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一、营销策划书编制的原则 为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则： （一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。 （二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。 （三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。 （四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。 二、营销策划书的基本内容 策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。 因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式， 封面： 策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。 策划书正文部分主要包括： （一）策划目的 要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。 企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面： 初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。 某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。 企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。 发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。 房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。 发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。 一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。 （二）分析当前的营销环境状况 对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析： 1、当前市场状况及市场前景分析 房地产市场总体概述； 区域竞争性楼盘分析； 楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况； 市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。 目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。 2、对楼市影响因素进行分析。 主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。 （三）市场机会与问题分析。 所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。 1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。 项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落； 项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣； 楼盘价格定位不当； 目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅； 促销方式不佳，客户不了解楼盘； 广告投入太少，难以启动市场； 销售人员服务质量不高，客户有不满情绪； 售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （四）营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。 （五）营销战略 1、营销宗旨 一般发展商在企业策划案中注重这样几方面： 以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。 以楼盘主要目标客户群体为销售重点。 建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。 2、竞争策略 通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到**佳效果。 1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。 2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。 3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。 4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。 5）价格策略：这里强调几个普通性原则； 销售当时的市场环境； 周边楼盘的质量及销售状况； 楼盘自身的客观条件； 销售战略及销售进度安排； 发展商的成本及营销目标； 以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。 3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。 4、广告宣传计划。 （1）、原则 服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。 强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。 强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。 不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。 （2）、广告目标 建立并树立项目品牌形象。 明确提出将项目包装成何种效果。 有力促进楼盘销售。 （3）、广告方式 全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。 （4）、广告风格 自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中； 重点突出项目的各项优势； 注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴； 强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 （5）、卖点整合 项目适合炒作的概念。 楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。 （6）实施步骤可按以下方式进行： 策划期内前期推出产品形象广告 各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。 节假日、重大活动前推出促销广告。 把握时机进行公关活动，接触消费者。 积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。 5、具体行动方案 根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以**低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。 六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得**优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
全部3个回答>房地产营销中的细节问题有哪些？
146****8494 | 2014-03-01 14:15:33
已有9个回答
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153****0452
1、具有良好的心态,自信,热情,微笑,耐心,坚持不懈,永不言败。
查看全文↓ 2014-03-03 19:33:37
2、掌握房地产相关的各种专业知识,包括营销,建筑,地产,房产,装饰,经纪,地方政策法规等等;
3、了解竞争对手,同级别城市房地产市场,同区域市场情况,直接竞争楼盘,潜在威胁楼盘的各种数据;
4、深度掌握自身项目的各种优劣势,包括各种数据,规划,景观,物业,建筑,配套,地段,人文等等;
5、熟悉房地产销售流程,迎客,寒暄,沙盘介绍,需求,推荐,户型介绍,工地现场,测算,购买洽谈,促成逼定,成交签约,银行按揭,售后服务等各个环节和相关技巧;
6、针对客户的不同类型,采取不同的销售策略;冲动型,犹豫型,计较型,男人,女人,一群人采用的方法都不同;
7、能够分析自己的客户,进行梳理,建立完善的客户档案,制定不同的追踪方案,并能按时完成并不断更新;
8、延长谈客时间,增加讲解内容,反复对比卖点,敢于逼定成交。 坚持不懈,直到成功!我已培训出很多优秀销售团队,以上是我简单的一点点梳理,希望能够对你有所帮助。 -
144****5818
会有人买，态度，
查看全文↓ 2014-03-02 18:34:17 -
144****0829
您说下我的意见。首先您要对您所销售的产品绝对了解，很多时候我们只是知道我们的产品而并不是绝对了解，所谓的绝对了解就是说我们能后很好的了解产品的优缺点，性能的好与坏，无论从什么角度看，你所说的话都是可行的。
查看全文↓ 2014-03-02 16:05:22
比如说您喜欢看NBA，您要和一个陌生的人谈论起来就会很容易，因为你对球队，对球员很了解，即使您不了解的地方你可能就会避开而去谈你了解擅长的东西。
其实这个和我们在谈业务是一样的，真的懂得它就会很好的运用它。其次，您要和客户有沟通，不要为了业务而谈业务，这个是个大忌！我们可以从生活或者其他的入手，看客户对什么感兴趣，做到让客户对你感兴趣后才能对你的项目感兴趣，在沟通的同时帮助他解决他的问题这就做到成功的一大半了。
**后就是不断的学习来充实自己。多看些有关营销和处事的书会对你有很大帮助的，厚黑学 就是比较不错的一本。送您一句话：水滴石穿，相信您就是一滴水，只要有坚定的信念和不变的目标等能穿过坚硬的岩石，找到属于自己的那片海。
祝您成功. -
141****4094
很简单的作品,你所在的城市应该有很多新建成的住宅小区吧,他们的广告(绘有房子的形状,及室内的格局,交通路线等等)见过吧.就是那种的,在网上找一些素材用potoshop一会就能做成了.越华丽越好.
查看全文↓ 2014-03-02 15:32:01
切记,在应聘的时候千万不能谦虚,如果问你有没有工作经验你就说有,只是时间短.如果说有,他们一般会问你在哪工作过,你自己可以编一个.千万不要说没有经验,那样很难被录取上.
不要怕说自己有经验,而在上班的时候什么都不会觉得没面子.一般公司不会很快就给你活干.也可能配一个老员工带着你. -
157****3029
问清楚开发商什么时候交房...
查看全文↓ 2014-03-02 13:37:04 -
144****5562
你好，你打电话问问一装修公司就知道了
查看全文↓ 2014-03-02 12:22:37 -
133****6403
问清楚开发商什么时候交房
查看全文↓ 2014-03-02 09:17:57 -
153****3018
你这问题有点太广泛了,嗬嗬嗬。作为在这个行业也有不少经历的从业者,也给你一点建议吧。首先要确定的,是我们需要找什么样的客户。我们都知道,我们的服务是要收费的,所以如果没有支付服务费的群体,通常我们可以不作为我们的客户拓展方向。
查看全文↓ 2014-03-01 22:38:57
然后就看我们主要的营销产品,低端?中端?高端?豪宅?商业?我们主要的产品是什么,然后就 找相应的有需求的人群。
一是走网络渠道,让信息**短时间有**快速的传播。二是走目标客户集散点,力争有点对点,面对面的感知和交流。三是盘点原有客户群,力争激发二次甚至是三次消费,盘活存量客户。其次要做好客户的分类。我们都知道,我们的精力是有限的;我们也知道八零二零法则。好,那现在就是在客户中分类出可以带来80%业绩量的那20%的客户,然后用80%的时间去服务,以服务促进成交和成交衍生。
客户的分类,是动向的,不是一个一成不变的东西。是根据我们手头的库存产品,根据客户的需求,根据市场和政策的变动,根据我们个人专业形象的塑造而不断变化的。
所以要抓住重点,不要把精力平均分配到每一个客户上,要建立梯次的跟进和服务计划及体系。再者要不断提升自我的素质。一开始,是你找客户。随着自我的努力和提升,可以实现让客户来找我们。所以要不断提升自我的素质。素质包括很多方面,一是专业知识,除了产品本身的,无论是房子的里里外外,都要会。还有投资及金融方面的,很多客户很务实,你如果不懂这些,没有办法进行对等的沟通,就更不要说给出建议,塑造专业形象了。
二是个人的综合能力,很多时候,客户需要的是我们解决问题,合理合法合情的解决。我们一定是经纪人,而不要仅仅只把自己当成一个销售员。给出解决的方案,成为客户的顾问。三是提供完美的服务,提供有前瞻性的服务。前半句很好做的,完美的服务。后半句,前瞻性的服务,就先放在这里吧,如果,若干年后,你前面的能做到了,自然,就理解这后半句了。房产经纪人,承担着很多误解,也承载着行业发展的希望房产经纪人,承担这很多辛劳,也成就着一个又一个家和家的美丽故事加油,让我们一起加油!
祝福你祝福你和你的家人朋友们祝福祝福祝福 -
137****3698
你好，我是上海市的房地产经纪人，你的问题我可以回答，请来电话，我会用**真诚的态度解答您的问题，欢迎来电，并把我的答案采纳！谢谢！%7E
查看全文↓ 2014-03-01 14:28:49
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答复：在房地产销售过程中如何应对技巧？着重归纳总结以下几点：第一、在销售过程中以提高销售员的业务知识技能培训，以销售员的细致与细心的业务能力，为适应本岗位的发展需求，做好销售职业发展规划测评。第二、在销售过程中以体现销售团队的凝聚力和号召力，以精心策划销售团队的协调与协作的共同努力，以发挥销售员的潜质与潜能素质。第三、在销售过程中以真诚和友善来对待客户，‘顾客就是上帝’以客户创造价值为中心思想论点，为客户提供个性化营销策略，为客户定制房产营销的专属品牌和方案。第四、在销售过程中以提高客户的认知度和满意度，以提升服务品质的保障，以‘热忱和执着’，‘热情和服务’接纳客户的投诉处理意见和相关事项的要求。第五、在销售过程中按照工作的具体流程和办理的相关手续，为客户提供产品的增值服务，以用心对待客户提出的相关问题和要求，以认真的对待客户予以解决相关问题和要求。第六、以销售员专心致致的为客户讲解售楼业务知识，以销售员专业形象体现品质和品味，以客户可信赖的合作品牌，以提高品质的服务质量，打下坚实的基础。第七、在房地产销售中以销售团队的共同努力和指导下，以全心全力打造市场产品的信誉度和公信力，以全心全意为客户打造百分之百满意度，以倾力做到‘顾客至上’，我们‘竭诚为您服务
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答复：在房地产销售过程中如何应对技巧？着重归纳总结以下几点：第一、在销售过程中以提高销售员的业务知识技能培训，以销售员的细致与细心的业务能力，为适应本岗位的发展需求，做好销售职业发展规划测评。第二、在销售过程中以体现销售团队的凝聚力和号召力，以精心策划销售团队的协调与协作的共同努力，以发挥销售员的潜质与潜能素质。第三、在销售过程中以真诚和友善来对待客户，‘顾客就是上帝’以客户创造价值为中心思想论点，为客户提供个性化营销策略，为客户定制房产营销的专属品牌和方案。第四、在销售过程中以提高客户的认知度和满意度，以提升服务品质的保障，以‘热忱和执着’，‘热情和服务’接纳客户的投诉处理意见和相关事项的要求。第五、在销售过程中按照工作的具体流程和办理的相关手续，为客户提供产品的增值服务，以用心对待客户提出的相关问题和要求，以认真的对待客户予以解决相关问题和要求。第六、以销售员专心致致的为客户讲解售楼业务知识，以销售员专业形象体现品质和品味，以客户可信赖的合作品牌，以提高品质的服务质量，打下坚实的基础。第七、在房地产销售中以销售团队的共同努力和指导下，以全心全力打造市场产品的信誉度和公信力，以全心全意为客户打造百分之百满意度，以倾力做到‘顾客至上’，我们‘竭诚为您服务’。谢谢！
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问 房地产的营销策划答
房地产的营销策划有以下几点：①形象定位：对楼盘进行整体概括，揭示楼盘从地理位置到设计思想，具体细节等方面的高起点定位。可以从楼盘的整体设计中体现到吸取国外高档物业的经验，还应当顾及住户需要，大到小区环境规划和公共空间的安排，小至空调机位，公共过道采光以及住户户型设计等，都进行精雕细凿，力争完美。②不同二字构成了高档物业的形象基础，使它脱颖而出。比如，地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。③主要卖点：对楼盘进行全面分析，概括卖点构成：地理位置，楼盘设施结构，楼盘做工用料，户型设计。如何突出优势，这是消费者最关心的物业指标。
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用心学习就行了
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