房子漏雨，是否可以不交物业费

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  案例 张女士看中了某商品房的顶层,并一次性付清房款后顺利入住,同时向物业公司交纳了当年的物业费。几场大雨之后,张女士发现天花板有水浸湿现象,后发展到漏雨的地步,于是找物业公司报修。物业公司通知原施工单位重新进行了防水处理,但张女士已对该住所产生反感,并要求开发商换房。此过程中,双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议:张女士拒交物业费和供暖费,而物业公司认为已及时联系维修,且房屋质量不是物业管理问题,张女士不能拒交物业费和供暖费。 【疑惑】
  1.房屋质量有问题,业主是否有权主张物业公司赔偿？
  2.该赔偿费用是否能与物业费抵消？ 【解析】 本案例中开发商、张女士、物业公司三者之间存在债权、债务关系:开发商与张女士之间存在买卖合同关系,开发商作为卖方应当对其出卖的标的物—房屋承担责任,因此开发商基于其赔偿责任对张女士负有债务;张女士与物业公司之间存在服务合同关系,物业公司应当对张女士所居住房屋和环境进行正常的管理和服务。如果物业公司如约履行了义务,而张女士不交纳物业费,则是张女士对物业公司负有债务。 本案中张女士无权向物业公司主张赔偿。因为本案争议的标的物是漏雨的房屋,而物业公司并非合同的相对方,因此与房屋质量之间并没有直接联系,张女士只能向开发商主张赔偿。 张女士主张将物业费、供暖费与房屋损害赔偿抵消是不妥的。因为开发商与物业公司之间并不存在债权、债务关系。《合同法》第九十九条所讲的“抵消”是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。开发商对张女士负债而张女士却对物业公司负债,这两种债务虽都是金钱债务,但并不符合“当事人互负到期债务”的条件。只有张女士对物业公司负有到期债务,物业公司也对张女士负有到期债务且债务种类相同的时候才可以发生抵消的情形。 那么供暖费又该如何处理？小区一般是采用小区外的供热厂的热力供热,如张女士不交纳供暖费,供热厂就要受到经济损失。虽然一般情况下业主和物业公司单独签有供暖协议,但物业公司收取供暖费的行为应该属于法律规定的代理行为,代理人的代理行为产生的结果直接归属于被代理人。供热厂依约供暖,张女士也应当履行交纳供暖费的义务。本案中张女士拒绝交纳供暖费,那么她对供热厂负有债务。 综上,张女士提议的抵消行为是不恰当的。当事人可采取其他符合法律规定的方式来解决争议,如由开发商向物业公司支付张女士的物业费和供暖费,张女士不再向开发商要求赔偿。法律规定经债权人同意,债务人可将合同的义务全部或者部分转移给第三人。若物业公司同意,张女士可将自己对物业公司所负有的交费义务转移给开发商。开发商在替张女士支付物业费和供暖费后,赔偿义务就履行完毕。若张女士向开发商要求的赔偿数额少于其应负担的物业费和供暖费的总和,张女士还需向物业公司交纳不足部分。 (北京博儒律师事务所供稿)

  查看全文↓ 2014-03-01 10:12:38

相关问题

• 问 房屋漏雨不交物业费可以吗？
  答

  一般情况下，房屋漏水跟物业公司没有太大关系，不是拒绝交物业费的理由。房屋漏水一般是施工单位的责任，比如屋顶漏水、窗漏水、外墙漏水，如果是下水漏水就得具体查原因是谁的责任。业户应当先通过物业公司将问题反映给建设单位，由建设单位联系施工单位维修；或者建设单位授权物业单位可以直接联系施工单位，那就由物业单位直接联系。如果物业公司负责房屋维修（建设单位授权），那可以以房屋漏水拖延交物业费。拒交物业费一般是实在不满意物业服务，物业公司也没有尽到责任的情况下可以根据当地相关规定拒绝交物业费。

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• 问 不收房是否可以不交物业费
  答

  不收房情况之下也是需要缴纳物业费的，特别是在开发商已经交房，只是因为业主自己个人的原因而没有收房的情况之下，也需要按照和物业公司所签署的服务协议缴纳物业费。因为现在空置房屋的情况比较多，所以有关于业主空置房屋物业费的收取标准，一般会体现在物业服务的协议当中，会有一定的减免政策，但还是需要按时进行缴纳。如果是因为开发商延迟交房，而导致购房者没有办法收房，物业费是由开发商进行缴纳的，同时如果开发商延迟交房的时间过长，购房者也同样有权要求开发商给予一定的赔偿。在交房的过程当中，还需要购房者明确的是要再达到交房条件之后，才能够签署关于交房的相关协议。开发商需要提供三书一表，而且房屋的质量要达到相关的要求，才能够签署交房的协议。

• 问 不收房是否可以不交物业费
  答

  不收房是不可以不交物业费，特别是购房人因为自己的个人原因而没有收房，不是不交物业费的理由。根据我国的物业条例规定已经竣工但是没有交付给物业买受人的物业，相关的费用是由开发商所缴纳，此类情况是指按正常程序建设的房屋还没有达到出售或者是收房的标准。但如果说房屋已经通知业主前来收房，而且有些业主已经收房并且入住，只是个别业主没有收房不能以拖延收房来迟交物业费。收取物业费对象的转移是从业主签订认定书开始，业主不能以无正当的理由拒绝收房，而且以开发商书面通知收房的日期开始计算，如果长期没有支付物业费，可以判定为业主的违约，物业公司有权要求业主支付物业费，或者是通过起诉的方式要求业主缴付物业费。长期不入住的情况下，可以和物业公司进行协商，按照一定的比例收取物业费。

• 问 买的房子不住不交物业费是否可以呢？
  答

  房子不住也是要交物业费的。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。但是仅限于第一年，第二年后将继续全额交付。一、业主支付物业管理费用的义务，直接源于物业管理合同的约定。物业管理公司依照合同履行义务，提供的服务是一种公共性服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。二、虽然个别业主没有实际在小区内居住，但是物业管理公司对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未因此而减少工作量和费用支出。三、物业管理公司基于合同履行义务，业主们同样也应依据合同履行支付管理费的义务。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，因此无论业主是否实际居住，从办理入住手续之后就应如期交付物业管理费。四、如果业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国房屋无人居住而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出物业费抗辩的，法院都不会予以支持。五、针对这种情况，各地也出台了相关的政策，比如石家庄新出台的《物业管理条例修订案》规定，空置房空置在3个月以内的，不交物业费；空置超过3个月的，则交20%的物业费。

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• 问 房屋漏雨不交物业费可不可以？
  答

  现实生活中，业主拒缴物业费的理由很多，比如车辆被盗被划、物业服务质量差等等，但只要物业公司履行了相应的合同义务，业主以此为由拒缴物业费是缺乏合理依据的。一般情况下，即使是物业本身没有服务好，但基于业主手上并无实质证据，法律也会倾向于物业一方。至于物业做得不到位的地方，建议你用相机、手机等取证，以备不时之需。按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。但出现以下几种情况，业主可拒交物业费：1、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准;2、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的;3、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，显然，在这个时候物业公司是违约的，业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

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