二手房应该如何定价报价？影响二手房房价的因素有哪些？

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• 144****7994

  房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。一.先看楼层，如是多层则3-4层单价**高，2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层**好的与**次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是**高的，顶层往下第二层往往价格**高)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向**贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价**贵;朝大的房子嘈杂而又空气差，售价**低。二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是**走俏的，也是**适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵无论是卖房者还是买房者千万不要，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以房屋的正常成交。四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响**终的价格，**好在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。

  查看全文↓ 2013-01-23 15:03:36
• 143****5416

  1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和客观2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低个人利益4、报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改策的实施对自有房产的影响，关注更多专业以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。首先，地段当然是决定房价的**基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照**近的成交记录进行定价。

  查看全文↓ 2013-01-23 15:03:15

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• 问 二手房价位是怎么定的?影响定价的因素有哪些？
  答

  二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

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• 问 [购房流程]#二手房#影响二手房价格的因素有哪些？
  答

  在银行对各个区域都有一个大致评估价范围的基础之上，然后再根据房屋位置、楼层、面积、装修、房龄等情况决定此次评估价。但不得高于银行对该区域**高评估价范围。目前市场上应用**为广泛的也是**为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括：1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格。2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格。3、所在小区和所在板块的房价走势。4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

• 问 影响二手房价格的因素有哪些？
  答

  1、地段，好的位置好的配套价格肯定会高2、房子的新旧程度，房子年限越久价格越低3、房子的户型和朝向，一般房子户型方正，东南朝向的价格会偏高4、楼层，房子的楼层直接决定的房子的采光和通风效果，这也是买房者考虑范围之内的5、买卖双方的心态，越是急于出手的卖家越是买不到高价格

• 问 影响二手房按揭贷款的因素有哪些？
  答

  ①二手房的房龄直接影响二手房的贷款额度，一般来说，银行在审批二手房贷款时，会着重考察二手房的房龄，通常银行会规定二手房房龄不能超过二十年。②每个银行的贷款政策都会有所不同，购房者在办理房屋的按揭贷款的时候不妨多了解几家银行对比一下。可以多找几家商业银行咨询，最终选择最适合的贷款机构。③个人征信是反映借款人信用的，银行资质审核时，若借款人没有良好的信用记录，或是不具备按时足额还款的能力，都将被拒贷。

• 问 想购置一套二手房，请问影响二手房价格的因素有哪些？
  答

  一是区域因素，主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的关键性因素；交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地（城）铁经过、是否紧临主干道等，交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响；小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。二是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、物业权属、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%，当然还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。三是市场因素，主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响**大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨，如北京的月坛地区、双榆树地区。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。四是消费者心理因素，主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。

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