购买二手房按揭贷款的疑问 资深专业人士进

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• 136****3106

  楼主您好
  首先二手房交易，交易条件是由买卖双方协商的，直白的说，您现在是在与业主进行谈判的阶段，买卖双方条件还有差距。需要您去跟业主方沟通的，如果对方不肯让步，您又无法答应对方的条件，那么这个交易是无法实现的。按照您说的情况给您做个比较：
  1、价格 卖方： 45万 买方：45万 这个价格您是否真的接受，是否可谈？
  2、价格包含： 卖方： 净价 不承担任何费用
  买方：要求卖方承担营业税，约45万*5.5%=24750
  这里需要提醒您作为买方：法定纳税仅是契税及一半印花税，该房是否有个人所得税等其他税费，另外公共维修基金是否包含，房屋内装修、家具家电是否包含，在谈判中都需要确定。
  当然一般价格包含都与成交价格有关，虽然法律对于具体纳税人有规定，但实际交易中对于费用的承担是由买卖双方协商的。具体谈判中，您是需要根据市场情况，现在你们那房子是否好卖，房价的高低、业主心态等综合权衡，比如业主着急用钱房子又不好卖的的，您别说让他交营业税，房价您再砍点也许都有可能。
  3、付款方式：卖方：要求全款，买方：希望贷款，这个也是一个重大交易条件。这一点上不知道您的业主是否坚持，因为买方贷款，业主方确实受到影响，主要为A、周期，因为银行审批等需要周期，因此业主取得全部房款的时间将被拖长，B时间，买方贷款，需要卖方配合，业主夫妻及共有人，至少需要去银行2-3次，面签、领卡、领款等。
  因此有些业主不同意买方贷款。您想跟业主沟通这个，建议您先将贷款流程了解清楚，告诉业主其实差别在哪？耽误不了他多少时间多少事！看能否说服业主。
  
  以上就是买卖双方之间的差距，肯定是需要有一方进行妥协的，否则差距无法统一，交易就无法达成。这是属于交易条件问题，而不是交易技术可以规避掉的问题。因此建议楼主仔细想想如何与业主进行谈判、沟通，为自己争取**大的利益！看业主作出**后让步时的条件，您是否可以接受。
  
  第二：您贷款的问题，贷款完全属于买方的问题，需要您自己与贷款银行去确认的。一旦签订合同，您又无法办理贷款，那一般只有两种处理A解除合同，B现金补足，一般业主都会要求第二种，那么如果无法现金补足，买方就需要承担违约责任了。您的贷款问题是需要跟银行去谈的，比如说：按照您说的首套，正常情况下：您是可以贷款7成，**多承担基准利率（部分银行符合其条件的，可能享受8.5折利率优惠）。但目前银行资金较紧，银行也有可能提高贷款条件，要求支付基准利率以上的利息。现在银行都是商业银行，只要不超过国家许可范围，他们是可以提出自己的要求的，具体给你的条件是怎样，需要您去多比较，多沟通。
  关于贷款需要提醒您的
  1、二手房贷款，不是按照您成交价格的成数来贷款的，是按照您购买房屋的评估价格来贷款的。假设你这个房子市场价格在45万的房子，银行评估价格基本在40万左右，按照40万给您7成。
  2、贷款年限问题，也是要与银行沟通的，一般年限银行会考虑您的年龄，房子的楼龄综合考虑后给您年限。比如一般竣工超过5年的房子，银行一般**长就只会给您贷款20年了，很难争取30年。再比如买家男性年龄50岁，按照退休年龄65岁看，银行**多给贷款15年。
  3、贷款还需咨询下：申请条件、放款条件，提前还款等内容，因为您还需要跟业主协商，所以还需替业主问下，需要业主做哪些配合，是否需要到场，需要哪些资料。
  4、慎重考虑下万一贷款不足您的申请额度，您有没有办法处理，现在银行政策紧缩，随时有调整可能，因此在贷款问题，现在作为买家是由一定风险的。
  
  先说这些吧，后面遇到什么问题，您再给我留言！祝顺利

  查看全文↓ 2014-02-11 09:21:53
• 154****2798

  第一，你这个房子银行能评估出多少钱,如果想多贷款，某些银行可以给你高评，但是手续费应该会多些。 正常银行评估会低于实际交易价的，但也不排除高于交易价。这样你就知道自己需要多少**
  第二，利率问题，基准利率全国都是一样的，现在是7.05，但是每个上银行上浮不一样，如果你有关系或者是某银行的五星级客户，有可能能享受基准利率。 现在银行的贷款利率基本是上浮5%到30%不等！这一点你一定要注意。 并且银行的手续收费都不一样，名目也不一样，你**好多打听一下！多计算一下什么方式划得着。
  
  第三，你要速度快，就必须找尾款放款快的银行。现在银行放款都比较慢，所以这一点你也要问清楚！
  我就是银行信贷部的，希望你先去做一个初步了解在问我。什么都能给你计算。希望能帮到你

  查看全文↓ 2014-02-09 10:50:25

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  不需要本地人担保，你买多大的房子？价格多少？首府是否准备了3成？你是否有流水能提供，你提供的流水月均贷方发生额是否能覆盖你的还款本息？你和你女朋友是打算近期结婚吗？如果是，先把结婚证给领了，然后你的信息上会显示你是已婚，你的女朋友可以做为共同还款人。如不是，你可以要求你的直系亲属为你做个人担保，但是这样做是非常麻烦的。 开发商只帮你联系银行，他不能帮你办贷款。

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  流程的话 看房 议价 办手续 贷款的话 有专门的 贷款机构 中介也提供服务 可以咨询一下。 支持公积金贷款 但有一点 中介的说辞不要全信哦。。。呵呵

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  1：二手房税费每个地方不大一样，税种可以告诉你，09年的证，现在卖，卖方有营业税，个人所得税，这两个占大头，其他的都比较少，买方就是契税比较多，其他也是小钱，这个税费的计算是要根据你所成交的这套房子的申报价来算的，这个申报价是国家规定好的，和你真正的成交价格没有关系，申报价即使是通个地方，同个小区，楼层面积不一样也会有差别，**好的办法建议你去你当地的二手房中介门店帮忙算下，那样才准确，几分钟的事情，又不会收费2：如果买家是按揭买的，那就要你们双方先签订买卖合同，然后找家评估公司给这套房子做评估，这里会要一笔评估费，按评估总价来算的，一笔千分一或者二，这个也没有明确规定，评估价一般也会比实际成交价格低，然后根据这个评估价的百分比来决定买方能贷到多少钱，**多少，评估完了就要递交银行审批，审批通过，买方就要存**款，等银行贷款放下来了就可以去房地产中心做手续，交税那些，这些手续办完你就可以拿到房款了，然后就是买方自己去领新证了另外说下，买卖二手房中所产生的费用，虽然有说哪些是买方的哪些是卖方的，但没规定说买方的一定是买方出卖方的就一定卖方出，如果你这套房子成交价是100万，你可以要求你要实拿到100万，这个费用让买方去出，如果你的费用是3万，买方的费用会少点，假如是2万，那这个时候买方买你这套房子其实要出道105万才够，或者你的费用你自己出，这个时候你可以把价格卖到103万，但交了费用以后你真正拿到的也是100万，主要还是看你们的成交价格，费用多少是小事情

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