房产赠予协议签订时需要注意什么?

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• 137****1133

  (一) 赠与是无偿的法律行为，法律后果不同于有偿的转让行为;
  (二) 赠与后变更产权登记的税费与继承后变更的标准不同，办理前应向房管局、地税局等有关部门充分咨询;
  (三) 一般的赠与行为赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是经过公证的赠与合同除外，也就是说经过公证的赠与行为一般不能撤销。《合同法》第192条规定了受赠人可以进行撤销的几种情况：
  (1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
  (2)对赠与人有抚养义务而不履行;
  (3)不履行赠与合同约定的义务。所以陈主任特别提醒，办理赠与必须慎重。以上就是关于办理房产赠与合同公证的相关手续和注意事项等内容，在办理的过程中您需要提供相关证据，而这些证据对您来说都是非常重要的。因此对这些细小环节，您千万不能忽略。希望您看本文后，对房产赠与合同公证有所了解。如果您遇到其他其他问题，可以咨询相关律师。

  查看全文↓ 2013-12-14 16:46:54
• 157****2872

  房产赠与公证的方式实践中，房产赠与公证的方式，通常有两种，一种是证明房产赠与人单方制定的赠与书的真实、合法;
  另一种是证明赠与双方达成协议的真实、合法。且第一种方式居多，其理由是：赠与是实践性法律行为，受赠人接受、利用房产的行为即视为接受赠与，房产赠与合同就成立，而无须再做其他意思表示，故房产赠与公证只要证明房产赠与人单方制成的赠与书真实、合法即可。
  对此观点，笔者不敢苟同。第一，从有关民法原理看，赠与是一种合同，是一方当事人在法律允许的范围内，自愿将自己所有的财产无偿地给予对方当事人所有，对方当事人也表示接受的法律行为。
  给予财产的一方叫赠与人，接受财产的一方叫受赠人。赠与是双方法律行为。同时也是实践性法律行为，也就是说，赠与除了赠与人有把自己的财产无偿地给予他人所有的意思表示，他人有同意接受赠与的意思表示外，还要交付实物才能成立。
  由此我们不难看出，在赠与中，第一步是赠与关系，第二步才是实物交付，赠与人表示将自己所有的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受，这一意思表示是首要的，是前提条件，只有在双方意思表示一致的基础上，才有可能进行实物交付，否则，无赠与人、受赠人的意思表示，或仅有赠与人的赠与表示而无受赠人接受赠与的表示，赠与人要将自己所有的财产交付给受赠人也就无从谈起。
  一言以蔽之，赠与的双方法律行为特征相对其实践性法律行为特征来说是前提、是基础，决定办理房产赠与公证方式的因素，是赠与的双方法律行为特征而不是实践性法律行为特征。
  第二，根据我国《契税暂行条例》第3条规定和审判实践经验，赠与人虽未把房屋实际交付受赠人使用、营业，但有赠与协议，并办理了房屋产权过户登记手续的，应当认为房屋产权已经转移，赠与已经成立，这就说明，在其他条件合乎规定的情况下，房屋交付与否，并不影响赠与行为的成立，换句话说，赠与的实践性法律行为特征对于房产赠与行为成立与否并不起决定作用。
  第三，根据《**高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条规定，房产赠与行为的成立，一般情况下，以根据书面赠与合同办理过户手续为准;
  特殊情况下，没有办理过户手续的，也应有书面赠与合同，并实际交付房屋，赠与方算成立。据此，可得出这样的结论：书面赠与合同是房产赠与成立的必要条件之一。与此相适应，公证处在办理房产赠与公证时应采取证明赠与合同的真实、合法的方式。第四，从另一个角度看，如果房产赠与公证采取证明房产赠与人单方制成的赠与书的真实、合法的公证方式，而不管受赠人有无接受赠与的表示，那么，在房产受赠人不同意接受赠与的情况下，原来的赠与公证也就没有必要，赠与公证书也就失去实际意义。
  综上所述，那种认为赠与是实践性法律行为，而在办理房产赠与公证时只需证明赠与人单方制成的赠与书真实、合法的公证方式是不妥的，应该采取证明房产赠与双方达成的赠与协议的真实、合法的公证方式，原来的公证书格式相应地应予以修改，如果办理房产赠与公证时，受赠人不能亲自到公证处表示自己的意思，可出具委托书委托他人代为办理。

  查看全文↓ 2013-12-14 16:43:49

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• 问 房产赠予协议签订时需要注意什么？
  答

  房屋赠予是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据有关规定，受赠房屋须提交房屋所有权证、赠予合同等书面证件，到房地产管理机构办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房屋赠予行为才具有法律效力。一般来说，办理房屋赠予手续必须经过以下几个步骤：一、赠予人与受赠人签订房屋赠与的书面合同，即赠予书。二、房屋赠予的当事人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税。三、办理公证。根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠予必须办理公证。四、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠予当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：申请书、身份证件、原房屋所有权证、赠予书及公证书、契税收据等。五、赠予人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠予合同，赠予人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据**高人民法院的规定，也应当认定赠予成立。赠予的费用为：公证费2%（按照房管部门的评估价格收取），契税：3%（按照房管部门的评估价格收取，赠予过户免交营业税和所得税，契税和工本费还是要交的），外加交易手续费（5元/平方）。

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• 问 签订新房购房协议书时需要注意什么？
  答

  买新房需谨慎，签购房合同需要注意哪些内容1、验证件购房者再决定购买新房之前，要先确定开发商有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。特别要提醒的是，购房者在查看销售许可证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。2、确认土地性质新房所在的土地性质可以决定该房屋是否能够办理房产证书，现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年。3、合同采用统一格式购房合同必须要采用统一的格式，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》。虽然有很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。4、规定交房期限新房大多数都是期房，购房者在购买期房的时候一定要注意在合同中规定交房期限，资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。5、确认房屋面积购房合同中会表明所购买房屋的基本信息，面积问题往往是购房者面对的纠纷比较多的情况，新房面积差距超过3%的，如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。合同中不仅应填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。6、物业信息物业公司的服务质量会影响业主以后生活的方方面面，开发商在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。尤其是要在合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。7、违约责任购房合同中规定的违约责任可以为双方的权益提供保障，这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

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• 问 签订新房购房协议书时需要注意哪些？
  答

  商品房买卖合同中应当明确的内容（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

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• 问 签订租房协议时要注意哪些问题？
  答

  没有房产证千万注意啊 在房屋租赁时要理清水 电 闭路电视 网费 楼道 物业 包洁费 拥军取暖等一切费用 把一切丑话说在前面 还有在入住前看房屋是否有问题 比如下水管是否有裂缝 玻璃是否齐全 列在合同中 怕他反咬一口 在正常情况下要与房屋的所有人直接对话 以免滋生不必要的协议误差 合租的同学也要分开和业主签合同 这样你们可以对合同的真实性 互相作证 因为房主很难同时与两份合同毁约 拒绝一切以房主授权的人谈合同 他们会会对合同实施时 互相抵赖 如果在不出示房产证的情况下 我建议去街道委员会或派出所开有效证明 以上都是经验 你们要小心 永远记住 人心叵测

• 问 签订拆迁赔偿协议需要注意什么？
  答

  签订拆迁补偿协议的注意事项：　　1.明确拆迁人与被拆迁人主体资格　　签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。　　拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，即年满18周岁且无精神病等其他导致其不能正常思维的情况，同时，其可以作为拆迁安置补偿协议的当事人一方的**重要条件，也是对一般民事行为能力与权利能力之外的特殊要求，即是其应当是被拆迁房屋的所有人。如果非房屋所有权人且没有被委托等其他有权当事人的授权的，其签订的协议将有可能归于无效。主体是法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。且其能力的范围与登记的营业范围密切相关，如超出其登记范围且为国家所限制的行为，则其不得实施，即使实施亦属于无效民事行为。拆迁安置补偿协议中对法人或其他组织主体的特别要求，主要是针对拆迁人，根据《城市房屋拆迁管理条件》(以下简称“拆迁条例”)的规定，拆迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁人的资格，所签订的拆迁安置补偿协议可能导致无效。如该协议有其他内容且属于法人或组织能力范围的，该内容为有效;关于拆迁房屋等约定内容应当非属于拆迁协议的性质;如果该协议还有其他违法情况，如违反国家总体建设规划的，则该协议还可能被认定为无效。　　因此，认清协议双方当事人的主体是否为合格主体，对协议的签订至关重要，双方合格则各方权利将易于保障，同时各方义务也易于实施。各方不适格，则容易导致不能意料的纠纷，使双方陷于认识之外的风险之中。　　2.拆迁行为的前提　　《拆迁条例》第二条及第三条指出：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用条例。拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。　　可见拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准、取得拆迁许可证外，还需要具备实质的前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的，均可向拆迁主管部门反映，请求其依法行使职能，制止拆迁人的违法拆迁活动。　　本项内容可以包括建设项目名称、建设地点、建设单位、拆迁许可证文号等内容，该内容不限于上述列举的几项内容。　　3.被拆迁房屋概况　　被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定：补偿款的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处，是否属于拆迁范围之内，明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准，一旦经双方确认，该标准即确定，拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷;房屋的建筑情况，包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一，双方在协议中就此达成一致认识，同样有利于未来拆迁协议的顺利履行。除上述项目外，双方还可就房屋的装修情况与地上附着物等情况在这里进行记载，明确相关补偿项目。总之，越详细的记载越有利于减少纠纷，同样有利于将来纠纷的解决。　　4.约定拆迁安置补偿事宜　

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