市场运作房上市交易注意事项有哪些？

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• 152****7712

  市场运作房交易需要注意一些问题，以减少不必要的法律纠纷1.要了解该市场运作房的具体情况： 如该市场运作房土地的性质。是划拨的还是出让的？如很多**是划拨的，就不允许转让房子，如出让，是否已交完土地出让金，手续是否齐备。 另外还要了解单位对转让的态度？一些单位是不给转让的，如一些行政部门（GA），基于单位职能的特殊，为了小居和管理，不允许对外转让。2.要了解转让人的具体情况：如是否取得土地证、房产证；转让人在转让期间是否向银行贷款进行分期付款；转让人与单位签的购房合同具体情况等3.关于过户手续，时间规定为五年后才能办理过户手续，至于是以和单位签订购房合同起算，还是以取得房产证起算，本人不确定，**好咨询一下当地的有关部门。4. 关于转让合同，在法律上没有明确规定时，合同内的条款往往容易造成合同无效，合同中的规定有几点需要注意的：如转让的标的约定为“房屋及取得房屋权利转让合同”（理由是房屋转让可能有强制性规定，权利转让双方意思表示一致即可，估计不会有限制性规定）；约定无效后如何处理，并约定合同的无效并不会导致该条款无效；出让方签订合同后今后拒绝转让房屋及将房屋再转让他人防范措施：约定其违约责任、赔偿责任等等。

  查看全文↓ 2013-01-18 15:32:34

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• 问 什么是市场运作房？市场运作房可以买卖吗？
  答

  有房产证就可以转让了

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• 问 市场运作房该怎么交易？房龄2年，是单位房来的
  答

  首先您的确认该套房屋的土地性质（如划拨还是出让）、其次您还得确认该房子是否有独立产权，是否已经办好产权证。桂林现有政策规定集资房拿到房产证5年以后才能进行交易过户，如您现在想买这样的房子，可以跟房主进行私下协商，并邀请第三方公证，缴纳一部分房款，但这过程会存在一定风险。

• 问  市场运作房是集资房吗?
  答

  集资房和商品房的定义区别商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。购买集资房和商品房的区别1、集资房与商品房的区别——土地使用权的区别： 一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。集资房，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。2、集资房与商品房比较——在手续申办上的区别： 商品房房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。1、集资房与商品房的区别——土地使用权的区别： 一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。集资房，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。2、集资房与商品房比较——在手续申办上的区别： 商品房房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。购买集资房的注意事项购买集资房的风险就是产权问题。由于集资房常常产权不明，所以在实践中导致了很多问题。购买集资房风险提示：在购买集资房之前，必须要审查出卖人是否享有完全产权，只有享有完全产区的集资房才是安全的。购买集资房时需要注意以下几点：1.集资房多为村委会与开发单位合作建房。集资房项目大多没有经过正规的报建程序，同时，集资房的开发单位多数无开发资质。2.集资房无正规预售合同。3.集资房多无土地使用证，并无法律效力。4.集资房价格但不能办按揭。5.集资房品质比较低。6.集资房在市场并不受群众喜欢。7.集资房比较缓慢。8.集资房有拆迁风险。9.集资房自有生活配套比较差。而商品房证件齐全，受法律保护，自身配套较好，增资空间较大，在市场上受广大消费者喜欢。购买集资房的风险就是产权问题。由于集资房常常产权不明，所以在实践中导致了很多问题。购买集资房风险提示：在购买集资房之前，必须要审查出卖人是否享有完全产权，只有享有完全产区的集资房才是安全的。购买集资房时需要注意以下几点：1.集资房多为村委会与开发单位合作建房。集资房项目大多没有经过正规的报建程序，同时，集资房的开发单位多数无开发资质。2.集资房无正规预售合同。3.集资房多无土地使用证，并无法律效力。4.集资房价格但不能办按揭。5.集资房品质比较低。6.集资房在市场并不受群众喜欢。7.集资房比较缓慢。8.集资房有拆迁风险。9.集资房自有生活配套比较差。而商品房证件齐全，受法律保护，自身配套较好，增资空间较大，在市场上受广大消费者喜欢。

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• 问 买二手市场运作房第一年过户税费与五年后有什么区别 ？
  答

  关于市场运作房的买卖场运作房的特殊，您还需要了解房源是否有土地证与房产证。如果是，您首先要明确您所买卖的房源是否允许转让（一些行政部门的市场运作是不能转让的），因为市场运作房出于能上市交易的的状态，其交易费用与二手房费用一样，大于144㎡的房源需要交纳总房款3%的契税，5年以内的交纳全额5.5%营业税，5年以上的营业税为差额的5.5%，个人所得税都为差额的20%。144平米以下的房源，契税为总房款的1.5%，5年以内的交纳差额5.5%营业税，5年以上的营业税免缴，个人所得税为总额的1%。

• 问 市场运作房是集资房吗？应该怎么查询呢？
  答

  政策性保障住房也就是经济适用房。从字面上讲，经济适用住房主要就是经济适用，能满足居民的基本生活需要。经济适用住房不是谁都可以购买的，它的特供对象主要是城市的中低收入家庭和住房困难户。由于政府提供了优惠的政策，限定了建设的标准、供应的对象和销售的价格，自然价格较低。目前，经济适用住房房源建设有三个途径：一是政府划拨土地，统一开发、集中建设；二是调整房地产开发企业开发的部分普通住宅；三是单位自建和联建，出售给本单位职工（老叫法称为集资房）。商品房是指具有资质的房地产开发公司开发经营的房屋。区别在于：一、它们的供应对象不同：经济适用住房的对象是城市中低收入家庭和住房困难户；商品房的对象是所有自然人。

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