编辑｜落汤鸡&闷油瓶
地产大佬余英，从2024年开始，反复在强调两个观点：
一、尽快卖掉手上二三四线等城市的房子。
二、买入广州。
今年一季度已过，以上两句忠告的价值正逐步兑现。
也许到明年上半年，再回过头审视这两大观点，才会大彻大悟。
一个城市的楼市前景，归根结底由人口和购买力变所决定的，淘房君认为，目前全国救市浪潮之下，广州迎来了佳买入窗口期，下面将逐点分析。
01.
流量之城广州
管理人口早已突破2400万
“东南西北中发财到广东”很长一段时间外来务工人员来到广东的首站便是广州
根据《2023广州统计年鉴》广州户籍人口已达到1034.91万人常住人口达1873.41万人
对比全国的千万级人口城市广州超越了深圳实际管理人口更早已经达到2400万人相当于三个香港（750万人）的体量
也就是说广州实时人口比常住人口多了500+万人包含了在穗旅游、出差、看病、探亲等人口这并非全是常住人口而是流动人口
并且根据百度地图实时迁徙数据广州已连续两个月成为全国人口流入/流出“双冠”王的城市
如此强大流量的背后正坐实了广州枢纽城市的定位
早在2018年广州便成为全国首个区区通地铁的城市如今广州地铁运营里程常年稳居全国前列、世界前五
春运期间广州南站累计到发旅客2303.3万人次相当于把整个广州的管理人口都叫去坐了一遍高铁
地铁运营强度全国第一、机场吞吐量全球第一、单个高铁站客流量全国第一......近年来广州已创下多个交通枢纽的客运首位
一句话总结无论地上跑的还是天上飞的均彰显了广州“流量之城”的本色
虽然一到重大节假日吐槽广州实在太多人打卡景点、吃饭排长队都要等好久
但如果一个城市人都没几个那和鹤岗有何区别？更谈何发展谈何前途呢
02.
广州的人才吸引力
其实胜过北上深
有人来的同时更要留住人要根本上判断一座城市的地位其实就看它对人才的吸引力
数据显示一线城市仍是不少毕业生的“梦想之地”45.2%的毕业生择业优先考虑一线城市
从城市层面看北京2018-2022人才净流入占比为-2.7%、-3.9%、0.2%、1.0%、1.5%有负增长且波动起伏比较大
上海2018-2022年人才净流入占比为0.9%、0.5%、1.2%、2.1%、1.6%；深圳人才净流入占比为0.4%、0.2%、1.3%、1.4%、1.1%两者都是持续净流入但有下调趋势
后是广州近五年人才净流入数值为0.5%、0.6%、0.9%、1%、1.2%持续稳定净流入
上面这个表单直接体现了广州对人才的虹吸能力而且后劲十足潜力绝对是四大城市中的NO.1
有意思的是广州成为了深圳人才外流第一目标城市深圳流向广州的人才占比为12.3%
如果把城市选择权交到新一届年轻人手里佳答案还是广州
根据58同城发布的《2023年毕业手首选城市排名》显示广州成为毕业生就业首选城市从年龄角度来看00后毕业生首选工作城市中广州同样受欢迎
影响就业选择直接的因素无非是两类产业和收入
广州的产业门类是很齐全的汽车、互联网、直播电商、跨境电商、美妆、服装、会展虽然不及科技与金融行业那么强势但这种吃穿用的东西却是你一定要的生活必需品
即便是在追赶新兴经济业态的赛道上广州也不落后
全球独角兽榜单上广州以22家数量位居全球第八相比2022年增加了12家增量潜力是四大一线中的NO.1
又比如收入方面2023年广州城镇居民人均可支配收入达到80501元同比增长4.75%
而深圳则以76910元排到了第十两者足足差了近4000元
你可以说深圳工资会比广州高但不要忘了深圳生活的成本支出也会比广州多
这年头赚多少钱并不是王道能守住多少钱包、支配多少收入才是真理
03.
向上适配向下兜底
广州值得人们前来打拼生活
后我们来谈谈，广州的宜居性问题
其一直接的当然是房价一直为广漂朋友提供温存的兼容
这两年，一线城市房价进入普跌行情但即便如此跌麻的深圳房价依然是广州的两倍左右
单就顶豪层面而言广深差异并不大30万+的深圳湾和汇悦台相差无几
但如果去到第二梯队的改善层面深圳基本要7-10万+/平的福田、罗湖、宝安、宝中等板块
广州的改善只需要4万+从荔湾白鹅潭到黄埔科学城从白云新城到番禺万博东南西北任君选择
低于3万均价的深圳只有一个深汕合作区但广州几乎占据了半壁江山像黄埔、番禺少部分区域从化、花都、南沙极大部分地区都榜上有名
也就是说在广州只要花深圳一半的钱就可以安顿下来
在收入差距不大的情况下能住在自己的房子里居住体验要比租房幸福很多
广州还辐射江西、湖南、湖北等地亦被视为学历相对较低的外来务工人员就业的“兜底大户”城中村极低的生活成本给了各个阶层以更高的宽容度
这种“向上适配向下兜底”的上下兼容相比北上深让广州居住问题变为easy模式
根据往年发布的湾区各城人口出生率广州人口出生率为11.82‰排在湾区第二这也证明了广州生活压力小人们愿意生也更敢生
其二依照广州现有人口住房远未匹配居住需求
不少朋友认为国内房子普遍过剩后都逃不了烂在手里的宿命
但对一线核心城市来讲并不存在这样的担忧
近的数据披露广州现有房屋总量为765万套租赁住房510万套可满足约1100万人住房需求但仍远无法覆盖近2400万的实际人口
同时目前广州二手挂牌量约为14万套按照1800万常住人口来看二者比值约为130.38人/套
这足以说明从人口总数来看商品房的供应还远远不足有房人数的占比太低了这也给广州楼市未来向上生长埋下基础
其三生活包容度高尤其是在“食”这方面
教育和医疗，堪称广州两张王牌。
在教育资源的底蕴和实力上，广州的中山大学、暨南大学、华南师范大学、华南理工大学，在国内都是赫赫有名的重点大学，且广州的在校大学生数量位居全国。
医疗配套方面，从三甲医院的数量来看，广州已建成三甲医院62所，全国排名第三。遇到疑难杂症，深圳人也得往省府治病。
而“食在广州”，更有两重温情含义
一方面广州饮食丰富菜品多样虾饺、干蒸、肠粉、煲仔饭、老婆饼、艇仔粥......食在广州诚不我欺
另一方面广州的饮食我们能够承受的起很简单的一点广州城中村还有10块、20块的隆江猪脚饭不但吃得饱而且吃得也不差
04.
买入广州
真诚的建议
投资篇：
广州投资含金量高的地方就是珠江新城其次是琶洲与金融城
攻略一珠江新城东＞珠江新城中＞珠江新城西
参考两年前绘制的珠江新城房价图明显西部涨幅跑赢了东部重点留意四大顶豪珠江别墅、侨鑫汇悦台、颐德公馆、凯旋新世界
攻略二中区长期看好双子星中海花城湾与嘉裕公馆
上帝是很公平的买入这两大神盘的业主这些年来涨幅双双突破50%在获得很多财富的同时一定会失去很多烦恼
两大神盘在细节上几乎无可挑剔
攻略三琶洲和金融城是广州未来具想象力的地方
琶洲南TOP、琶洲樾、鹏瑞金融城壹号等都是可以作为资产配置的标的
置业篇
天河除去珠江新城之外还有老牌的天河北新晋的金融城宜居的天河公园板块都是改善群体重点留意的板块。
海珠海珠是互联网+创新企业的老牌阵地年轻人口流动活跃市场需求旺盛王牌板块是琶洲
黄埔有资金有背景有颜值的黄埔是这些广州当之无愧的网红区虽然供应量多但是买入老黄埔和科学城能让你立于不败之地
荔湾广州当年的老大老广的人情味很浓的一个区荔湾孤注一掷的白鹅潭商务区是唯一的王牌也是未来有爆发力的板块
越秀众所周知教育如今越秀强谁与争锋但是这里的学区房价也是高得惊人。
攻占学区需要金库充足是前提有没有好房源又另说
目前越秀几乎没新房好的老破小也难觅踪迹况且拖家带口挤进也不便宜的老破小也需要勇气
冲着小孩上好学校的可以考虑外地朋友更要谨慎
番禺一直以来番禺都以“高性价比”的标签俘获很多广州客户
万博仍是第一梯队番禺5万+市场的守门员拥有高端城市界面+不逊色天河CBD的商务配套
白云新广看不上老广嫌弃它白云可谓是广州主城里尴尬的存在
1、资金充足可选择南部成熟的白云新城板块以及嘉禾望岗板块，优质次新房性价比挺高
2、追求投资潜力可重点在白云西部淘淘如罗冲围和白云湖这里有密集的地铁线和科技产业规划长远想象空间足够
3、资金不多的刚需可关注东部板块重点沿14号线选择
增城不限购的东部大粮仓以天量供应大庇天下寒士俱欢颜
价格方面更是守住了一线城市的”良心“100多w的总价踮踮脚就够得上放眼广州似乎没有它更适合年轻人首套置业的区域了
任凭看衰声音如何高涨爱它的人依然义无反顾这就是增城和刚需的双向奔赴
花都 广州养老后花园整体房价依旧亲民还停留在一字头9号线沿线比较能扛跌
从化广州不受待见的区域连房价也维持在1万出头适合从化生活本地工作朋友置业其他人过去度假即可
来了北京，你就是河北人；
来了上海，你就是昆山人；
来了深圳，你就是惠州人；
来了广州，你就是广州人。
这里没有北京的娇贵、上海的排外、深圳的浮躁有的是包容的广府文化超一线的医疗教育文娱配套活力多彩的城市生活不仅不会成为人们融入的障碍反而让很多人为之倾心
这样的广州怎能不吸引年轻人来打拼生活？
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- 余英：尽快买入广州！
