过房屋中介，买了套二手房，办了房产证之后，发现这套房子有了承租人，而且跟原来的房东签了10年的租赁合同，这该怎么办？

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• 154****1243

  《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前，随意将承租人赶出房屋。因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利，对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。

  查看全文↓ 2012-11-30 15:57:15
• 148****1364

  租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后，才能使用该房屋；要么与承租人协商，达成解除租赁关系的协议，待承租人搬出之后才能入住。

  查看全文↓ 2012-11-30 15:56:13

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  可以依据合同起诉维权

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• 问 请问房屋租赁承租人恶意不退房怎么办？
  答

  在一般情况下，出租人会采取容忍的态度。因为房地产租赁市场充满着竞争，房地产出租人并非能够随意找到合适的承租人，如果解除合同并要求承租人迁出还需要花费许多周折。　　同时承租人虽然拖欠租金，但租赁合同还在有效期内，租金还将按月计算下去，因此哪怕租金拖欠一段时间再付，出租人仍希望维持有可能收回租金的租赁关系。　　二、拖欠租金所产生的违约金问题　　这是出租人依法或者依约享有的合法权益。　　出租人在承租人拖欠租金的情况下，既可以在要求解除合同、追讨拖欠租金的情况下向承租人追究违约责任，也可以在向承租人追讨拖欠租金的同时要求承租人支付违约金并继续履行租赁合同。　　三、拖欠租金导致合同解除　　当出租人认为根据承租人的各方面情况已无必要再与其保持租赁关系时，例如承租人已不可能再支付拖欠的租金，出租人就会行使提前解除租赁合同的权利，这完全符合《合同法》的有关规定，即使房地产租赁合同没有可以提前解除合同的约定也是如此。　　根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，房地产租赁合同解除后，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，即解除合同一方仍可追究违约方的违约责任。

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  一般的正规中介都要看的，如果是2手房东，要有房东的委托证明的！

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  答：承租人不交纳物业费，出租人应当要求对方在一定期限内履行，如果承租人仍不履行，出租人可以中止租赁合同并通知对方，以承租人支付的预付租金和保证金支付所欠的物业费。

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• 问 我想问下通过房屋中介二手房买卖交易的程序是咋样的
  答

  １．首先双方要订立买卖合同：通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，双方就签订一份正式　的房产买卖合同。然后接受房地产交易管理部门的审查：交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，由管理部门查验，审查产权，并由估价人员对房产进行估价。再接着立契过户并缴纳税费。２．房地产交易管理部门需要根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核的批准后，经办人通知双方办理立契手续。随后双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方提交房屋权证或确权证明；身份证明。若房屋权共有的，需要其他共有人同意出售的书面意见。３．房屋买卖双方经房地产交易所办理的买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，以换取新的房产证才可以。４．进行二手房过户的注意事项为：进行二手房交易前必须确认房主身份是否真实，签订二手房买卖合同时必须明确双方的违约责任，必须标明付款、过户时间等必要的信息，与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单等等。

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