市场竞争力：
在物业行业中，住宅，商办和公共服务三条赛道中，公共服务才是星辰大海。
一个明显的变化是，进入2024年，城市公共服务赛道从头部物企的主动选择，到兵家必争。
而保利物业则是这个赛道里跑的快的那一个。一直以来，保利物业坚持城市深耕的策略，主攻城镇景区、商业写字楼、住宅业态等拓展。
当大多数企业还在努力获取项目和积累服务经验时，保利物业在管的标杆性景区也已经有27个，且已经能创造上亿营收：以西塘景区为核心的嘉善模式和广州塔为核心的海珠模式，分别实现了近两个亿和5个亿的收入。
2023年，保利物业新拓展单年合同金额29.7亿元，同比增长7.4%；新签约第三方单年合同金额27.7亿元，同比大幅增长61%。其中单年合同金额超千万的项目有69个，金额达到13.8亿元。
在超千万的项目之中，除了全域化等大型的公服项目之外，商办项目的比重达到了40.6%。
结语：
或许正因为在公共服务上走得更远，对物业行业未来走向理解也更深刻。
在物业行业转向高质量发展时代，保利物业的优势更加突出。
行业什么时候见底，我们还不得而知。
但一旦行业开始向常识回归，这是属于保利物业们的“繁华”时代。
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© THE END
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文 | 村长♂
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- 物业十字路口，谁是优等生？
