横沥岛,又准备卖地了。
近,南沙规自局发布2024年南沙首批拟供宅地相关公告,共涉及3宗宅地。
1宗在灵山岛,其余2宗,则在横沥岛。
咱不蒸馒头争口气,去年惨遭连连延期,这回,可得把面子赚回来。
来源:南沙规自局官网
卖地心切,横沥岛宅地上新
且先看看地块情况,咱再继续探讨。
宗便是2024NJY-2地块,位于星河·江堤春晓西侧,往南是横沥岛配套,仍在建中。
具体位置:横沥镇凤凰二桥东侧、横沥大道南侧
规划用途:商业、商务、居住混合用地(B1B2R2)
总用地面积:19754平(29.63亩)
建筑面积:49383平
容积率:2.5
2024NJY-2地块实拍
值得注意的是,它还是个“回炉再造”的地块,便是去年的2023NJY-6地块
比起上一年,本次地块面积“割半”,规划用途不变,仍为商业、商务、居住混合用地。
原出让条件中,该地块还需配套建设一家酒店,如今调整条件后,已不见踪影。
小K还发现,它动作倒挺快,今天(5月14日)便率先开启竞买申请。
据悉,挂牌起始价为57880万元,起拍楼面价仅1.17万/平,于6月14日正式开始限时竞价,增加幅度为500万元
至于第二宗地块,为2024NJY-3
其位于铂玥明珠ONE北侧,属于横沥岛的中间位置。
具体位置:凤凰大道西侧,横沥中路北侧
规划用途:二类居住用地(R2)
总用地面积:31180平(46.77亩)
建筑面积:77950平
容积率:2.5
限高:60m
2024NJY-3地块实拍
这意味着,该地块基本没有江景资源,得靠配套取胜。
所幸,也还挺有亮点的。
它邻近地铁18号线横沥站,传说中的横沥站TOD,快线30到珠城;18号线南延线已动工,中山、珠海。
未来集齐15号线+18号线+32号线之力,轨道交通相较同板块其余项目,颇具优势。
至于教育、医疗等配套,均由目前岛内规划的为主。
小K倒觉得,光靠这些技能点,它走刚需路线,估计能精确匹配到不少买家。
就目前土拍行情来说,若没有必胜把握,地方政府不太会贸然发布挂牌公告,免得落到流拍的尴尬局面。
因此,这次会把地拿出来卖,肯定是提前摸底过的。
拿出来的地块也算是诚意满满,要么江景要么配套,位置都还算不错。
小K还挺期待它们的表现,各位呢?
天量供应,去化周期或超30个月
关心南沙土拍的朋友,或许都会记得,去年的惨淡光景。
行情之冷,即便是横沥岛的地块,仍是几经延迟,甚至两宗终止出让,一宗底价由南投兜底成交。
地价从峰2.3w/平,直降至1.2-1.3w/平,没有一点点防备。
值此背景,这两宗地块正式出让的价格,可能比岛内早前的宅地成交价格还低,也并非全无可能。
哈哈哈,怎么说呢,估计现在众开发商的心啊,比炫黄连还苦。
如果流拍的话,对横沥岛楼市有一定打击作用,意味着没有友商认可,购房者信心同样受影响。
如果成交的话,岛内再添新盘,地价更便宜,还有建筑新规加持,户型更为实用,可能会面临被吊打的局面。
两头不着边,得抓紧寻出路咯。
来看一组更直观的数据:
截止4月末,南沙的库存量约为167万平,消化周期为26.9个月。
图源:广州中原研究院
仅限于目前市场内,供应量已恐怖如斯,更别说场外虎视眈眈的选手们。
据不完全统计,光是今年,便有3个新项目或将登场。
如南沙开建·源筑新城,2022年10月,南投地产以综合楼面价约9200元/平摘得的2022NJY-8地块。
项目,包含4宗地块,一期包括12栋17-46层的住宅,二期地块为10栋22-45层住宅。
以及南投珠江街一涌项目,将建设14栋26-32层住宅;
还有南投横沥岛地块项目,折合楼面价约13559元/平,比隔壁星河地价便宜近4千/平,产品暂未流出。
图源:南投珠江街一涌项目效果图
若是加上未入市、未拿证的“隐藏货量”,南沙的库存消化周期,将超过30个月。
尤其是在基建配套仍未落地,企业仍未投产,买家观望情绪见浓,也不难理解。
横沥岛,乃至整个南沙的新房板块、二手市场都面临竞争加剧的难题。
所以我们看到,很多项目开始咬紧牙关降门槛,只为吸客,只求自保。
宅地价低+笋盘犹存
“岛主”落泪,买家狂笑
目前,横沥岛的在售楼盘并不少:
旭辉曜玥湾、建发明珠湾玺、星河·江堤春晓、深业颐泽府、铂玥明珠ONE、湾区金融城、绿城桂语汀澜、海语天悦湾、西派澜岸...
当中的很多项目,除去性价比较高、资源尤为集中的,多数相较自身高位阶段,价格都出现回落。
聚众降价,已成南沙项目主流风向。
比如明珠湾玺项目,作为横沥地价的项目,项目首开价格在3.6万/平,部分单位甚至高于这个价格。
现如今,均价仅在3.1万平左右,甚至频频有单价2.8万/平的优惠单位。
图源:中介供图
还有湾区金融城,去年特价还卖3万-3.2万/平,现在2.6万/平起,就能买到。
当标杆核心盘都开始降价,其他楼盘的喘气的空间更小了。
图源:中介供图
越秀滨海花城、时光印象、中铁阅江来等项目,单价均跌至1字头以下;
而凤鸣山,121万已经能任选20楼以下的76方,各楼层单价差距不到100元...
图源:中介供图
小K额外说多一句,横沥岛的大多数产品,其实做得挺不错。
当下的市场情况和价格跌涨,和产品本身,并没有太大关系。
横沥的价值在兑现、在上升,但想入场,购房者仍需具备足够认知。
1、横沥岛的城市界面仍在起步发展阶段,成为真正的宜居板块,无疑仍需要时间。
换言之,你需要具备长期持有的自住心态,否则还得再考虑下。
2、横沥岛的项目众多,有危也有机。
楼盘较为集中,购房者的选择余地也更大。
但供应大的背后,加以变数较多的南沙楼市,后续二手流通性与价格走向,谁都说不好。
还是那句:
板块有前景,但需要时间,买或不买,得看你了。
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- 妈诶!横沥岛准备卖地,这回还是没人要吗?