二手房房款事宜

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• 132****0195

  你好，不知道你们那边是什么行情，不过如果真如你所说的话，这样不是很安全，北京这边**是直接叫给业主的，也就是卖方，但是房本，还在卖方手中。
  或者**缴给银行（银行有个业务叫做资金监管，在买卖中介三方签完合同后，拿着网签合同到银行，买房把**打到卖方的一张银行卡中，但是这个资金是冻结的，过户后才能解冻使用。
  ）买卖中介签三方合同，透明交易。这样是**为安全的一个途径，也是**正规的一个途径。如果**在中介那，你的房本也在中介那，比如买房违约了，不买了，中介会陪你违约金吗？如果不配岂不是你又浪费时间又浪费精力？如果你突然不卖了，那么买房20W定金都缴给中介了，岂不是很麻烦？中介只是居间介绍，没有强制执行的权利的。

  查看全文↓ 2014-04-06 10:37:04
• 142****6747

  [问]：我欲买一套二手房，但对方要求先支付部分房款之后才能办理过户手续，余下的钱等过户完毕之后才支付，请问这样有没有什么风险？如何防范？ [施周律师答]： 这在二手房买卖中经常遇到的问题，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得产权，那就比较麻烦了。实际上作为买受人来讲，这种担心并不无道理，这样的现实问题也经常在发生，也确实存在比较大的风险。
  一、查封情况下的不能过户。 按照法律规定，房子被抵押或者查封了，在抵押权存续期间、查封期间，是不能办理过户手续的。当然在二手房买卖中一般对于房子是否存在抵押，买受人一般都会去了解的，这是一个基本的常识，一般都会对这个问题作出妥善的约定，所以这个问题这里不再赘述。所以面临的一个主要问题就是查封的问题，这也是目前购房者比较容易忽略的、而且很难去预防的一个问题。查封一般情况都是因为房屋出卖人因为存在其它债务，被其他债权人依法申请法院查封了。因为房屋出卖人和买受人一般情况都是不熟悉的，所以无法了解出卖人的财务状况的，再说即使彼此比较熟悉，也未必知道出卖人有多少债务，而且他的债权人什么时间起诉更是无法掌控的，所以查封这一块是很难预料的事情。在房屋买卖实践中，很多买受人为了防范自己的风险，在房产登记部门受理了产权登记之后开始交付房款，这种方法是否行之有效呢？答案是否定的，这里有两个概念要弄清楚，“受理”与“产权核准登记”是两个不同的概念，“受理”并不代表产权已经核准登记了，仅仅是表示这个房产是否可以办理过户进入了审查期，并不代表已经核准登记了，从”受理“到”核准登记“还是有个时间段。 根据《**高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。这里明确了“受理”和“核准登记”是两个大为不同的概念，即使已经受理尚未核准登记，法院仍然可以查封。在实践当中，买受人在房产登记部门受理之后交付房款，结果房产仍被法院查封，无法过户的情形并不鲜见。 当然并非所有情况下的购房款支付之后，尚未办理过户手续的房产都是可以查封的，这里有一个例外，按照《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。这里的不得查封有三个前提，一是已经支付了全部价款，二是实际占有该房屋，三是买受人没有过错，所谓的没有过错，我的理解是指该房屋没有办理过户登记手续并非因为买受人的过错，而是因为其它原因，比如说房产登记部门已经受理尚未核准登记，出卖人不配合办理过户手续等等，如果是因为买受人在可以办理过户手续的情况下，一直拖延未办过户手续，那么即使他已经支付了全部的房款，并且也实际占有了该房屋，法院也可以查封该房屋，因为这三个前提条件是一个整体，缺一不可的。所以如果买受人已经支付了全部房款，那么建议买受人要及时实际占有该房屋，并且在房屋没有过户这一块要有效避免自己的过错。当然在房屋过户之前即付清全部房款，这个本律师在此并不提倡，而且建议大家要极力避免，因为这是一个风险非常大的买卖行为， 因为房款全部付清了，如果你不能实际占有或者**后你有过错，法院查封了该房产，那么你就不能**终过户了，所以这个风险非常大。
  二、法律后果。 已经支付了部分购房款，但房产被查封了，不能过户了，这样能产生什么样的法律后果呢？买受人可否向法院支付余下房款，法院可否解封，以便买受人办理过户手续呢？ 《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同的约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。如果单单从这一条上看貌似如果房产卖受人在合理的期间内支付余款，法院就可以解封了，实际上这样的理解是错误的，该规定的第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结的；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，结合第十六条与第十七条的规定来看，第十七条是针对需要办理产权登记的买卖行为的一个特别规定，也就否定了第十六条对需要办理过户登记的财产的适用，第十六条适用于动产，第十七条适用于不动产。由此可见，作为不动产的房产，在被法院查封的情况下，并不能要求向法院支付余下的房款而要求法院解封，房产实际上就无法过户了。 不能取得房屋产权，那么买受人已经支付的购房款又如何主张呢？这个时候作为房屋买受人对出卖人的债权也只是一种普通债权，并没有任何优先权，如果房屋出卖人财务状况不好，并无其他财产偿债，房屋被拍卖了，买受人也只能与其他债权人根据债权比例受偿，这样所能拿回来的也只能是很少的一部分了。
  三、律师建议。 既然对于二手房的购房款的支付存在如此大的风险，那究竟购房款要如何支付为好呢？在这里本律师建议两点：
  (一)尽可能对房屋出卖人的状况有个比较详细的了解。对于那些财务状况差，欠债累累的出卖人，买受人就要注意了，你的付款行为风险系数将会大大提高了，当然这里的了解也只能是在力所能及的情况下，因为一般买受人与出卖人根本不熟悉的，大多数是房产中介在操作这样的事情，中介对出卖人一般也不了解的，所以这里本律师只是建议房屋买受人尽可能的作个比较详细的了解，再说即使你了解很清楚了，也很难完全防止被法院查封这种状况的出现，真正的要去防范还要看本律师的第二点的建议。
  （二）不直接交付房款给出卖方，而是交给双方都比较信任的第三方，比如说中介公司或者公证机关等，待房屋过户登记已经核准之后，再由第三方将房款交给出卖方，这样的话，对于买受人来讲风险已经小了很多，房产没有核准登记，出卖人就无法拿到购房款，而对于这个约定，出卖人也基本上是可以接受的，因为他房产的过户是有保障的，因为钱已经押在第三方，并不担心过户之后拿不到钱。 二手房屋买卖是个比较复杂的问题，涉及的问题也比较多，本文也仅就查封这一种情形展开，其它问题难以一一涉及，若有购房时遇到困惑，建议还是咨询律师，这样才能得到比较妥善的处理。

  查看全文↓ 2014-04-06 10:02:14
• 156****2526

  找第三方监管都是比较费事和费钱的事！如果确认好了上家的信息 保留了相关的购房资料何必不将签直接打入其账户内呢？其一省事 其二对后续办理贷款也好！
  （首先花10元钱做个房屋产权调查 再向所购房屋的邻居打听下户主的为人处事 **后可到派出所查看户口及其他 签订好买卖合同后尽量多收集和保留上家的资料以便后用！
  ！如此这样操作会更安全点！！祝你好运 望能采纳！！

  查看全文↓ 2014-04-05 12:00:20
• 143****9286

  风水，年限，合同

  查看全文↓ 2014-04-05 09:29:31
• 142****2036

  你可以全部托管,但是要房东同意,你自己要付监管费用的,如果按照正常付30%的**的话,你可以留一万尾款,等交房时他把其他所有的费用结清再交给他的

  查看全文↓ 2014-04-03 18:31:47

相关问题

• 问 如何办理二手房购买事宜?
  答

  选购二手房应该注意以下几点： 一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，**保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情 况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标 准；车位的费用。 八、 旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 除此之外，还要了解： 一、产权——原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保 值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证：有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单 位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。 九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 购二手房应注意的问题很多，下面简单说几条： 1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。**要紧的是，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。 2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序。 4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合同法》调整，一落笔就产生法律效力，要承担法律责任。 关于二手房过户手续： 签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为： （一）需提交的资料 ①房屋所有权证书； ②买卖合同； ③双方当事人身份证原件及复印件； ④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。 注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； 2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书； 3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证； 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明； 5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书； 6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。 （二）办事程序流程示意图： 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证 （三）收费标准 1、交易手续费：交易双方各50％ ①住宅：存量住房6元/平方米； ②非住宅：10元/平方米。 2、登记费：由购房人交纳 ①住宅：80元/套； ②非住宅： (1)100（含100）平方米以下的80元/宗； (2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗； (3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗； (4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗； (5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗； (6)10000 平方米以上的800元/宗。 3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。 4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。 5、契税：由购房人交纳 ①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的3％交纳； ②非住宅：按房产交易额的3％交纳。 （四）领取房产证需携带证件 1、已交税费的发票； 2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件； 3、收件清单。 注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书。

• 问 寻行情、问二手房贷款事宜
  答

  建行、民生、农村商业，二手房可以三选其一20个工作日左右能批下来一般中介都会帮忙办

  全部8个回答>
• 问 二手房卖房款到账流程
  答

  一、卖家陪同经纪人到当地的房地产中介公司办理网签房款转让手续：1.卖家需准备有关身份信息、房产证以及其他相关证明；2.经纪人向房地产中介公司提交卖家签署的房款转让相关文件；3.房地产中介公司核实交易信息后，卖家和买家各自缴纳房款转让相关费用；4.房地产中介公司收取房款后，卖家和买家签署房款转让协议，并将相关房款转让手续登记到当地的房产管理部门；二、房款转让完成后，买家将房款支付给房地产中介公司：1.买家向当地的房地产中介公司支付房款；2.房地产中介公司完成财务审核后，将房款支付给卖家；3.卖家将房款到账；4.房地产中介公司完成房款转让，向卖家和买家发放房款转让凭证；三、卖家收到房款后，可向房地产中介公司申请收据：1.卖家向房地产中介公司申请房款收据；2.房地产中介公司核实卖家的收款信息后，向卖家开具收据；3.卖家收到收据后，完成房款到账流程。

  全部3个回答>
• 问 二手房卖房款到账流程
  答

  买卖二手房已经成为了目前在购房市场当中比较常见的交易种类之一，因为是现房，所以也受到了很多购房者的关注和喜爱。二手房卖房款到账流程主要分为以下三个部分：签订合同需要买卖双方先签订购房合同，并且在合同当中注明付款的时间和方式，同时也要在合同当中标明过户的时间。缴纳费用购买二手房可以提前缴纳一部分定金，同时还需要完成二手房交易的税费缴纳。如果是通过抵押贷款的形式购房，还需要通过银行的审批之后才能够办理房屋交易的过程。二手房交易过程当中，税费主要包括有契税、印花税、个人所得税、土地增值税等等。交易完成在办理完房屋所有产权的交易之后，卖房者才会收到银行所支付的款项。整个过程持续的时间大概在15工作日到30个工作日之间。

• 问 二手房怎么付款? 全款购买二手房，一般房款怎么付
  答

  付款方式由买卖双方协商，可采用一次性付款或分期付款等方式。房屋的买卖不同于其他动产的交易可以一手交钱一手交货，产权的取得要以登记为准。买卖双方依法提出转移登记申请后，登记机构在审查的过程中不排除房产被查封或被冻结。因此一旦房屋不能顺利的办理登记，会导致买卖不成功。买卖双方应考虑到此种情形在合同中加以约定，也可以无偿委托政府的资金监管部门(济南市房地产市场综合服务中心)对交易资金进行监管，以保护交易资金的安全

  全部5个回答>